Согласно положениям действующего законодательства управляющая организация (далее – УО) на основании договора управления действует в интересах собственников. Чаще всего действия УО выражаются в уборке придомовой территории, вывозе мусора, реакции на заявки жителей.
Однако не редки случаи, когда интересы жителей многоэтажек УО отстаивает в суде. Шансы на победу управляющего, который в качестве добросовестной стороны по договору управления ищет у Фемиды справедливости во благо стороны другой (жителей) – велики. Охрана прав владельцев помещений многоквартирного дома (далее-МКД) в их праве на общее имущество – наиболее встречаемое явление, заложенное в основу исковых требований в судах различных инстанций.
В настоящей статье рассмотрим судебный спор по иску УО к собственнику нежилого помещения, осуществившего самовольную постройку.
Первой судебной инстанцией стал Арбитражный суд Иркутской области, который Решением от 11 июля 2019 года по делу № А19-9053/2017 отказал УО в удовлетворении исковых требований, посчитав, что она не может обязать ответчика (собственника нежилого помещения) снести самовольную постройку в виде подвального помещения в пределах первого этажа магазина в МКД. «За бортом» оказались и требования о приведении фундамента дома в первоначальное положение.
Предметом рассмотрения иска стали действия владельца нежилого помещения в виде осуществления самовольного строительства - устройства подвала в МКД площадью более 400 квадратных метров с заменой части элементов общедомовой канализационной и отопительной систем и устройством в подвале помещения для доступа к общедомовому имуществу - инженерным конструкциям.
Следует отметить, что у данной истории есть предыстория: до самовольного строительства коммуникации пролегали под полом первого этажа, а прямого доступа к ним просто не было При этом признать право собственности на данную самовольную постройку ответчику не удалось – ранее суд отказал в удовлетворении такого иска, сославшись на то, что строительство подвала было проведено не только без разрешения органов власти (законность отказа в согласовании реконструкции была подтверждена судом в ином деле), но и вопреки воле собственников помещений дома.
Кроме этого, владельцы жаловались, что при строительстве подвала регулярно в течение нескольких недель были перебои с подачей воды и электроэнергии. После завершения строительства данный собственник получил возможность перекрывать водопровод и канализацию для некоторых квартир. Не в восторге собственник были и от того факта, что расширение непременно должно повлечь увеличение автомобильного и пешеходного траффика. Таким образом, за несколько лет до подачи иска УО суд разъяснил, что самовольно реконструированное помещение магазина и постройка подвала нарушают права жильцов дома, а требования владельца нежилого помещения (по предыдущему спору – истца) являются незаконными.
Возвращаясь к теме нашей статьи, спустя несколько лет УО, управляющая данным МКД, попыталась добиться снесения самовольной постройки, но безрезультатно. Решение Арбитражного суд Иркутской области, которое впоследствии устояло во всех инстанциях, показало:
- спорная реконструкция, действительно, является незаконной. В том числе и потому, что она изменила параметры МКД и его частей, в результате появился подвал, увеличилась общая площадь дома, его объем. В случае признания за магазином права собственности на самовольный объект увеличилась бы и его доля в праве общей собственности на общее имущество в этом доме. В таком случае в силу стаей 37 и 40 ЖК РФ магазин должен был получить согласие на реконструкцию всех до единого собственников помещений в МКД, чего сделано не было;
- в настоящее время спорное подвальное помещение представляет собой неузаконенную самовольную постройку, которая используется ответчиком для осуществления предпринимательской деятельности;
- УО вправе обращаться в суд с иском о сносе постройки, поскольку ранее на общем собрании собственников помещений дома были приняты решения об обязании ответчика восстановить общее имущество собственников помещений в МКД (то есть привести подвальное помещения в пределах первого этажа магазина ответчика в состояние до создания самовольной постройки) и о наделении УО правом на обращение в суд с соответствующим исковым заявлением. Кворум упомянутого собрания составил 73,99% всех голосов, «за» высказались собственники, обладающие 61,5% доли общего имущества МКД. При этом протокол данного собрания никем не оспаривался;
- для принятия указанного решения достаточно было простого большинства от принявших участие в голосовании, а набирать по данному вопросу 2/3 голосов необязательно;
- статьей 208 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) установлено, что исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения, а согласно пункта 22 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 года № 10/22, общие положения ГК РФ об исковой давности не применяются в случаях, когда предъявляется требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан. Из чего следует, что срок исковой давности не пропущен.
