Если говорить кратко, то после заключения договора, все равно какого, у его сторон возникают обязательства, которые конкретизируются в договоре для каждой стороны и которые прекращаются исполнением. Конечно, если рассматривать вопрос с точки зрения Гражданского Кодекса, то, кроме исполнения, обязательство может быть прекращено предоставлением отступного – уплатой денежных средств или передачей иного имущества, зачетом встречного однородного требования, совпадением должника и кредитора в одном лице, соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, прощением долга, невозможностью исполнения, на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, смертью физического лица и ликвидацией юридического лица. Но, судя по вопросам читателей, продавцов недвижимости больше всего интересует исполнение обязательства, т. е. покупка недвижимости.
Все мы помним поговорку «Обещать, не значит жениться». Договор, как устный, так и письменный – это обещание сторон, его заключивших, сделать то, что в нем написано, а вот, чтобы заставить жениха пойти под венец – выполнить обязательство, требуется так называемое, обеспечение обязательства, т. е. соглашение, предусматривающее какие-то потери для обещающего, в случае, если жених передумает.
Как обеспечиваются обязательства. Исполнение обязательств может обеспечиваться от способов, предусмотренных Гражданским Кодексом:
- неустойка;
- залог;
- удержание вещи должника;
- поручительством;
- независимая гарантия;
- задаток;
- обеспечительный платеж;
- другие способы, предусмотренные законом или договором,
до совсем уж экзотических, типа «прокляну» или «наведу порчу» - все зависит от того, чего клиент больше боится или уважает: закона или мистики.
Договор о задатке получил популярность на рынке недвижимости благодаря тому, что для его исполнения требуется затрата минимума усилий: отказался покупатель от своих обещаний, деньги остаются у продавца, а если продавец отказался – деньги можно взыскать и, самое главное, получить, потому что есть обеспечение иска – недвижимость, принадлежащая продавцу, на которую можно наложить арест.
Так что договор о задатке – это способ обеспечения обязательств, страшилка, пугало для покупателя, объясняющее ему, что он потеряет, если откажется выполнять обещания, предусмотренные предварительным договором.
Может ли покупатель отказаться от покупки недвижимости после заключения предварительного договора и договора о задатке? Конечно, может! Когда такое возможно?
Ответ на этот вопрос дал Сирил Норткот Паркинсон в своей книге «Законы Паркинсона», описав в юмористической форме обстоятельства, когда китайский кули, став в США миллионером, решит переехать из хижины, построенной из пальмовых листьев в дом с высоким забором и свирепой собакой.
Переезд китайцу нужен, чтобы спастись от тайных обществ, шантажистов и гангстеров. Скрыть богатство от сборщика налогов легко, но скрыть его от тех, с кем ведешь дела, практически невозможно. Как только разнесется слух о его преуспевании, люди начнут думать, на какую сумму его можно растрясти. Таких сумм три: одну он заплатит, если его похитить и потребовать выкуп; другую - если пригрозить позорящей статьей в газете; и третью - если попросить на благотворительность (не дать он постесняется).
Исследователи решили установить, каких размеров (в среднем) должна достигнуть такая сумма, чтобы исследуемый решился на переезд, назвав этот феномен «преодоление собачьего барьера». По мнению социологов, китаец переедет в дом с собакой тогда, когда сумма выкупа превысит расходы на содержание собаки.
Перекладывая эти выводы на нашу ситуацию, можно утверждать, что покупатель обязательно исполнит обязательства, тогда, когда перспектива покупки недвижимости у другого продавца с учетом потерянного задатка станет экономически нецелесообразной, т. е. можно будет купить равноценную недвижимость дешевле тех денег, которые он потратит на покупку.
Перспектива потери денег дисциплинирует людей, заставляя их исполнять обязательства. Помните, как в Индии при помощи тыквы ловят обезьян? Сделав в тыкве маленькое отверстие, в нее насыпают рис. Запустив в тыкву лапу, обезьяна хватает полную горсть риса, но сжатый кулак не проходит в отверстие, и, убегая от людей, обезьяна тащит за собой тяжелую тыкву, потому что ей жалко бросить рис, даже под страхом смерти. Договор о задатке – это та же тыква, но только для людей.
С другой стороны, если покупатель отказался от покупки, у продавца остается задаток, т. е. он получает прибыль, освобождается от обязательств перед покупателем и может снова выставлять недвижимость на продажу. Да, время потеряно, но потеря времени компенсируется материально.
Отсюда истекает правило: чем больше сумма задатка, тем сложнее сторонам договора отказаться от исполнения обязательств.
Пользуйтесь своими правами разумно!
25.09.2020.