Здравствуйте. Я профессиональный архитектор с 20 летней практикой разнообразного проектирования и строительства. Хочу поделится своим опытом и рассказать о том, как построить себе загородный дом и что желательно знать для облегчения этого строительства с точки зрения архитектора.
Буду рассказывать обо всем: начиная с участка и до последнего гвоздя в отделке дома. Что-то расскажу в общих чертах, что-то достаточно подробно. По мере повествования постараюсь давать ссылки на сторонние материалы: СНИПы, ГОСТы, сайты производителей строительных материалов, статьи, ролики на ютюбе.
Будут рассмотрены и объяснены различные строительные термины и характеристики материалов. Мой опыт проектирования ограничивается Москвой и Московской Областью, ну еще немножко соседними областями. Поэтому все что я описываю проектировалось для условий этой климатической зоны.
Я не претендую на истину в последней инстанции и всеобъемлющие знания – это не в силах человеческих, но что знаю попробую рассказать. Возможно моя информация позволит вам избежать ошибок при строительстве или ремонте своего дома и как следствие финансовых потерь и нервотрепки.
Аргументированная критика, дополнения и ссылки на сторонние заслуживающие доверия авторитетные источники приветствуется. Хамство под видом критики и просто хамство не приветствуется!
Итак. У вас появилось желание жить в собственном загородном доме. Может это желание было всегда, но не было возможности. И вот сложилось - есть желание и возможность.
Рассмотрим варианты как это может быть.
Участок с домом на вторичном рынке.
О таких покупках написано достаточно много, но я немного дополню свои пять копеек.
Достаточно распространённый вариант – покупка участка с домом. Кто-то когда-то построил для себя дом, пожил в нем, а потом решил его продать - а вы купили…
Плюсы в этой покупке следующие: дом согласован и уже стоит на участке и учтен генпланом, есть ясность какие коммуникации подведены и как они работают, не надо тратится на их подводку к участку и согласование. Это: электричество, водопровод, канализация, газ, телефония и интернет, иногда даже поселковое отопление. Есть ясность какие автономные системы есть на участке и как они работают. Это: водяная скважина, и если надо, система фильтрации воды, септик, необходимость электрогенератора, отопительный котел или печь. Ещё это может быть облагороженный участок с «ландшафтным дизайном» - типа, не хрен собачий! Ещё это понятное состояние подъездных дорог и устоявшиеся инфраструктура – магазины и т.п. Еще, крайне редко, самый главный плюс – дом построен по грамотному проекту и грамотными добросовестными строителями. Для 90-х такое было возможно в «элитном» (в понимании того времени) сегменте индивидуального домостроения, при заказчике, разбирающемся в строительстве и понимающему важность соблюдения технологий. Я с такими домами по работе не сталкивался, но видел у некоторых коллег-архитекторов. Как правило, это были очень маститые профессионалы с очень серьезной репутацией. Но количество таких домов единицы на сотни тысяч дурного самостроя.
Расскажу про личный опыт участия в ремонтах и переустройстве домов вторичного рынка.
У меня, как у архитектора, возникают следующие вопросы: когда его строили, есть-ли проектная документация, что с коммуникациями внутри дома и как в нем жили? Как жили – это: не варили ли в подвале Хайзенберг с Джеси Пикманом из сериала «Во все тяжкие» наркоту, забив всю вентиляцию и штукатурку ядовитыми веществами. Или бывший владелиц там склад битых ртутных градусников держал. Бывало и такое. У покупателя к этим вопросам прибавляются: юридическая «чистота», но по умолчанию, будем считать, что с этим все в порядке и под вашим крыльцом, в лучших традициях английского детектива, не лежит какой ни будь труп почтенного «предка» нынешнего продавца дома. Хотя и так бывает. Сам не видел, но у моего коллеги такое было – привет из 90-х.
Вернемся к вопросам.
Когда построили? В советские годы для частного строительства существовало много ограничительных мер: хрен купишь строительные материалы, запрет на строительство в 2 этажа и т.п. Поэтому строили из чего придется и как придется. Но это относительно небольшие (по нынешним меркам) дешёвые домики.