Важную роль в принятии судом решения сыграла судебная строительно-технической экспертиза, которой (в качестве примера жизненной иронии) установлено, что:
- незаконная реконструкция подвального помещения в целом улучшила состояние несущих конструкций жилого дома;
- устройство монолитного перекрытия и балок по первому этажу, усиление фундаментов и стен, железобетонное покрытие подвала способствует сейсмоустойчивости здания;
- устранение техногенных протечек, замена прогнивших коммуникаций также способствует улучшению состояния основных несущих конструкций, их долговечности.
Учитывая вышеизложенное, суд счёл, что демонтаж железобетонных конструкций, возведенных в процессе реконструкции подвала, и приведение его в первоначальное состояние, соответствующее техпаспорту на МКД, невозможны без ущерба для данного МКД.
В судебном заседании был допрошен эксперт, который суду показал:
- прекращение существования спорного подвала без удаления результатов работ по усилению фундамента дома,- например, если подвал просто засыпать, - невозможен, поскольку в случае засыпки грунтом последний будет оседать. Кроме того, при проведении спорной реконструкции были изменены коммуникации МКД, в связи с чем в случае засыпки подвала будет прекращен доступ к элеваторным узлам. Ввиду последнего обстоятельства нецелесообразно также устранять подвал путем заливки цементом или бетоном.
Именно поэтому удовлетворение иска о сносе самовольной постройки и приведении фундамента МКД в первоначальное положение, с учетом характеристик указанной самовольной постройки, не только повлечет нарушение прав и законных интересов владельцев помещений в МКД, но и создаст угрозу их безопасности. А безопасного способа прекращения существования указанного объекта, созданного ответчиком самовольно и с нарушением требований действующего законодательства, суду не предложено и никем из лиц, участвующих в деле, не обосновано, поэтому в иске следует отказать.
Немаловажными являются действия УО, которая в процессе рассмотрения дела пыталась изменить свои требования и просила запретить ответчику пользоваться самовольной постройкой. Но при этом не смогла объяснить суду, какие требования к истцу в целом заявляются в таком случае, а также, как могут быть защищены и восстановлены права и законные интересы собственников помещений в МКД в случае установления такого запрета.
В итоге УО заявила, что спорное помещение подлежит освобождению ответчиком как относящееся к общему имуществу собственников; а какого-либо иного правового обоснования указанного требования не привела. И здесь снова неудача - суд счел, что требование об освобождении спорного помещения как общего имущества собственников является одновременным изменением основания и предмета иска и не может быть принято судом.
При этом в решении отмечено, что согласно пункту 29 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года положения статьи 222 ГК РФ (использование самовольной постройки не допускается) не распространяются на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости. Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (ст.304 ГК РФ).
В случаях, когда самовольно возведенный объект, не являющийся новым объектом или недвижимым имуществом, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе в силу пункта 1 статьи 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта.
Верховный Суд РФ поддержал решения нижестоящих инстанций и в Определении от 05 июня 2020 года № 302-ЭС20-7227 отказал УО в пересмотре дела, установив – засыпать самовольно вырытый в МКД подвал нельзя, если это ухудшит техническое состояние дома.
Решения судов нечасто оставляют приятный след в душе после ознакомления, однако данный весьма интересный судебный спор показал:
- в интересах владельцев владельцев помещений дома добросовестно боролась УО;
- суд при имеющихся нарушениях со стороны ответчика в отношении прав и законных интересов иных собственников дома, надлежащим образом и в полном объёме исследовал дело и с учётом экспертного заключения вынес решение, главным образом касающееся безопасности жителей МКД.
Фигурантом-нарушителем в сложившейся ситуации являлся лишь собственник нежилого помещения, который так и не смог стать владельцем самовольной постройки. Однако при этом умудрился своими незаконными действиями улучшить характеристики многоквартирного дома для его жителей.
Компания «Бурмистр.ру» в честь 10-летия проведет 28 сентября бесплатную онлайн-планерку. Вся необходимая информация тут.