Расскажем о том, как с точки зрения права защитить свою собственность и не посягнуть на чужую. Юридические особенности простым языком.
Следует понимать, что любое пересечение территории, которая не является Вашей собственностью или землями общего пользования (дороги, проезды, тротуары, участки под общественные здания и т.д.) является самовольным использованием участка, который является частным случаем нелегального захвата.
Соседу доверяй, но документы проверяй
Добрососедские отношения – это хорошо. Но ситуация всегда может поменяться (сменится собственник, приедут вредные родственники или соседи заведут собаку :) ).
В этой связи, Вы должны заранее позаботиться о том, чтобы определить где Вам можно ходить, а где уже Ваши действия будут расценены как самозахват. Сделать это можно либо межеванием земельного участка, либо установкой колышков по координатам (вынос в натуру).
Таким образом, Ваши добрососедские отношения будут подтверждены документально :)
У Вас есть проблема, у соседа есть решение
Очень часто, особенно это характерно для крупных садовых товариществ, Вы чисто физически не сможете дойти до своего земельного участка, не ступив на землю своего соседа (разве что по воздуху с парашюта).
Для тех случаев, когда у Вас боязнь высоты и парашютов, государство придумало такую штуку как сервитут.
Говоря простым языком, сервитут – это регистрация права пользования куском земельного участка в Росреестре.
- Когда может быть образован сервитут:
- Как мы и описали выше, для прохода по чужому земельному участку к своему;
- Для проезда машин с целью осуществления деятельности на участке, которая предусмотрена видом разрешенного использования такого участка;
- В иных случаях, когда лицо докажет, что без установления сервитута оно просто не сможет жить (например, создается угроза риска здоровью из-за прохода по единственному возможному пути);
- Для строительства (например, газовая компания, у которой мечты сбываются, при строительстве очередной ветки газопровода – регистрирует с собственником земельного участка соглашение об установлении сервитута).
- Когда НЕ может быть образован сервитут:
- Если есть любой иной разумный способ, при котором не будет использоваться Ваш земельный участок (например, сосед не может сказать, что, проходя по Вашему земельному участку, открывается более красивый вид на пруд, поэтому он, видите ли, требует сервитут);
- Если земельный участок, к которому надо пройти, не используется по назначению;
- Если на земельном участке, к которому надо пройти, расположен самострой;
- Если при установлении на Вашем земельном участке сервитута, Вы не сможете пользоваться участком по назначению (например, через Ваш земельный участок планируется система прокладки труб, которая нарушит существующее водообеспечение для Вашего дома).
Есть общее исключение из правил, называемое «публичный сервитут» для важных, по мнению администрации, проектов регионального или федерального значения. Т.к. у нас в стране процветает демократия, то Вас особо никто спрашивать не будет, а орган местного самоуправления просто издаст соответствующее распоряжение и, если Вы не согласны, то Вам прямая дорога в суд.
А что я получу?
Разумеется, т.к. Вы будете ущемлены в своем праве и вынуждены будете делиться кусочком своей земли, то Вам полагается вознаграждение. Если мы с Вами говорим не о публичном сервитуте, то вознаграждение даже будет разумное по соглашению сторон.
- Исходя из нашего опыта, если сервитут заключается между обычными физическими лицами, то это вознаграждение покрывает налог на земельный участок, пропорционально обременяемому куску;
- Если речь идет об организации, которая, например, затеяла строительство и ей нужен Ваш земельный участок, то ее представители готовы даже компенсировать Ваши эмоциональные страдания по этому поводу :) ;
- Если мы говорим о публичном сервитуте, то выделять из бюджета баснословные деньги никто Вам не будет. Решение о размере платы будет принимать администрация. Вам останется только согласиться на соглашение или оспаривать его в суде. Но несомненным плюсом является тот факт, что бремя оплаты расходов по установлению и регистрации сервитута в Росреестре берет на себя администрация и это законодательно прописано.
Как устанавливается сервитут
- Определяются пределы пользования куском земельного участка с помощью геодезической съемки;
- Подписывается соглашение о сервитуте;
- Выполняется подготовка Межевого плана;
- Соглашение в составе межевого плана регистрируется в Росреестре и на земельный участок накладывается обременение.
Примечание: есть легенда о том, что для регистрации соглашения об установлении сервитута не требуется подготовка межевого плана. В частности, такой позиции придерживается Верховный суд в своем обзоре судебной практики. Верховный суд живет в своей параллельной вселенной, где кадастровый учет проходит без сучка и без задоринки. Мы же, со своей стороны, можем поделиться своей практикой: еще ни разу Росреестр не зарегистрировал наши сервитуты без межевого плана во внесудебном порядке. В ситуации, когда судебные расходы и время на суд окажутся больше, чем расходы и время на межевой план, наш выбор был очевиден. Мнение Верховного суда на практике не работает.
Размер штрафа
Нелегальное пользование чужим земельным участком влечет за собой штраф:
- для физических лиц: 1-1.5% кадастровой стоимости земельного участка (но не менее 5 000 руб.);
- для должностных лиц: 1.5-2% стоимости (но не менее 20 000 руб.);
- для юридических лиц: 2-3% стоимости (но не менее 100 000 руб.).
Если у Вас остались вопросы о том, нужно ли какому-то из Ваших соседей сейчас или в будущем делать сервитут, кто сможет посягнуть на Ваш земельный участок, а также иные вопросы, то Вы можете задавать их ниже в комментариях или на нашем получить подробную консультацию по телефону +7 (495) 481-49-21 или оставить заявку на сайте geomergroup.ru.