Покупка апартаментов — выгодная инвестиция и способ получения пассивного дохода. Это особенно заметно сейчас, когда другие варианты инвестирования либо недоступны, либо невыгодны.
Но апартаменты апартаментам рознь. Важно не просто купить квадратные метры, а вложить деньги в перспективный проект, а после получения ключей — грамотно управлять своим активом. Если все сделать правильно, то в высокий сезон можно получать до 150 тысяч и выше!
Как добиться таких показателей, знает управляющая компания RBI PM, которая успешно сдает в аренду апартаменты в двух уже построенных отелях нашей компании, а в 2024-м выводит на рынок третий — ARTSTUDIO M103 на Московском проспекте.
Давайте обсудим, на что обратить внимание при покупке инвестиционной недвижимости и какие драйверы обещают существенный рост дохода в будущем.
Локация — один из главных козырей для высоких арендных ставок
ARTSTUDIO M103 строится на Московском проспекте, в двух минутах от станции метро «Московские ворота». Отель находится вдали от шума, но всего в 2 минутах от главной городской магистрали — Московского проспекта. По нему можно за 20 минут доехать до Пулково, Московского вокзала или Дворцовой площади. За это Московский район любят туристы и бизнесмены, а за расположенные рядом вузы — студенты и их родители.
Комплекс уже почти построен — мы заканчиваем строительство верхних этажей с панорамными окнами и потолками выше 3-х метров. Совсем скоро мы начнём внутреннюю отделку, а, значит, будем показывать проект всем желающим. Сдача — во втором квартале 2024 года.
Кроме самого апартамента важна инфраструктура для гостей
Про транспорт мы уже сказали — это важное, но не единственное преимущество комплекса. Первые два этажа в ARTSTUDIO M103 отданы под инфраструктуру для гостей: спортивный зал, ресторан, лобби-бар, где будет удобно работать.
Высота потолков на первом этаже — больше 5 метров. Мы учли пожелания гостей в двух уже работающих комплексах и увеличили входную зону — теперь гостям есть где проводить встречи, принимать посетителей да и просто работать, сменив обстановку.
Вход на первый этаж, в ресторан и кафе открыт для всех, а вот подняться выше, где расположены номера, могут только гости. Стоит ли говорить, что мы отвечаем за безопасность и там, и там, но делаем это максимально комфортным для гостей способом — никаких злых охранников и вахтеров, только высокие технологии, электронные ключи с индивидуальным доступом и камеры, где это необходимо.
Номера различной площади на выбор
В Санкт-Петербург приезжают самые разные туристы. Чтобы учесть интересы каждого из них, мы спроектировали пять типов номеров. Большая часть всего номерного фонда — это категория STANDARD площадью 24-25 м2 и STUDIO площадью 26-27 м2. Такие номера подойдут для деловых путешественников или для тех, кто приехал ненадолго. Кстати, несмотря на то, что площадь номеров не очень большая, в них есть несколько вариантов планировочных решений и предложений по расстановке мебели.
Следующая категория — номера SUPERIOR и DELUXE. Они больше и просторнее. Общая площадь первых — 30-32 м2, а DELUXE уже на 10 метров больше за счет просторной ванной и вместительной гардеробной. В таких номерах будет удобно семейным путешественникам и тем, кто приезжает надолго — здесь есть все для комфортного сна, работы, приготовления еды и досуга.
Пятая категория — Junior Suite — еще не выведена в продажу. Просторные номера на верхних этажах имеют панорамное остекление и высокие потолки, а их площадь — от 46 до 52 м2. Это настоящая жемчужина номерного фонда, в которую гости захотят возвращаться вновь и вновь — по опыту других отелей большие номера приносят наибольший доход, хотя окупаются дольше по сравнению с маленькими.
Все номера в ARTSTUDIO M103 продаются с дизайнерской отделкой, а часть — с антивандальной мебелью. Если вы приобретаете апартамент без мебели, её вы сможете дозаказать отдельно ближе к сдаче апарт-отеля. При работе над нашим третьим проектом, мы учли все нюансы работы двух сданных отелей сети: однажды одна из гостей отеля ARTSTUDIO Nevsky от досады и злости на супруга стала бить каблуком о кухонный гарнитур. В итоге нам пришлось списать мебель в мелкую дырочку и закупить для нового проекта гарнитур из материалов повышенной прочности.