В 90-х все стало еще веселее, ограничительные меры исчезли вместе с СССР и здравым смыслом. Все стали строить тоже самое из чего достанут, но ещё и в несколько этажей с глубокими подвалами, плюя на СНИПы, ГОСТы и занудных проектировщиков. Я видел стены, сложенные из силикатного кирпича, керамического полнотелого кирпича, керамического пустотелого кирпича, шлакоблока и блоков ФБС (фундаментные) вперемешку. Как это стоит до сих пор?! Как?! Гидроизоляции не было никакой и в углах первого этажа жила шикарная махровая плесень. В подвале бежали ручейки по земляному полу. Крыс не было – в этом трындеце они не выживали. Перекрытия были из промышленных бетонных плит – кровельных. Они вообще-то не предназначены для жилья и не рассчитаны держать нагрузки жилья. Но это мелочи… Продавец впарил этот ужас как бы за «копейки». А мой заказчик вложил в ремонт астрономическую суму денег. На эти деньги можно было построить нормальный дом такой же площади с нормальным гидроизолированным подвалом.
Ещё я видел целые коттеджные поселки, построенные по хорошим немецким проектам, но для климатической зоны Германии, для немецких строительных материалов и для прямых рук немецких строителей. Понятно, что в Подмосковье этого ничего не было. Были промёрзшие затопленные гаражи в подвалах, кривая кладка, и изменения внесенные в процессе стройки без проекта. Это было в 97 году. Я не знаю как этот поселок стоит и функционирует сейчас. Я не знаю какие сумы тратят владельцы на постоянный ремонт. Мне могут возразить – «Ну ведь есть же нормальные дома постройки 90-х! Их не может не быть!» Отвечу – возможно где-то и есть, но мне в моей практике не попадались. Про проектную документацию домов того времени спрашивать, как вы понимаете, бессмысленно. Нужно проводить обследование и обмеры.
Есть ещё участки с недостроем. Это самое неприятное.
Построил человек фундамент с глубоким подвалом из гидротехнического тяжёлого бетона, а дальше деньги закончились. И стоит этот подвал, ждет денег на достройку… Идут годы, идут дожди и снега. Подвал давно стал «бассейном». Крепости постройки это не прибавляет. Скорее наоборот.
И вот приходит мысль что достроить это невозможно, а лучше продать нафиг. И хорошо если продавец понимает, что его недострой вовсе не достоинство участка, а большая проблема. Объясню почему. Как уже выше указывалась абсолютно непонятно его техническое состояние. Абсолютно непонятно как это армировалось и заливалось, есть ли гидроизоляция и в каком сейчас она состоянии. Вполне возможно там много трещин и тому подобных неприятностей. Что там под землей творится? Геологическое обследование проводилось? Грунты выдержат если вы с верху ещё 3 этажа кирпичной кладки с железобетонными перекрытиями зафигачите? А то ведь это все может и утонуть при слабых грунтах. Было 1 подвальный и три надземных этажа, а стало 2,5 подвальных и 2,5 надземных. И так бывает.
Еще за годы простоя верх недостроенных стен и перекрытий разрушается от замерзающей-размерзающей воды, ветра и солнца. Для всего остального это тоже плохо, но верх стен и перекрытий страдает сильнее всего. Что с этим делать? Каково реальное состояние конструкций? Хотите достраивать - нужны дорогостоящие обследования. Я знаю несколько случаев, когда люди рисковали, ремонтировали недостроенные фундаменты и строили сверху свой дом. У кого-то обошлось только засыпанным подвалом из-за постоянного притока воды, а у кого-то были проблемы типа трещин в стенах и просадки всего здания.
Иногда проще и дешевле тупо снести нахрен купленную халупу, а на её месте построить новый дом. А иногда и снос будет очень дорогим удовольствием, как в приведенном примере с подвалом из тяжёлого гидротехнического бетона глубиной в 4 метра!!! Меня терзают смутные сомнения - зачем ему был нужен такой подвал…?
Ситуация с самостройным трындецом начала меняться в 00-х и меняется, меняется, меняется до сих пор. Трындеца стало заметно меньше.
Дома, построенные за последние 10-15 лет стали значительно лучше. Народ опомнился, а кто-то даже сменил малиновые пиджаки на строгие костюмы, стал считать деньги и слушать профессионалов. Частные дома стали строить по проектам и соблюдать СНИПы. Ну местами. Но если очень хочется, то – «Чего вы ко мне со своими бумажками лезете! Я вам деньги плачу – делайте как сказал!». Кто-то из застройщиков даже делает, а потом, через несколько лет, и несколько строительных экспертиз проигрывает суды. Или сам заказчик получает кучу геморроя и никому ничего не может доказать. Короче – сплошные финансовые потери. Но то такое… Вернемся к теме. Если вы покупаете дом на вторичном рынке, вам необходимо быть уверенным что с ним все в порядке, и вы не потратите кучу денег на его ремонт. А для этого нужна документация на строительство дома: проект со всеми разделами, акты скрытых работ, акты приемки и т.п. Это не дает полной гарантии, но очень снижает риски.
Продолжение следует.
