Однажды я в качестве радиослушателя задал вопрос одному либеральному журналисту-экономисту на одной либеральной радиостанции. В ответ он в компании с ведущим только посмеялся надо мной.
Мой вопрос-предложение был о необходимости дестимулирования покупки инвестиционного жилья путём введения большого налога на 2-е, 3-е и т. д. жильё в собственности (или даже запрета владения), служащее для извлечения прибыли, а не для собственного проживания: это должно снизить рыночные цены за счёт удаления спекулятивной их составляющей, то есть сделать жильё доступнее населению. Спрос на жильё будет более здоровым —складываться из спроса на естественную потребительную ценность этого жилья (крыша над головой, пространство для проживания), исключая спрос на жильё как объект инвестирования капитала (или, по крайней мере, уменьшая этот спрос). Первый спрос назовём потребительским, второй — инвестиционным. Уменьшая или ликвидируя инвестиционный спрос при неизменном предложении, мы заставим цены снижаться.
Кроме того, вырастет предложение, т. к. на рынок поступят квартиры, купленные инвесторами для продажи, многие из которых годами простаивают пустыми.
К сожалению, мне не известны данные о количестве пустующего жилья в РФ сегодня. Вот три старых сообщения СМИ по Испании и Португалии.
- МАДРИД, 24 марта 2007г. – РИА Новости. В Мадриде, Барселоне и еще 23 городах Испании в субботу вечером проходят массовые манифестации с требованием к правительству решить жилищную проблему, передает корреспондент РИА Новости.
…В заявлении подчеркивается, что «в Испании, где существует острая нехватка жилья, около 6,5 миллиона квартир пустуют или используются владельцами крайне редко». - Между тем, по данным Национального института статистики (INE), в стране имеется более 3 млн пустующих квартир и домов. Правительства всех уровней пытаются «активизировать» этот громадный фонд недвижимости. Но это довольно деликатный вопрос.
…Ближе всего подошли к решению вопроса о пустующем жилье правительства Страны Басков и Каталонии. Баскское правительство считает таковым жилье, не используемое его владельцами в течение одного года, и намерено ввести специальный налог: 9 евро в день в течение первого года, 12 в течение второго года и 15 евро в течение третьего. Готовящийся автономный закон обяжет муниципалитеты вести учет пустующего жилья. В первую очередь к таковому будут отнесены все квартиры и дома, где никто не прописан. Далее будут учитываться такие критерии, как расход воды и света, свидетельства соседей и другие. Потребуется специальная полиция, которая займется жильем. - В Португалии на 2001 год 544 тысячи единиц пустующего жилья и более 29 тысяч семей (около 82 тысяч человек) проживающих в «неразрядном» жилье типа бараков, сараев, передвижных вагончиков, импровизированных жилищ.
Вернёмся к радиопередаче. Если убрать смешки в мой адрес, вот что было произнесено:
С. БУНТМАН: ... Вот все это объясняется так – в целях инвестиций. То есть дестимулировать покупку многих квартир, чтобы просто в них вкладываться.
М. БЕРГЕР: Чтобы те оставшиеся строительные компании, которые еще живы, померли окончательно? Ну, что значит дестимулировать? То есть не давать покупать каким-то образом?
С. БУНТМАН: «У тебя уже есть квартира» это будет называться.
М. БЕРГЕР: А, понятно. Друзья, так, конечно. Значит, тогда что будут делать строители, которые предлагают товар? А почему бы не дестимулировать покупку 2-го батона, если есть 1-й? 2-й книги, если у тебя есть уже одна? Зачем тебе книга, у тебя уже есть одна, — в известной шутке. Нет, это не решение, это даже просто не интересно обсуждать.
Им — не интересно, а мне — интересно.
«Чтобы те оставшиеся строительные компании, которые еще живы, померли окончательно». — Подразумевается, что строительные компании еле-еле сводят концы с концами. Во-первых, если это так, то в этом тоже виновата предлагаемая мною дестимуляция? ("Простите, часовню тоже я развалил?") Во, вторых, это далеко не так. Показатели прибыли строительных компаний в России не вызывают беспокойства. В среднем по России разница в стоимости строительства для девелоперов и цене для конечного покупателя составляет 6-8%. Для Москвы — более 30%, Подмосковья и С. — Петербурга — 16-23%. В центре Москвы — более 50%. (Отсюда) Если же какие-то строительные компании разоряются, то это обычный результат конкуренции или общего экономического кризиса, я здесь ни при чём. Снижайте налоги строительному бизнесу, убирайте бюрократические препоны его работе. Поддержка высоких цен — плохой способ, потому что противоречит провозглашённой задаче повышения доступности жилья для населения. Или вы под «доступностью» понимаете что-то другое? Вы делайте так, чтобы и цены были низкие и строители не разорялись, а как вы делаете — так и дурак сможет.
Допускаю, что задача поддержания спроса на тот или иной товар может быть пожарным средством, спасающим ту или иную отрасль в период кризиса, но не постоянным средством поддержания экономики на плаву. В противном случае признайтесь уже, что мы живём в эпоху кризиса капитализма, который надо поддерживать искусственными допингами, и не парьте людям мозги!