И если во всех проектах сети течёт чистейшая питьевая вода из крана и в номерах не слышно ни соседей, ни движение лифтов, то в новом ARTSTUDIO M103 мы сделали еще и автоматическую систему кондиционирования, которая обеспечивает свежесть воздуха в номере и самостоятельно отключается, как только гость открывает окно.
Сдачей в аренду занимается профессиональная команда отельеров
Сразу после покупки апартаментов в ARTSTUDIO М103 вы можете передать их нам в управление. Мы заключим договор, по которому все вопросы, связанные с поиском арендатора, бронированием, заселением и уборкой номеров, переходят к управляющей компании. Собственник выбирает только вид дохода — гарантированный или динамический — и может ни о чем не беспокоиться.
✅ Гарантированный доход — это ежемесячная сумма, которую получает собственник вне зависимости от загрузки номера. Например, в ARTSTUDIO M103 он составляет в среднем 40 000 рублей.
🚀 Динамический доход — гораздо более популярная форма, при которой собственник получает прибыль в зависимости от загрузки. Сумма дохода разнится от месяца к месяцу. Как правило инвестор получает максимальную прибыль в сезон — с мая по август — и тут суммы вашего дохода могут доходить до 150-200 тысяч за месяц.
Вот как выглядит график доходности в успешно работающем ARTSTUDIO Nevsky за 2022 год:
Собственник может спрогнозировать свои расходы и доходы
Программы гарантированного и динамического дохода различаются не только самим доходом, но и структурой расходов, которые несет собственник. Вот как это выглядит:
Мы в RBI разработали специальное приложение — личный кабинет инвестора, в котором виден график загрузки номера за выбранный период. Можно посмотреть среднюю цену номера за ночь за отчетный период (например, в летние месяцы она гораздо выше, чем в межсезонье), процент загрузки — соотношение занятых номеров к свободным за отчетный период. RBI PM была первой управляющей компанией, которая не только сделала прозрачный сервис по контролю за сдачей для инвестора, но и решила делиться с собственниками профессиональной отельной информацией, которую в других управляющих получить практически невозможно.
Заполняемость и доход растут вместе с известностью отеля
Первый год отельеры называют тренировочным, а вот после него апартаменты уже начинают приносить тот доход, на который они способны. Например, вам принадлежат апартаменты категории Standard — это основная группа номеров в ARTSTUDIO M103. Их площадь — 24-25 квадратных метров.
Такой номер стоит 9,5 млн рублей. Гарантированный доход от него в ARTSTUDIO M103 составит 40 000 рублей, а вот динамический — уже до 90 000 рублей в месяц в сезон. Прогнозируемая доходность апартаментов — 8-10% в год.
Сумма динамического дохода может вырасти, если вместо Standard выбрать, например, Junior Suite за 12 млн и получать до 110 000 рублей в месяц в сезон.
Эта сумма будет расти вместе с репутацией отеля. Как мы показали на отчетах о доходности собственники номеров в нашем первом отеле ARTSTUDIO Nevsky собственники получают до 150-180 тысяч в месяц за сезон. Растет и стоимость самих апартаментов: номера, которые шесть лет назад стоили 7 млн — сейчас более 20 млн!
Вместо резюме: выбирая апартаменты, обращайте внимание на следующее:
- Локация. Лучший вариант — место удобное и деловым людям, и туристам, которые приехали полюбоваться городом.
- Внутренняя инфраструктура. Она притягивает туристов и резко увеличивает количество сценариев проживания в комплексе.
- Красота и комфорт номеров. Профессиональный дизайнерский номер привлекательнее, чем любительская обстановка.
- Профессиональная управляющая компания. С ней вам не нужно тратить время на поиск арендаторов и клининг.
- Удобный личный кабинет — вы всегда будете знать, как сдается ваш номер.
Это только пять преимуществ из огромного множества интересных деталей апарт-отеля ARTSTUDIO M103, каждое из которых увеличивает ваш доход. О том, как работает апарт-отель и программы доходности вам расскажут наши специалисты. Переходите на сайт и записывайтесь на экскурсию — уже сейчас можно увидеть интерьерный шоурум, выбрать и забронировать номер.
