Как показала практика, нередкими в настоящее время являются ситуации, когда собственники помещений, принимая решение о выборе нового способа управления многоквартирным домом или о выборе иной управляющей организации, также решают сменить и кредитную организацию, в которой открыт специальный счет для формирования на нем фонда капитального ремонта.
Рассмотрим такую ситуацию на примере выбора новой управляющей организации, которая по решению собственников помещений становится новым владельцем специального счета.
Следует отметить, что когда происходит только смена управляющей организации и не принимается никаких решений о замене кредитной организации, у собственников помещений возникает обязанность не позднее чем в течение 2 месяцев с даты прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом прежней УО принять и реализовать решение о выборе нового владельца специального счета или об изменении способа формирования фонда капитального ремонта. Это прямо предусмотрено ч. 8 ст. 175 ЖК РФ.
При определении вновь выбранной управляющей организации новым владельцем специального счета на основании решения общего собрания собственников помещений права и обязанности прежнего владельца специального счета, включая права и обязанности, возникшие по договорам, заключенным с российской кредитной организацией, в которой открыт специальный счет, а также по иным договорам займа и (или) кредитным договорам, по которым погашение соответствующих займов и (или) кредитов осуществляется за счет средств, поступающих на специальный счет (при их наличии), переходят к новому владельцу специального счета. Об этом сказано в ч. 10 ст. 175 ЖК РФ.
Для реализации закрепленного жилищным законодательством правопреемства между бывшим и нынешним владельцем спецсчета прежний его владелец в течение 3 дней с даты принятия решения о выборе нового владельца специального счета обязан передать ему документы, связанные с открытием и ведением специального счета, в том числе договоры с российской кредитной организацией, в которой открыт специальный счет, документы, представляемые в органы государственного жилищного надзора, и иные документы, связанные с осуществлением деятельности владельца специального счета, а также договоры займа и (или) кредитные договоры, по которым погашение соответствующих займов и (или) кредитов осуществляется за счет средств, поступающих на специальный счет (при их наличии). Новый владелец спецсчета обязан перечисленные документы принять. Так установлено в ч. 12 ст. 175 ЖК РФ.
Таким образом, в ситуации, когда управляющая организация прекращает управление многоквартирным домом ввиду выбора собственниками помещений новой УО или нового способа управления, к новому лицу, определенному собственниками помещений в качестве владельца специального счета, переходят права и обязанности прежнего владельца спецсчета по договору, заключенному с кредитной организацией. В этом случае договор специального счета сохраняется в силе (см. ч. 3 ст. 176 ЖК РФ).
От рассмотренной ситуации, достаточно полно урегулированной нормами ст. 175 ЖК РФ, следует отличать ситуацию, вынесенную в заголовок данной статьи – когда собственниками помещений принято решение и о смене управляющей организации, и о выборе новой кредитной организации, в которой будет открыт спецсчет для финансирования капитального ремонта.
В данном случае необходимо обратиться к положениям ст. 176 ЖК РФ, регулирующей отношения, связанные с закрытием спецсчета (расторжением договора специального счета).
В ч. 3 ст. 176 ЖК РФ перечислены случаи, когда договор специального счета может быть расторгнут по заявлению владельца специального счета.
К таким случаям относятся принятые общим собранием собственников решения:
- об изменении способа формирования фонда капитального ремонта,
- о замене владельца специального счета,
- о замене кредитной организации (при условии отсутствия непогашенной задолженности по полученному в этой кредитной организации кредиту на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме).
Согласно ч. 5 ст. 176 ЖК РФ, владелец специального счета обязан подать заявление в банк о расторжении договора специального счета и перечислении остатка денежных средств в течение десяти дней после получения соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае, если владельцем специального счета не расторгнут договор специального счета либо не подано заявление о перечислении остатка средств, находящихся на специальном счете, на счет регионального оператора или другой специальный счет в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в срок, установленный ч. 5 ст. 176 ЖК РФ, любой собственник помещения в многоквартирном доме, а в случае, предусмотренном п. 1 ч. 4 ст. 176 ЖК РФ, также региональный оператор вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании средств, находящихся на специальном счете этого многоквартирного дома, с перечислением их на другой специальный счет или на счет регионального оператора.
Поскольку в ч. 5 ст. 176 ЖК РФ прямо не указано, какой именно владелец специального счета (прежний или вновь выбранный собственниками) должен обратиться в кредитную организацию, где ранее был открыт специальный счет, для целей его закрытия в связи с выбором собственниками помещений другой кредитной организации для открытия специального счета, на практике возникают вопросы, связанные с порядком (последовательностью и сроками) действий, которые должны совершить «старый» и «новый» владельцы спецсчетов при смене кредитной организации.