Главное — вы не отрицаете, что прекращение покупки инвестиционного жилья вызовет снижение цен. Как будут на это реагировать строительные компании — это уже их дело. Вот пусть сами компании и думают: как строить дешевле, как снижать коррупционные и прочие административные издержки, чтобы спрос не падал, чтобы прибыль не снижалась. Хочешь жить — умей вертеться. Пусть подстраиваются под покупателей. Нужно исходить из интересов покупателей жилья, а не продавцов, не инвесторов (тем вообще без разницы, во что вкладываться — лишь бы прибыль приносило). Строительные компании для людей, а не люди для строительных компаний, как больницы для больных, а не для врачей, библиотеки для читателей, а не библиотекарей.
Ещё один из гостей данной радиостанции Дмитрий Ананьев:
«Должна быть атмосфера, когда люди не опасаются и уверенно приобретают товары длительного пользования, к которым относится в том числе и квартира. А это должна быть уверенность в будущем, уверенность в цене, уверенность в доходах и в понимании того, что приобретенная квартира будет через какое-то время уж как минимум стоить не меньше, а будет стоить больше, и это будет правильным вложением».
Он тоже на первое место ставит интересы меньшинства — тех, кто «вкладывает» в квартиру, а не живёт в ней, для кого квартира есть инвестиция, то есть капитал. Для него постоянный рост цен на квартиры — благо. У меня только один вопрос к Дмитрию Ананьеву: А как же программа «Доступное жильё»? — Как можно её выполнять, одновременно ратуя за рост цен на это самое жильё? И этот человек был несколько лет во власти (в Совете Федерации). Как сообщает Википедия, сейчас проживает на Кипре, имеет состояние 1,4 млрд $.
Сравнение инвестиционной квартиры с книгой или батоном не корректно. Книгу или батон не покупают для того, чтобы сохранить или преумножить свои капиталы. Для покупателя жилья, желающего иметь крышу над головой, и покупателя того же жилья, желающего разместить свой капитал для последующего роста (перепродажи по более высокой цене, например), одна и та же квартира имеет разную потребительную ценность (или выполняет разные функции). Основная функция жилья, для чего оно, собственно, и строится — быть местом комфортного проживания. Хранение капитала и его преумножение — второстепенная функция. Для первого — лучше низкая цена, для второго — высокая. Конфликт налицо. Победит тот, кто правит. Сейчас правит капитал с его главной целью получения выгоды любыми средствами («не взирая» ни на что), поэтому цены растут.
Очевидно, что потребность одного человека в квартире как жилье важнее и главнее потребности другого человека в этой же квартире как средстве инвестиций. Если воспользоваться понятием «право на что-то», то первое право (на жильё) правее второго права (на инвестицию). На практике получается наоборот: интересы меньшинства в дорогом жилье ставятся выше интересов большинства в дешёвом жилье. Меньшинство ущемляет большинство, кормится за его счёт: те, у кого уже есть жильё, приобретают ещё одно, два, три с надеждой на рост цен и желанием, чтобы жилья не хватало. Если ставится стратегическая задача поддержания высоких цен, то глупо надеяться, что цены будут снижаться и жильё будет становиться доступнее.
Для человека, исповедующего рыночную философию и придерживающегося ценностей капитализма, действительно смешным покажется моё наивное предложение дестимулировать покупку инвестиционного жилья: Чай не при социализме живём! Хочешь «отнять и поделить»?
В классовом обществе власть всегда принадлежит экономически господствующему классу, интересы которого она и защищает. У нас государство защищает интересы капиталистов: тех или иных компаний, инвесторов, банков, предпринимателей (действительно, мы постоянно слышим об их «поддержке» государством, а вся поддержка простых людей представляет собой по сути подачки). Отношение к жилью как капиталу — естественное при капитализме и представляет собой проявление двойственного характера любого продукта труда при капитализме: полезные потребительные свойства продукта отходят на второй план и он становится прежде всего товаром, то есть средством извлечения прибыли.
На этом можно было бы поставить точку, потому что в рамках капитализма моя критика и предложение не имеют никакого смысла: Нельзя решить проблему, оставаясь в капиталистической системе. Тем не менее я продолжу, потому что я спорю как раз с теми защитниками капитализма, кто в то же время говорит о «социальном государстве» и апеллирует якобы к здравому смыслу и справедливости, не понимая, что ни того, ни другого при капитализме нет. «Если вы за «социальное государство», то почему против дестимулирования покупки инвестиционного жилья?» — такой вопрос хотелось бы задать нашим экономистам в правительстве.
Можно, конечно, мне возразить, что цены на жильё растут не потому, что они объект инвестиций, а наоборот, квартиры являются привлекательным объектом инвестиций по причине роста их цен. Да, главная причина роста цен на жильё состоит в том, что спрос превышает предложение. Но росту цен в том числе способствует поддержка спроса потребительскими кредитами, и если есть возможность этот рост снизить, не снижая предложение, то почему этим не воспользоваться? Почему, провозглашая на словах намерение сделать жильё доступным, вы вместо цели снижения цен путём увеличения объёмов строительства жилья ставите цель поддерживать спрос? Просто спрос. Этот рыночный показатель ничего не говорит о степени действительного удовлетворения реальных потребностей людей.
