Перевод из садового дома в жилой и обратно

Расскажем о том, для чего нужен перевод из садового дома в индивидуальный жилой дом и наоборот, как это сделать и какие могут быть подводные камни.

Зачем?

Цели могут быть у всех разные:

1. Возможность прописаться. Для некоторых отсутствие возможности прописаться в садовом доме является сюрпризом, но это так. Прописаться Вы можете только в доме с назначением «жилое». У садового дома назначение «нежилое». Примечание: есть судебные прецеденты, говорящие о том, что прописаться можно и в садовом доме, но с условием, что это Ваш единственный объект недвижимости;
2. Для дома с назначением «жилое» можно воспользоваться один раз имущественным налоговым вычетом, т.е. при покупке такой недвижимости можно вернуть 13% от ее стоимости (вернуть можно сумму, не превышающую 260 000 руб.);
3. Коэффициент для определения кадастровой стоимости для объектов с назначением «жилое» выше, чем у объектов с назначением «нежилое». Таким образом, можно существенно повысить рыночную стоимость объекта недвижимости и земельного участка, на котором располагается такой объект недвижимости (соответственно при переводе из жилого дома в садовый, кадастровая стоимость такого дома наоборот – уменьшится, что приведет к снижению налогооблагаемой базы).

Как?

Порядок перевода из садового дома в жилой и обратно четко прописан и закреплен в постановлении Правительства РФ №47 от 28.06.2006г.

• Помимо основных документов, которые нужно будет собрать (паспорт, заявление и т.д.), необходимо будет предоставить также заключение по обследованию технического состояния объекта.

Такие заключения вправе выполнять организации, имеющие соответствующие допуски на производство таких работ, например мы "Геомер Групп";

• По результатам фактического обследования Вашего дома, выяснения возможности его отнесения к критерию жилого (например, наличие подключения к инженерным коммуникациям, обеспечивающим круглогодичную возможность проживания в таком доме, состояние и материал строительных конструкций, соответствие площадей, наличие комнат, соблюдение режима инсоляции и т.д.), будет как раз и составлено вышеописанное заключение;
• Данное заключение вместе с пакетом документов направляется в администрацию (услуга оказывается электронно), которая и будет рассматривать Ваш вопрос;
• После рассмотрения всех документов и вынесения положительного результата, администрация направит сведения в Росреестр и уведомит об этом Вас, а в случае отрицательного решения – направит уведомление Вам для доработки.

Последний шаг – это запастись терпением, потому что срок рассмотрения Вашего заявления в администрации может составлять до 45 дней.

Общий срок всего процесса от фактического обследования до внесения изменений в Росреестр составит до 3 месяцев.

«Подводные камни»

1. Первое, на что следует обратить внимание – это вид разрешенного использования земельного участка. Он должен обеспечивать возможность размещения на нем жилого дома (или садового, если перевод осуществляется в другую сторону). Если вид разрешенного использования земельного участка не отвечает данному критерию, необходимо его изменить (при наличии такой возможности по территориальной карте правил землепользования и застройки);
2. Наличие обременений и иных правообладателей. Если дом в общедолевой собственности, то согласие всех собственников – обязательно, как и обязательно согласие залогодержателя;
3. По нашей практике, межведомственное взаимодействие между Росреестром и администрациями налажено очень плохо. Поэтому, получив положительное уведомление из администрации, в случае, если там не будет написано, что сведения переданы в Росреестр, то Вам следует самостоятельно произвести обращение в Росреестр;
4. Если у Вас дом с назначением «жилое строение», то это значит, что у него старый тип назначения, который был предусмотрен до внесения изменений в 217-ФЗ. Для такого рода домов автоматически применяется назначение «жилой дом». Но обратиться в МФЦ все равно нужно, чтобы закрепить и окончательно удостоверить данный факт.

При этом, следует помнить, что каждая ситуация индивидуальна. В этой связи мы рекомендуем самостоятельно, хотя бы поверхностно, изучить вопрос, ну а для более глубокого и детального анализа обращаться только в проверенные организации.

Информация была собрана благодаря нашему опыту выполнения работ, а также резюмирующей информации, представленной на сайте Федеральной кадастровой палаты.