В своей прошлой статье "ПЯТЬ ПРАВИЛ УВЕЛИЧЕНИЯ ДОХОДОВ ОТ НЕДВИЖИМОСТИ" я писал о том, что один из наиболее действенных приемов увеличения доходности это деление большого помещения на более мелкие.
Здесь есть два варианта: стрит ритейл (торговые помещения в проходных местах) и жилые студии. В этой статье хотелось бы затронуть именно тему студий, поскольку рынок ритейла (розничной торговли) сейчас переживает не самые лучшие времена. Причем, не только в России, но и по всему миру. Развитие онлайн торговли в целом снижает спрос на торговые помещения. Многие сетевые операторы уходят с рынка оффлайн торговли. В основном остаётся общепит, продукты питания, развлечения, хозяйственные товары, пункты выдачи интернет заказов. Конечно, можно все продумать и сделать хороший проект, но это будет сейчас не так просто.
Другое дело это студии. Их можно сдавать как краткосрочно, так и долгосрочно. Спрос на аренду недорого жилья в крупных городах с развитой инфраструктурой только растет.
Что касается посуточной аренды, то есть общая тенденция того, что по всему миру люди начинают предпочитать жилые апартаменты, где можно самим готовить и ни от кого не зависеть, более дорогим гостиничным номерам.
Поэтому спрос на посуточную аренду растет и только будет расти. Ведь для командировочных и для отдыхающих это возможность очень недорого остановиться на 4-5 дней совсем рядом с местом, куда они приехали. Причем стоимость таких апартаментов часто бывает существенно ниже стоимости номера в гостинице. И поскольку они большую часть времени проводят вне четырех стен, небольшая студия их вполне устроит.
Поэтому стратегия заключается в том, что Вы покупаете квартиру или апартаменты в месте привлекательном для гостей: рядом с деловым и культурным центром с развитой инфраструктурой, поблизости от метро и/или ж.д. станции или вокзала.
Желательно брать 1й этаж или 2й над нежилым помещением, поскольку Вам нужно будет переносить мокрые зоны. Чем больше будет помещение, тем больше будет студий и тем выгоднее будет проект.
Но, если для Вас важнее ликвидность (возможность быстро выйти с деньгами из проекта), то придется немного пожертвовать доходностью и взять помещение поменьше, поскольку его можно будет, в случае необходимости, быстрее продать.
Стоимость аренды 1й студии чуть меньше аренды всей квартиры. Соответственно, чем больше студий, тем выгоднее. Также необходимо придерживаться правила "одно окно - одна студия". Студии без окон будут плохо сдаваться.
Таким образом, если бы Вы просто сдали в аренду однокомнатную квартиру, то получили бы в Москве в среднем порядка 40 тысяч рублей. Но, если ее разделить на 2 студии, то 60 при долгосрочной аренде и порядка 80 тысяч при краткосрочной (посуточно).
Тут у многих возникает возражение, что посуточная аренда требует большой вовлечённости.
Но существуют профессиональные компании, которые занимаются организацией подобного бизнеса под ключ. Стоимость их услуг за управление объектом в среднем составляет 25% от дохода. Помимо этого есть платежи за сопровождение проекта: подбор помещений, расчёт доходности, сопровождение сделки, получение ипотеки, согласование перепланировки, ремонт и т.д. Но даже с учётом этих затрат доходность при посуточной аренде для инвестора составляет по Москве и Московской области 14-15% годовых, при долгосрочной 12%. В случае, если посуточные студии будут проданы впоследствии как готовый бизнес (а спрос на такой бизнес есть и не малый), доходность может доходить и до 20% годовых.
И все это, конечно, не сравнить с доходностью простой сдачи "в лоб" квартиры в долгосрочную аренду (6-8% годовых по Москве и области). Минимальная сумма для инвестиций в такой проект покупки и деления на студии вместе с оплатой услуг профессиональной компании, которая делает всё под ключ, 3,5 млн. рублей. С учётом того, что под проект будет использоваться кредитное плечо в виде ипотеки (это повысит доходность, поскольку за счёт ипотеки Вы можете взять проект с большей доходностью, которая покроет выплаты по кредиту).
Сейчас я активно сотрудничаю с такой компанией. Они работают с 2008 года. Это компания "Санди". Если эта тема Вам интересна, то пишите мне на whatsup или telegram
+7(916)637-88-46