Вам уже надоело обсуждать предписания органов ГЖН о перерасчёте платы ввиду незаконной индексации? Ваше решение ОСС об индексации устояло в районном суде? ОК, а у нас пытались признать договор управления ничтожным! И мы победили! Дело было так...
Летом 2020 г. в один из районных судов Амурской области собственник помещения в МКД обратился с иском к управляющей организации «о признании незаконными действий по изменению размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, признании недействительным в части договора управления многоквартирным домом, возложении обязанности произвести перерасчёт».
Да-да, это именно она. Индексация как условие договора управления...
Первое, что нужно отметить, это обращение в суд «задним числом». Истец является собственником помещения в МКД с 2018 года, а оспариваемый договор управления был утверждён решением общего собрания в 2015 году. Соответственно, поскольку возможности оспорить данное решение ОСС не представлялось никакой, иск был заявлен так витиевато.
Предварительно, конечно, истец направил ответчику претензию, потребовал пересчитать начисленную плату почти за два года в соответствии с тем размером платы, который был указан на дату заключения договора управления.
Управляющая организация, естественно, ответила отказом, обосновав его причины, но собственника такой исход дела не устроил, потому и был подан иск, где истец заявил уже знакомые нам (по спорам с органами ГЖН в арбитражных судах) аргументы о том, что «каким бы ни был порядок определения размера платы, утверждаться размер платы может только на общем собрании собственников помещений в МКД. Предусмотренное договором управления одностороннее повышение тарифа управляющей компанией противоречит нормам жилищного законодательства, которые являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства».
Соответственно, истец полагал, что действия управляющей организации по повышению, начислению и взиманию платы за содержание жилья в размере, отличном от определенного в 2015 году в соответствии с протоколом общего собрания собственников помещений, являются неправомерными, а некоторые договора управления являются недействительными в силу ст. 168 ГК РФ.
К слову, цена вопроса - шесть тысяч рублей. На такую сумму был затребован перерасчёт.
В отзыве на иск управляющая организация указала, что в 2015 году по результатам собрания собственники выбрали управляющую организацию, был подписан договор управления и стороны приступили к его исполнению...
Согласно п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления МКД должен быть указан порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы. Таким образом, фиксированная стоимость размера платы за содержание и ремонт указывается в договоре только в момент заключения договора. При этом такая фиксированная стоимость может применяться не менее одного года, но в соответствии с указанной в договоре управления формулировкой порядка (методикой) определения (расчета) стоимости стоимость может индексироваться – при наличии указанных в договоре оснований.
Как указано в договоре, планово-договорная стоимость работ, услуг, включенных в перечень работ, услуг, на каждый год действия договора определяется на дату заключения договора, а во второй и последующий годы действия договора такая стоимость ежегодно индексируется на 5 %.
При этом управляющая организация не позднее, чем за месяц до окончания каждого года действия договора, согласовывает с уполномоченным лицом Перечень работ, услуг на каждый последующий год действия договора, начиная со второго. Установление размера платы в указанном порядке не требует принятия общим собранием собственников дополнительного решения о размере платы в каждом году действия договора.
Как видим, увеличение размера платы за содержание и ремонт на основании договора управления в рассматриваемом случае не нарушает требований действующего законодательства, поскольку собственники помещений МКД, приняв решение и заключив договор управления, фактически определили порядок дальнейшего изменения (увеличения) платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД с учетом ежегодной индексации. Более того, в спорном договоре управления стороны утвердили планово-договорную стоимость работ на пятилетку, до 2020 года.
Кроме того, указал ответчик, удовлетворение заявленных истцом требований об обязании произвести перерасчет приведет к неосновательному обогащению на стороне истца, поскольку все работы по управлению, надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества выполнены в спорный период управляющей организацией в полном объеме и надлежащего качества, а также за ту стоимость, которая определена в соответствии с договором управления, что подтверждается актами выполненных работ, услуг.
Далее ответчик заявил аргумент (с нашей точки зрения очень скользкий и даже опасный) о том, что истцом не представлено доказательств того, что управляющая организация в спорный период получила плату за управление, содержание и текущий ремонт общего имущества в большем размере, чем фактически израсходовала на выполнение соответствующих работ и оказание услуг по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества.
В спорный период истец не обращался к ответчику с заявлением об изменении размера платы за жилое помещение в связи с предоставлением услуг или выполнением работ по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества ненадлежащего качества, несвоевременно или не в полном объеме в порядке, установленном Правилами № 491.
Каких-либо доказательств того, что определенный в соответствии с условиями договора управления и применяемый в спорный период в расчетах с собственниками помещений управляющей организацией размер платы является несоразмерным утвержденному собственниками помещений перечню работ, услуг, не отвечает требованиям разумности или является избыточным для целей надлежащего содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, истцом не представлено.
