Установка шлагбаума или ворот при въезде на территорию СНТ преследует благие цели: сохранность имущества садоводов, защита дорог от разрушения, да и вообще, чтобы “чужие” не ездили. Но полезный на первый взгляд объект инфраструктуры часто становится причиной конфликтов. Нередко дело доходит до суда.
Законна ли установка шлагбаума при въезде на территорию СНТ
Да, если такое решение принято общим собранием садоводов.
Читаем п.5 ст.17 ФЗ-217, где говорится, что к исключительной компетенции общего собрания относится создание имущества общего пользования и определение порядка его использования.
На собрании не просто принимается решение об установке шлагбаума, а еще и утверждается смета на установку и размер целевых взносов на создание такого имущества. Неплохо бы также обсудить и решить, каким образом будут попадать на территорию машины спецслужб (пожарные, скорая, мусоровозы). Возможно, придется нанять отдельного сотрудника - сторожа, охранника.
Индивидуалы тоже принимают участие в собрании и голосуют по данному вопросу, а также вносят плату за установку шлагбаума наравне с членами СНТ.
Если же собрание не проводилось, нет соответствующего протокола с решением об установке шлагбаума, то постройка считается незаконной. Любой садовод вправе будет подать иск в суд на основании ст.304 ГК РФ “Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения”. СНТ грозит штраф, а незаконный шлагбаум подлежит сносу.
Шлагбаумы на внутренних проездах
В некоторых товариществах садоводы умудряются перегородить шлагбаумом отдельную улицу (проезд). Вот решили соседи, например, отсыпать свою часть дороги за свой счет, а теперь не хотят, чтоб другие тут ездили. Законность установки шлагбаума в таком случае под вопросом. Эти дороги - общая инфраструктура на землях общего пользования СНТ. Поэтому как минимум потребуется решение общего собрания садоводов по поводу использования этого общего имущества. Если перекрываемый участок тупиковый, шлагбаум не влияет на свободный доступ садоводов к своим участкам и не создает препятствий для проезда машин спецслужб (пожарной, скорой), то возможно положительное решение. Если же права хотя бы одного садовода будут ущемлены и из-за перекрытия единственного возможного проезда он не сможет свободно попадать на свой участок, то он имеет полное право оспорить такое решение общего собрания в суде.
Ограничение проезда
У руководства СНТ, конечно, есть соблазн использовать шлагбаум в качестве меры борьбы с должниками-неплательщиками взносов или теми, кто не желает участвовать финансово в его строительстве, ремонте и обслуживании. Но это незаконно!
ФЗ-217 запрещает препятствовать проезду к индивидуальным участкам. Ч.5 ст.24 ФЗ-217 гласит:
“Правообладатели земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, вправе использовать земельные участки общего назначения в границах такой территории для прохода и проезда к своим земельным участкам свободно и без взимания платы. Никто не вправе ограничивать доступ правообладателей земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, к таким земельным участкам.”
Таким образом, СНТ не имеет права перекрыть садоводам проезд, даже если те являются злостными неплательщиками взносов или не участвовали в строительстве шлагбаума. Препятствуя проезду, СНТ нарушает права владельца участка на свободное пользование в полной мере своим имуществом (ст.209 ГК РФ, Конституция РФ).
Если садовода не пускают к своему участку, не выдают ключ или пульт, не сообщают код от замка и т.п., то он вправе подать в суд на СНТ. Судебная практика показывает, что виноват в этом случае окажется председатель, его действия будут квалифицированы как самоуправство.
Поэтому для борьбы с должниками лучше использовать единственный законный вариант - суд (п.10 ст.14 ФЗ-217).
Плата за въезд на территорию
Некоторые председатели, установив ворота или шлагбаум, начинают взимать плату с садоводов за въезд на территорию. Эти деньги, как объясняет руководство, идут на содержание и ремонт дорог в СНТ либо на создание новой дороги. Законно ли это?
То, что мы называем дорогами в СНТ, по сути является участками земли общего пользования (ЗОП). На содержание ЗОП в товариществе по закону идет определенная часть членских взносов и платы индивидуалов (ст.14 о взносах, ч.3 ст.5 о плате, ФЗ-217). Не ясно, почему нужно еще что-то взимать дополнительно, сверх этих взносов, размер которых строго определен на основании сметы, обоснован и утвержден на общем собрании. Содержание дорог должно быть заложено в смете и покрываться за счет взносов.
И всё же платный въезд возможен при определенных условиях. Решением общего собрания (не правления, не председателя!) установить плату за въезд, ее размер и цели, на которые эти средства будут потрачены. При этом отменить членские взносы на содержание ЗОП. Да, плата за проезд уже не будет взносами, а в чистом виде прибылью товарищества в результате коммерческой деятельности. Которая, кстати, еще и налогом будет облагаться. Существует мнение, что СНТ как некоммерческая организация не может заниматься коммерческой деятельностью. Но это не так. Может, но с условием, что заработанные ресурсы пойдут на цели создания товарищества, а не на личное обогащение кого бы то ни было. Строительство и ремонт дорог в СНТ - вполне благая цель в соответствии с п.1 ст.7 ФЗ-217: создание благоприятных условий для ведения гражданами садоводства и огородничества.
Все разговоры об установке шлагбаума и взимании платы за проезд на территорию имеют смысл при соблюдении еще одного важного условия: земли общего пользования находятся в собственности СНТ. Потому что только собственник может распоряжаться имуществом. Без права собственности на землю нет и права брать какую-либо плату.
О собственности можно почитать в нашем блоге в статье "Имущество общего пользования: право собственности".
Споры о проезде с соседними товариществами
Настоящие дорожные войны разворачиваются, когда проезд не могут поделить несколько соседних СНТ или СНТ и деревня. Кто-то выбирает “чужие” подъездные пути, получше, покороче, несмотря на то, что есть собственный проезд; а у кого-то собственного проезда вообще не оказалось в результате ошибок при выделении земель или при межевании…Сквозные или общие дороги, их содержание и ремонт, а также шлагбаумы на них становятся яблоком раздора.
Если получается, то соседи договариваются мирно. Например, решают поделить расходы на содержание общей дороги.
Выходом может стать и установление сервитута - права ограниченного пользования чужим земельным участком (ст.23 Земельного кодекса РФ). Причем установить сервитут можно как в досудебном порядке путем заключения договора между товариществами, так и по решению суда, если договориться не получилось.
Право требовать от соседей ограниченного использования части их земель закреплено в ст.274 Гражданского кодекса РФ. Сервитут может устанавливаться для прохода или проезда через соседний земельный участок, а также для других нужд собственника, которые без сервитута не обеспечить.
Сервитут можно установить только в том случае, когда действительно отсутствуют иные пути проезда к земельным участкам.
Условия сервитута тоже оговариваются сторонами: будет ли он бессрочный или на определенный срок, бесплатный или платный, каков будет размер платы и способ ее внесения - единовременно либо регулярными платежами. Опять же, если договориться стороны не могут, решать будет суд.
А у вас в СНТ установлен шлагбаум? Поделитесь своим опытом и мнением в комментариях!
Подписывайтесь на наш канал, а также заглядывайте в блог СНТ.онлайн за полезной информацией!