Спрос — это не вообще реальная потребность людей в чём-то, а лишь обеспеченная соответствующей суммой денежных средств покупателей, то есть платёжеспособная потребность. Спрос может абсолютно не соответствовать реальной потребности.
Спрос — это, вообще-то, функция зависимости количества покупаемого товара от его цены. Когда говорят о поддержке спроса, то имеют в виду величину спроса — количество товара, приобретаемого за данный промежуток времени по данной, конкретной цене (при другой цене спрос будет другим). Поддержать падающий спрос на товар или повысить можно, снижая цены на него. Но почему-то из нескольких способов поддержать и увеличить спрос (увеличивать зарплаты — ведь покупателем может стать только тот, у кого есть достаточное количество денег; понижать цены, помогая производителю расширять и совершенствовать производство, увеличивая предложение продукта; способствовать существованию конкуренции строительных фирм; создавать государственные строительные предприятия; строить доходные дома...) правительство выбирает один — поддержание существующих высоких цен путём предоставления кредитов покупателям (якобы только при высоких и всё более растущих ценах производитель будет производить и поэтому якобы нельзя давать ценам снижаться). Получается заколдованный круг и стояние на голове: вместо целенаправленного, прямого влияния на предложение пытаются воздействовать на спрос, который якобы потом повлияет на предложение. Зачем надевать штаны через голову? Экономика основана на производстве, с него и надо начинать. Потребности человека стимулируют производство, а не спрос — он лишь некоторое абстрактное число, которое, как сказано выше, совсем не показывает действительную степень удовлетворения потребностей людей.
Потребительские кредиты поддерживают высокие цены, не способствуют повышению эффективности производства — легче дать кредит на покупку товара, чем заниматься совершенствованием производства, повышением производительности, снижением издержек, честной борьбой за покупателя.
Представим гипотетическую ситуация (хотя я бы сделал её реальной хоть сейчас): запрещены все потребительские кредиты, включая ипотеку. И что? Всё сразу остановится и погибнет навсегда? Нет, конечно. Сначала некоторым производителям будет трудно, но жизнь заставит работать по-другому, честно: чтобы покупатель мог купить товар без кредита, цены неминуемо начнут снижаться. Я уверен, что представление об обязательности кредита для покупки жилья, то есть нормальности и естественности того положения, что большинству населения невозможно самому заработать деньги на покупку квартиры за приемлемый срок в несколько трудовых лет — это миф, обман.
Естественная цена на рынке формируется балансом естественного предложения и естественного спроса. Если же спрос не естественный, а искусственно поддерживаемый инъекциями потребительских кредитов, то и рыночная цена будет не естественной.
Если вы, господа министры и депутаты, действительно заботитесь о жилье для людей, то обязательно должны: 1) задуматься о мерах по дестимулированию покупки инвестиционного жилья (в это слабо верится, так как у вас у самих вряд ли по одной квартире, пусть они и записаны на дальних и близких родственников), 2) не повышать спрос кредитованием покупателей, а повышать предложение (можно кредитованием производителей).
Предвижу некоторые возражения. Одно из них — трудность административного решения по первому вопросу, т. к. всегда возможны разные манёвры с целью обойти запреты и ограничения: обычно это — оформление или переписывание недвижимости на подставных лиц (пример — семья Владимира Жириновского, как сообщает Интернет). Но возможности современных баз данных, позволяющих учесть много разных параметров — от места прописки до расхода электричества и воды — способны решить эту проблему. Строгое наказание в виде конфискации в пользу государства в случае обмана — чем не средство? В любом случае, решать проблему дестимулирования покупки инвестиционного жилья надо, продумывая конкретные административные меры. Технические трудности её решения не отменяют необходимости её решения. На то вы там и сидите, чтобы думать, просчитывать, а не полагаться только на невидимую руку рынка!
Одни рыночные меры не способны решить проблему дороговизны жилья. Даже там, где строят из фанеры, жильё дорого и без ипотеки большинству людей его не купить. Разве нормально, что жильё стоит в несколько раз больше, чем затраты на его строительство, да ещё при том, что новые технологии позволяют возводить его ещё дешевле? Я не знаю ни одной страны с рыночной экономикой, где жильё по-настоящему доступно, где оно дешевеет. Везде, благодаря спекулятивно-инвестиционной составляющей, жильё имеет тенденцию только к подорожанию.
Контраргумент о том, что необходим рынок арендного жилья, не состоятелен, потому что никто этот рынок не отменяет, пусть рынок арендного жилья будет, но цивилизованный — доходные дома, государственный квартирный фонд служебного жилья, квартиры в собственности больших предприятий для предоставления работникам, а не частники, имеющие одну-две квартиры для сдачи.
Если есть возражения или дополнения, пишите, пожалуйста.