При этом бывает, что ранее управлявшая многоквартирным домом УО - прежний владелец спецсчета -не исполняет обязанностей по его закрытию, ссылаясь на то, что она больше не является владельцем специального счета, поэтому, утратив права и обязанности по договору спецсчета, не обладает полномочиями по расторжению соответствующего договора с банком.
Рассматривая подобную ситуацию, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 30.08.2018 N 17АП-10894/2018-АК по делу N А71-22320/2017 указывает на следующее:
«Из содержания положений ст. 175, ст. 176 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что возможна замена стороны по договору специального счета в случае принятия собственниками решения о замене владельца специального счета, но не в случае принятия решения о выборе другого владельца специального счета и другой кредитной организации, в которой открывается специальный счет.
Соответственно, толкование норм ч. 8, ч. 10 ст. 175 Жилищного кодекса Российской Федерации должно осуществляться не только с учетом того, что собственники помещений выбрали нового владельца специального счета, но и того факта, что они выбрали другую кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счет.
С учетом положений ст. 175, ч. 4 ст. 176 Жилищного кодекса Российской Федерации после выбора собственниками нового владельца специального счета ООО "…" и выбора новой кредитной организации ПАО "…", прежняя управляющая организация ООО "…" обязана подать заявление в банк о расторжении договора специального счета и перечислении остатка денежных средств на другой специальный счет».
Т.е., в данной ситуации следует руководствоваться совокупностью норм ч. 3, ч. 4, ч. 5 ст. 176 ЖК РФ, из которых можно сделать вывод о том, что заявление о закрытии специального счета подается в банк прежним его владельцем.
Таким образом, когда меняется и владелец специального счета, и кредитная организация, необходимо осуществить следующие действия:
- прежнему владельцу спецсчета (прежней УО) - в течение 10 дней с момента получения соответствующего протокола ОСС - направить в банк заявление о расторжении договора специального счета и о перечислении остатка денежных средств на специальный счет, открытый в иной кредитной организации, указанной в решении общего собрания собственников;
- новому владельцу спецсчета - для открытия спецсчета представить в кредитную организацию, выбранную собственниками помещений, оформленное протоколом решение общего собрания, принятое в соответствии с п. 1.1. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, и другие документы, предусмотренные банковскими правилами.
В том случае, если прежний владелец спецсчета не обратится своевременно в банк с заявлением о расторжении договора специального счета и о перечислении остатка денежных средств на специальный счет, открытый в иной кредитной организации, новый владелец спецсчета сможет попробовать взыскать с него проценты за пользование чужими денежными средствами (см., например, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 05.12.2019 N Ф06-53756/2019 по делу N А57-28303/2018, Определением Верховного Суда РФ от 10.04.2020 N 306-ЭС20-3276 отказано в его пересмотре).
При этом в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 26.11.2019 N Ф09-8194/19 по делу N А07-35786/2018 содержится такое «интересное» утверждение, не позволяющее старой УО – прежнему владельцу спецсчета удерживать на нем денежные средства до момента открытия нового спецсчета новым владельцем: «действующее законодательство не предоставляет ответчику права после прекращения управления многоквартирным домом продолжать удерживать собранные собственниками помещения денежные средства на капитальный ремонт у себя до момента, пока новая управляющая компания не откроет соответствующего специального счета. Отсутствие специального счета не образует надлежащих правовых оснований для удержания денежных средств управляющей организацией после прекращения ею деятельности по управлению МКД».
Придя к такому выводу, суд удовлетворил требование новой управляющей организации (нового владельца спецсчета) о взыскании с прежней УО процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ЖК РФ), исчислив их с момента прекращения управления многоквартирным домом прежней УО, отметив, «что истец как управляющая компания был выбран позднее, однако это не влияет на его право взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами за период с момента прекращения ответчиком управления многоквартирным домом, так как в спорных правоотношениях и истец, и ответчик действуют не в собственных интересах, а в интересах собственников помещений многоквартирного дома».
С учетом изложенного, можно сделать вывод о том, что лицу, прекратившему управление многоквартирным домом (не важно, УО или ТСЖ), являющемуся владельцем специального счета, необходимо в случае смены собственниками помещений способа управления или управляющей организации и выбора новой кредитной организации, в которой должен быть открыть спецсчет для формирования фонда капитального ремонта, необходимо своевременно обратиться в банк с заявлением о расторжении договора специального банковского счета и о перечислении остатка денежных средств на другой специальный счет, открытый новым владельцем в иной кредитной организации, для исключения рисков уплаты в дальнейшем процентов за пользование чужими денежными средствами.
Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги управляющим компаниям и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе тут.