Высокая температура летом и низкие ставки по ипотеке перегрели рынок строящегося жилья в Петербурге. С начала года цены на квартиры в среднем выросли на 12,5% — до 128,9 тыс. рублей за квадратный метр. Побит исторический рекорд: последний раз изменение стоимости 1 м2 на +12% было зафиксировано в 2014 году, да и то в годовом исчислении. До 31 декабря ценник может вырасти ещё на несколько пунктов.
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», на первичном рынке выросли не только цены, но и средний бюджет покупки. Так, в августе в Петербурге он достиг 5,3 млн рублей (+1 млн за год, с прошлого августа), в пригородах — 4 млн рублей (+800 тыс. рублей).
Как говорят эксперты, итоговый годовой рост может составить порядка 15 –17%. Потому что сейчас девелоперы будут понемногу поднимать цены на свои остатки. Правда, если начнётся прогнозируемая многими вторая волна коронавируса, темп роста может замедлиться.
Спрос впечатляющий даже в сравнении с 2014 годом. «Сейчас у нас просто рекорд продаж. Подогревается спрос тремя факторами. Первый — это льготная ипотека. Второй — снижение депозитных ставок в банках. И третий фактор — тревожные ожидания среди покупателей последствий карантина для экономики. Все ждут, что будет какая–то рецессия», — уверен Андрей Кугий, управляющий партнёр маркетплейса недвижимости «М2Маркет».
С ним согласен Кирилл Тимофеев, генеральный директор сервиса по подбору новостроек Living.ru: «Цены на рынке действительно показывают достаточно активный рост. Переплелось сразу несколько факторов: повышенный спрос в связи с льготной ипотекой, продолжающийся переход на эскроу–счета, рост себестоимости материалов и сокращение предложения (прежде всего вымывание наиболее бюджетных квартир на фоне ипотечного бума)».
О том, что в ближайшее время всё будет только дорожать, говорят и сами застройщики. «Сейчас ценовая политика — точечные корректировки в соответствии со спросом на тот или иной объект. Цены растут вместе с ростом покупательской активности», — говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК «ЦДС».
По прогнозам Living.ru, несмотря на подорожания, ближайшие месяцы также будут достаточно активными по спросу. Осень и начало зимы — это традиционно высокий сезон продаж.
Льготная ипотека, безусловно, ключевой драйвер продаж в 2020 году. Если программа завершится 1 ноября, можно ожидать некоторого спада. Насколько существенным он будет, зависит от уровня рыночных ставок и от общей экономической ситуации. Очевидно, что нестабильность влияет и на доходы граждан, и на их готовность к долгосрочному финансовому планированию.
Отмена льготной ставки по ипотеке в ноябре (если она, конечно, случится), а также сокращение доходов населения неизбежно приведут к снижению спроса. «Однако оценить масштаб снижения объёмов продаж в меняющихся условиях рынка и экономической ситуации в целом сегодня не представляется возможным», — полагает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg. «Спад однозначно будет. Сроки его наступления зависят от того, продлят льготную ипотеку или нет. И, собственно, что будет дальше. По срокам спад продлится не меньше 6–9 месяцев. И это будет скорее не спад, а стагнация, переходящая в рецессию. То есть рынок замрёт и цены расти не будут», — уверен Андрей Кугий, управляющий партнёр маркетплейса недвижимости «М2Маркет».
Лучшим сценарием, как говорят эксперты рынка, было бы продление льготной программы хотя бы на полгода. Субсидирование также является дополнительным аргументом в пользу первичного рынка, переориентирует ряд покупателей со вторички. Это дополнительные инвестиции в стройку, а значит, и в большой блок смежных отраслей, что важно для восстановления экономики.
Дисбаланс предложения
Для того чтобы рынок находился в сбалансированном состоянии, необходим выход в продажу значительного объёма нового жилья. Пока застройщики делают это с осторожностью, и предложение качественной недвижимости вымывается. Так, с начала года в продажу было выведено лишь чуть более 1 млн м2. В итоге объём предложения упал почти до 3 млн м2. Что тоже является минимальным значением за последние несколько лет.
При этом, несмотря на заверения застройщиков, выводить большие объёмы новых проектов никто пока не собирается. Все опасаются. «Возможно, ближе к концу осени мы увидим некоторые изменения в спросе, но структура этих изменений будет во многом зависеть от общей экономической ситуации в стране и объёма предложения», — считает Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».
Что нас ждёт?
Рост и цен, и объёмов строительства идёт последние 20 лет. Цена за это время (по данным БН.ру) выросла c 27 тыс. рублей (август 2005 года) до 127 тыс. (август 2020 года). Кризисы были неоднократно, но каждый последующий проходил всё более безболезненно для рынка. Доля ипотеки доросла почти до 80% от всех сделок. Признаки — налицо.
Тем не менее потребность в жилье остаётся достаточно высокой. И даже несмотря на падение доходов, покупатели всё–таки находят где–то деньги. Думаю, пока пузырь лопаться не собирается. Только если немного сдуется. Надувшийся, а потом схлопнувшийся пузырь рынка недвижимости — частое явление для многих стран. Кроме России — у нас цены пока только росли. Но мировой опыт показывает, что рост этот конечен и чем выше взлёт, тем дольше падение.
Дайджест лучших материалов и новостей в сфере Недвижимости (Санкт-Петербурга, России и всего мира) на канале t.me/onedvizhimosti