По словам Николая Алексеенко, генерального директора Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), законопроект, обозначающий процедуру передачи коммунальных сетей застройщиком, очень нужный и важный для отрасли документ — необходимый элемент правовой базы, которая обеспечит рост отрасли. Хотя некоторые его аспекты, конечно, стоит доработать.
— Законопроект решает одну из давних проблем, которая возникает при управлении и обслуживании домов либо целых поселков после их ввода в эксплуатацию. Ранее не было определено, кому и как они передаются от застройщика, в связи с этим фактически получалось, что они как бы никому не принадлежат. Соответственно, возникают коллизии при определении лиц, которые должны их обслуживать. Сейчас же, согласно законопроекту Минстроя РФ, создается достаточно логичная последовательность действий: сначала застройщик делает предложение ресурсоснабжающим организациям о выкупе сетей, при их отказе сети выставляются застройщиком на аукцион, и если нет заинтересованных в приобретении этой инфраструктуры, они подлежат выкупу органом местного самоуправления. Соответственно, в любом случае застройщик получает четко обозначенный механизм передачи сетей — либо ресурсоснабжающим организациям, либо муниципалитету. Учитывая, что качество и состояние инженерных сетей прямым образом влияют на безопасность и жизнеообеспечение населения, определение собственника и ответственного за содержание инженерной инфраструктуры из числа соответствующих ресурсоснабжающих организаций либо самого муниципалитета является логичным и правильным шагом.
Важно, что законопроектом установлены ограничения по цене выкупа, которая ограничена размером фактически понесенных застройщиком затрат на их создание, постановку на государственный кадастровый учет и регистрацию права собственности. Это позволит избежать злоупотреблений и спекуляций со стороны застройщиков. Да, риск, что застройщик будет стараться по мере возможности нарастить стоимость коммунальной инфраструктуры, существует, но есть и смета, которая проходит согласование, и муниципалитет, который может оценить, пусть и с некоторой погрешностью, насколько реальна та или иная цифра по затратам. Риск злоупотреблений есть всегда и во всех сферах, где проводятся закупки и есть две стороны, которые могут договориться, — это ведь черта не только одной строительной отрасли. Но и для борьбы с такими явлениями есть соответствующие инструменты, и они развиваются. Ведь эта законодательная инициатива — лишь одна из комплекса мер, которые предполагается принять. Сейчас интенсивно дорабатывается 44-ФЗ, и там могут быть донастроены необходимые механизмы и фильтры, чтобы противостоять попыткам необоснованной наживы. Положительным моментом также является то, что в случае, если на момент передачи внутриквартальных сетей в их отношении не были установлены охранные зоны, сервитуты, публичные сервитуты, их установление после перехода права собственности должно быть обеспечено новым собственником. Значительно улучшится качество сведений в ЕГРН, что позволит избежать рисков, связанных с правами собственности на участки, необходимые для эксплуатации сетей.
Конечно, и та законодательная инициатива, о которой мы говорим, не лишена недоработок. Так, не совсем понятно, как именно муниципальные бюджеты будут работать с возросшей нагрузкой, учитывая горизонт планирования, в котором подобных статей расхода не предусмотрено. Или другой вопрос — почему бы не предоставить возможность владеть сетями дома таким структурам, как товарищества собственников недвижимости, ведь это было бы логично? Но такие моменты — это нормально, это естественный процесс доработки нормативной базы. Законопроект пока носит рамочный характер, многие его аспекты еще будут прорабатываться. Важно найти баланс интересов ресурсоснабжающей организации, организации, эксплуатирующей сети, и потребителей услуг.
Законопроект на самом деле стремится по возможности решить серьезную проблему бесхозных сетей, которые никто не обслуживает и которые с течением времени ветшают и начинают представлять собой реальную угрозу безопасности людей ввиду аварийности. Недоработки в правовых механизмах порождают проблему, которая сначала не кажется серьезной, но с каждым годом растет и ширится как снежный ком. Государство должно занимать проактивную позицию, а не бороться с последствиями того, что отрасль была недостаточно отрегулирована, как в случае с проблемой обманутых дольщиков. С учетом целей, которые стоят перед отраслью (президент РФ поставил задачу вводить к 2024 году не менее 120 млн кв. метров жилья), это важно.