Четыре реально работающие сегодня инвестиционные стратегии.
С доходом от 6 до 12 процентов годовых.
За последние 10-15 лет на рынке недвижимости существовало и существует множество эффективных инвестиционных стратегий. Давайте перечислим.
Первое, что приходит в голову абсолютно всем инвесторам - покупка новостроек на этапе котлована и последующая продажа на финальной стадии.
С учётом периодического роста цен на первичном рынке- стратегия время от времени очень удачно выстреливала. Сегодня потенциал роста цен в большинстве новостроек почти исчерпан, и ожидать дальнейшего роста вероятнее всего не стоит. Хотя те, кто вошёл в проект полтора- два года назад, сегодня будут «в шоколаде».
К недостаткам стратегии относится необходимость постоянного реинвестирования средств во всё новые и новые проекты.
Второй недостаток -долгий период ожидания маржи. В период инвестиционного цикла надо думать, где ещё заработать дополнительно. Ведь кушать хочется каждый день, а не раз в три года.
Если не использовать ипотечное плечо, а покупать новостройку за свои, да ещё и искать не в отделе продаж, а срочные варианты по переуспупке, с дисконтом 10-15 процентов, заработать на новостройках можно.
Следующая инвестиционная стратегия - покупка ГАБ или покупка коммерческой недвижимости с последующим созданием арендного бизнеса.
Очень эффективная стратегия ещё пять -десять лет назад. Да даже три года назад эта стратегия ещё работала.
Сейчас не работает.
Доходность упала, множество помещений простаивает. Классическая торговля в виде магазинов промтоваров медленно умирает, выживают лишь те, кто уходит в онлайн.
Хорошие помещения есть, с высокой доходностью - есть, но они не продаются. Продаются те, что и покупать-то нельзя.
Недостатки: низкая маржинальность, высокие налоги (налог на имущество минимум 0,5 % от кадастровой стоимости. Налоги на ИП или ООО. Управленческие расходы на бухгалтера, например.
Юридические риски, если арендатор своим действием или бездействием погубит людей (как в случае с ТЦ «Зимняя вишня»), - собственникам тоже достанется не слабо.
Если помещение в отдельно стоящем здании, а земля в долгосрочной аренде (как в Москве, например), не факт, что её (аренду) продлят. Ведь по продаваемым сейчас объектам договора были заключены ещё в 90-е годы или в начале 2000-х. И уже половина срока аренды истекло.
Итог: стратегия инвестирования в коммерческую недвижимость с целью получения пассивного дохода работает, но не везде, и доходность её из-за коронокризиса снизилась практически вдвое, до уровня 5-8 % годовых.
Ещё одна действующая стратегия - покупка квартир в домах, попадающих под реновацию.
Отличная стратегия, прекрасно работала до последнего времени.
После того, как в конце августа 2020 года мэр Москвы Сергей Семёнович Собянин опубликовал списки домов, попавших в первую волну, собственники таких квартир подняли ценники на 20-50 процентов.
Полагая, что кто-то их обязательно купит.
Поэтому сегодня стало трудно найти квартиру по адекватной цене. И маржинальность резко снизилась. Хотя при использовании ипотечного плеча доходность по-прежнему зашкаливает, демонстрируя максимальные значения. Причём, наличие трёх очередей реновации позволит инвестору воспользоваться данным инструментом несколько раз подряд. Реинвестируя полученный доход в хрущёвки, попадающие в следующую волну реновации.
Следующая инвестиционная стратегия - инвестирование в аренду с правом выкупа.
Это рублевая инвестиционная стратегия с доходностью 10-12 % годовых. Обеспечением является квартира, приобретаемая в собственность инвестора. Преимуществом стратегии является возможность реинвестирования полученных доходов в новые квартиры и сдача их также в аренду с выкупом, что позволяет запустить этакий инвестиционный «вечный двигатель». Данная стратегия имеет возможность увеличения капитала и пассивного дохода в несколько раз.
Аренда с выкупом - низкорисковый инвестиционный инструмент. Когда инвестор фактически становится банком для желающего купить квартиру. Только в отличии от ипотеки, где банк имеет обеспечение в виде залога, инвестор имеет обеспечение в виде собственности на недвижимость. Которая переходит в собственность арендатора только после полной оплаты всех платежей.
Вот еще мои статьи и видео, которые могут вас заинтересовать:
👉 Неужели вы все еще думаете, что покупка первички безопаснее вторички?
👉 "Срочно продам квартиру - дёшево! " Покупать или ждать подвоха?
👉 Хитрый способ обмена старой квартиры на новостройку
👉 Какие квартиры нельзя покупать в 2020 году. ТОП-8 ситуаций. Юридические тонкости.
👉 Покупаем квартиру, чтобы жить в ней. Что выбрать? Новостройку или вторичку?
👉 Сколько времени НА САМОМ ДЕЛЕ нужно на покупку квартиры в Москве? | Ожидание и реальность
МОЙ КАНАЛ В YOUTUBE | INSTAGRAM
Остались вопросы или требуется практическая помощь - мой WhatsApp: +79267797630