В случае удовлетворения судом исковых требований на стороне истца возникнет неосновательное обогащение, поскольку в этом случае он сбережет без законных на то оснований денежные средства за выполненные управляющей организацией надлежащего качества и в полном объеме работы и услуги по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с тем объемом обязательств, которые были возложены в соответствии с условиями договора управления многоквартирным домом.
Здесь суд взял паузу, запросив в ГЖИ Амурской области заключение по делу. Странно? Безусловно! Пересказывать суть заключения, поступившего в дело не требуется? ОК, все и так понимают, ЧТО там было. А между тем управляющая организация обратилась за юридической поддержкой к нам, поскольку время поджимало и необходимо было разбить аргументы истца и подоспевшей ему в помощь ГЖИ.
По нашему мнению, поскольку в деле ГЖИ Амурской области указана третьим лицом, а не органом, дающим заключение по делу, соответственно, «заключение» является ничем иным, как отзывом на исковое заявление в рамках гражданского дела. Потому вывод о том, что, по мнению ГЖИ, управляющая организация нарушает действующее законодательство, является частным мнением третьего лица, не имеющим заранее установленной силы для суда как доказательство.
Суть спора: правомерно ли требование истца о возврате денежных средств в виде исчисленной истцом разницы тарифов, в ситуации, когда не доказано, что ответчик получил плату по договору управления в размере большем, чем установлено решением общего собрания, и при том, что решение общего собрания, во исполнение которого заключен договор управления, не признано недействительным судом. Правомерно ли требование о недействительности спорных пунктов договора управления, когда они являются оспоримыми (а не ничтожными), ибо приняты как существенное условие договора управления на основании решения общего собрания собственников помещений, которое не было признано судом недействительным.
Позиция истца и ГЖИ противоречит разъяснениям Пленума ВС РФ от 27.06.2017 г. № 22 (п. 15, 18) о том, что утверждённое решением собрания собственников существенное условие о порядке определения размера платы применяется, если оно не признано недействительным решением суда.
В «заключении» ГЖИ привела практику арбитражных судов (не компетентных давать оценку решениям общего собрания собственников помещений), а не судов общей юрисдикции, притом практика эта по делам об оспаривании ненормативных правовых актов органов ГЖН.
Между тем районным судом рассматривалось дело иной категории - спор из договора управления, стороной спора выступает собственник, а не орган ГЖН. Соответственно - иная категория споров с отличным предметом доказывания и правовым статусом сторон.
Кроме того, в тех же арбитражных судах ветер дует уже в иную сторону. Появляется всё больше судебных актов, где констатируется следующее:
- в силу п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ к существенным условиям договора управления относятся порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
- фиксированная стоимость размера платы за содержание и ремонт жилого помещения указывается в договоре только на момент его заключения;
- наличие в договоре условия, предоставляющего управляющей организации право на увеличение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, можно рассматривать как обстоятельство, свидетельствующее о принятии общим собранием собственников помещений решения об установлении порядка изменения ранее определённого размера платы за содержание жилого помещения. Таким образом, при наличии в договоре управления положения о пересмотре размера платы за содержание и ремонт жилого помещения принятие общим собранием собственников помещений дома ежегодных решений об изменении такой платы не требуется;
- условие договора управления об изменении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения допустимо, когда для названного изменения принимаются во внимание данные, опубликованные в открытых источниках, и такие данные не зависят от усмотрения управляющей организации;
- действующее законодательство не содержит запрета на изменение размера платы путём индексации (Определение ВС РФ от 29.10.2019 г. № 309-ЭС19-17067).
Также мы обратили внимание суда на то, что изменение условий договора управления осуществляется в порядке, установленном ГК РФ. Не оспорив в суде решение общего собрания собственников 2015 года, истец не вправе заявлять требование обязывающее ответчика отступить только в отношении истца от согласованных решением собрания собственников условий договора управления.
В рамках лицензионного контроля ГЖИ вправе оценить исполнение условий договора управления, но не существо условий договора, а потому заключение ГЖИ, представленное в дело, не основано на законной компетенции ГЖИ, которая, если полагает, будто нарушен закон, вправе обратиться самостоятельно с исковым заявлением в суд о признании недействительным того или иного решения общего собрания собственников (ч. 20 ЖК РФ).
В заключении ГЖИ не исследован (и не мог быть исследован в силу границ лицензионного контроля) вопрос правомерности применения ответчиком согласованного решением общего собрания собственников существенного условия договора управления о порядке определения размера платы.
Защита жилищных прав осуществляется в судебном порядке, а в административном порядке - только в случаях, прямо указанных в законе. В предмет составленного ГЖИ заключения не входит правомерность включения в договор управления конкретных условий и соответствие условий договора положениям ЖК РФ и иных обязательных требований, поэтому в силу п. 2 ч. 5 ст. 20, ч. 6 ст. 20 ЖК РФ ГЖИ не вправе подменять частным суждением решение компетентного суда.
