Почему умные инвесторы предпочитают инвестировать в акции компаний? Потому что там есть четкие формулы, по которым можно проанализировать недооценку и переоценку той или иной компании.
Рынок недвижимости – иррациональный хаос, с необоснованным поведением цен, которые не поддаются просчету.
Только не надо сейчас писать мне про методы оценки, которые мы разобрали ранее: ни доходный, ни расходный, ни сравнительный анализ не дают четкой оценки недвижимости.
Что такое рост цен? Представим себе, что некий товар А стоит 20, 22, 25 рублей. Справедливо на момент анализа цен утверждать, что товар А можно купить по цене примерно в 23 рубля. Погрешность такой оценки минимальна.
Находятся два городских смельчака, которые делают дорогую отделку в своем магазине, платят повышенную арендную ставку за аренду помещений в элитном районе, начиная продавать этот же товар за 32, 34 рубля. Справедливо ли утверждать, что если мы увидели эти цены, что цена на товар А выросла? Нет. Во-первых, мы не знаем, продается ли у них действительно этот товар по 32, 34 рубля. Во-вторых, мы можем полагать, что жители этого района готовы переплачивать за товар А 10 рублей.
Сложно? Непонятно? С недвижимостью еще сложнее. Застройщик А полагает, что если его квартиры сметаются по цене 130.000 рублей за 1м2, то можно поднять цены до 145.000 рублей за 1м2. Дефакто цены выросли? Да. Сделки по этой цене есть? Нет. Смотрим статистику продаж застройщика и видим падение продаж в объеме на 70%.
У Застройщика А, есть понятие себестоимости, есть понятие цены денег, полученных по проектному финансированию. Мог ли он поднять сейчас цены до 145.000 рублей за 1м2 загородительно? Мог. Ему сейчас деньги дал банк, ему деньги дольщика на escrowсчете обуза. Когда через полтора года он будет сдавать объект рублевая инфляция, курс доллара и банковские проценты могут как раз привести к тому, что 140.000 за 1м2 будет для застройщика – порогом себестоимости. Вот он и решает, не давать сметать квартиры по цене 130.000 за 1м2. А подождать сдачи объекта. Знаем ли мы эту информацию точно? Или просто Застройщик А ошибся? Нет конечно. Но все «аналитики» смело говорят о росте цен.
Рост цен – рост цен фактических сделок. По факту мы сегодня имеем на вторичном рынке отклонение цен сделок на 7—10% от заявленной в рекламе на Циане и Авито цене. То есть если на Циане собственник волюнтаристским решением поставил цену 10.000.000 рублей, это не значит, что цена выросла. Это значит, что сделка скорее всего будет в диапазоне 9.300.000 – 9.700.000 рублей. И если аналитики заявляют о росте цен, то делают они это чаще всего из анализа цен, заявленных в рекламе Циана и Авито. Но никто не учитывает, что на рынке вторичной недвижимости имеет место система устных и письменных переговоров по цене объекта. Рекорд отторгованного нашей компанией в 2020 году составил 11%, стандартный дисконт от завяленной цены составляет 5-6%. Редкий случай, когда объект попадает на рынок по цене, которая точно отражает покупательский спрос. Но! Тогда такой объект исчезает из рекламы за 1-2 недели и в анализ цен не попадает. Поэтому весь анализ от так называемых аналитиков «фейковый». Они анализируют не фактические цены сделок на рынке вторички, а цены в рекламе.
Причем тут вторичка?! Речь же о новостройках. А вот причем. Утверждать, что вы купите новостройку по цене 130.000 за 1м2, а продадите ее за 145.000 за 1м2 можно не по анализу цен сделок новостроек, а по анализу цен сделок вторички.
Друг мой, вы пойдете перепродавать свою квартиру не в отдел продаж Застройщика, а на рынок вторички.
И вот же история. Когда у Застройщика А рекламный бюджет составляет 100 млн рублей в год, то в цене 145.000 за 1м2 заложены затраты на рекламу. Когда, вы, мой друг, лезете тоже продавать по цене 145.000 за 1м2 на ЦИАН с бюджетом 500 рублей за объявление, то ваши шансы продать без дисконта от цены Застройщика А, равны нулю. Вот и получается, что в итоге частник продает на 7-10% ниже от цены отдела продаж. Сечете? То есть по цене 135000 и вот доход частника составляет в итоге за 1 год 5000 рублей с 1 м2.
Все истории про рост цен в рекламе объектов и товаров в итоге упираются в незамеченные потребителями распродажи, акции на товары и скидки. Никто при анализе цен это не учитывают. Вот и видят люди рост цены.
Чем и хорош рынок акций: такие фокусы с ценами, а также утверждения, что цены на акции будут расти, на рынке ценных бумаг наказываются уголовными делами.
Если на рынке недвижимости ввести запрет на заявления о росте цен, о гарантиях роста цены Застройщиками на свой объект в будущем, то хаос и истерика тут же остановятся. Если взять все случаи ценовых ям, в которые Застройщики за 25 лет засадили своих инвесторов, собрать их в одну книгу, то Война и Мир будет жалкой тоненькой книжонкой на фоне этого бестселлера.
Когда очередной пройдоха из отдела продаж новостроек, который еще два месяца назад продавал сим-карты, заявляет, что цены через год на эту новостройку вырастут на 30%, возьмите иголку, проколите ему палец и заставьте поклясться кровью.