Если же ГЖИ полагает, что имеет место выявление в порядке п. 2 ч. 5 ст. 20 ЖК РФ нарушения в части правомерности утверждения общим собранием собственников помещений условий договора управления, ГЖИ обязано реализовать своё право на обращение в суд в порядке п. 3 ч. 6 ст. 20 ЖК РФ.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения и порядок её определения не являются в договоре управления обязанностью, которую ответчик может нарушить или не соблюсти. Ответчик в рамках договора управления осуществляет деятельность, направленную на реализацию положений ч.ч. 1, 1.1, 2.3 ст. 161 ЖК РФ, а размер платы как встречное предоставление оговаривается как существенное условие договора управления. Обязанностью ответчика является выполнение комплекса работ и услуг, которые подлежат контролю со стороны собственников и ничего более. Иное толкование, приводимое ГЖИ - следствие неверного трактования норм ЖК РФ.
При оценке условий договора управления суд общей юрисдикции должен исходить из закреплённой в ст. 10 ГК РФ презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Опровержение данной презумпции - процессуальное бремя истца.
Давая оценку условиям договора, суд должен оценивать обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства (то есть договора управления Истца с собственниками помещений), исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закреплённой ст. 10 ГК РФ. Данная позиция сформулирована в Постановлении Президиума ВАС РФ от 08.02.2011 г. № 13970/10, толкование правовых норм которого является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении судами аналогичных дел.
Согласно условиям спорного договора управления стороны договорились об условиях и порядке перерасчета размера платы за содержание жилого помещения.
Содержание договора управления в рассматриваемой части позволяет определить конкретный механизм подлежащей применению ответчиком индексации платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД; указанная в договоре формулировка порядка определения платы является конкретной, содержит указания на конкретный механизм индексации; приведен точный показатель 5 %, в соответствии с которым проводится индексация; порядок применения индексации в договоре установлен и его применение не поставлено под условие. Соответственно, именно так стороны договора согласовали точный порядок определения размера платы, установив решением собрания в твёрдой сумме на дату заключения размер платы, который впоследствии безусловно будет повышен на 5 % (не менее, не более). Такова была воля общего собрания собственников. Менять такую волю ответчик не вправе, ибо это запрещено пунктами 15-18 Пленума ВС РФ от 27.06.2017 г. № 22.
Оспариваемые Истцом пункты договора управления и есть указанный Пленумом «порядок определения размера платы», отступать от которого ответчик не вправе.
Иное толкование истцом и ГЖИ норм материального права не свидетельствует о неправильном их применении ответчиком, то есть ошибочен вывод ГЖИ и истца о том, что решение о применении повышенных тарифов было принято ответчиком в одностороннем порядке, поскольку действия ответчика являются как раз точным исполнением положений договора управления.
Принимая решение по заявленным требованиям, суд установил, что собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании было принято решение об установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества на весь период действия договора управления с учетом его ежегодного изменения, то есть определен размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на весь период действия договора управления путем установления конкретных цифровых величин тарифа на соответствующий год в рублях, фактически принято решение, предоставляющее управляющей организации право повышать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в пределах утвержденных решением общего собрания на соответствующие годы величин в отсутствие ежегодного дополнительного оформления изменения данных тарифов решениями общих собраний собственников.
Таким образом, в заявленный Истцом исковой период начисление платы за содержание и ремонт общего имущества производилось управляющей организацией исходя из тарифов, не превышающих размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, определенный на каждый год действия договора управления и утвержденный общим собранием собственников помещений многоквартирного дома. Увеличение тарифа производилось в соответствии с решением общего собрания, которое в установленном законом порядке оспорено не было и недействительным не признано, а, следовательно, не носило произвольного характера.
При таких обстоятельствах оснований для признания незаконными действий управляющей организации по повышению размера платы за содержание жилья, начислению и взиманию платы за содержание и ремонт жилого помещения исходя из такого повышенного тарифа, не имеется, нарушения прав истца в данном случае судом не усматривается.
К нашему удовольствию, суд прямо сослался на то, что аналогичная правовая позиция изложена в определениях Верховного Суда РФ от 05.07.2019 г. № 307-ЭС19-2677, от 21.11.2019 г. по делу № 307-ЭС19-11346.
Рассматривая требования истца о признании недействительными пунктов договора управления, суд указал в решении, что оснований для признания недействительными оспариваемых истцом положений договора управления по основаниям ст. 168 ГК РФ не имеется, нарушения оспариваемыми положениями договора управления прав и законных интересов истца, которому производилось начисление платы за содержание и ремонт жилого помещения в пределах тарифов, утвержденных общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также публичных интересов судом не усматривается.
На основании вышеизложенного, оснований для удовлетворения заявленных истцом требований суд не усмотрел.
Решение не было обжаловано в апелляционном порядке и вступило в силу. Карточка дела здесь.
Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги управляющим компаниям и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе тут.