10 сентября 2020 года.
Интересный момент был замечен мной при подготовке материалов к вебинару по продаже инвестиционных продуктов. Есть такая история у крупных застройщиков, которая называется обратный выкуп. Можно приобрести квартиру в новостройке, а потом «вернуть» её застройщику, при этом получив некоторый доход. Фактически предложение можно сформулировать так: застройщик готов взять в долг у дольщика под X%.
🔻
Уже не помню, кто был первооткрывателем схемы. Но точно помню, что в 2014 году «Донстрой» предлагал выкупить квартиры в «Сердце столицы» через 3 года на 18% дороже (сейчас не действует). Несколько лет назад такую программу разработала компания «Инград», у них условия были щедрее, 10% годовых, но они ввели надбавку за участие, выразившуюся в переплате (в настоящее время программа свёрнута). ФСК сейчас предлагает обратный выкуп под 5% годовых на квартиры в некоторых проектах. Несколько недель назад «Самолет» анонсировал готовность «выкупить квартиру обратно с доходностью 8% годовых».
🔻
На «Самолете» я и остановлюсь. Дольщику предлагается передать свои деньги компании под обязательство уплаты дохода 8% годовых. Я конечно, не видел договор и не читал мелкий шрифт, поэтому не могу утверждать, что «вернуть» квартиру можно в любой момент. Предположим, что это так. «Самолет» утверждает, что обратный выкуп, цитата «выгоднее, чем вклад в банке или сдача жилья в аренду». Очевидно, что эта программа рассчитана на инвесторов-спекулянтов или ищущих новые инструменты вкладчиков банков. Тут сложно спорить с «Самолетом», ставки по депозитам сейчас в лучшем случае достигают 6%, тут же предлагается 8%. Правда, нужно понимать, что «Самолет» не банк, а строительная компания, и АСВ 1.9 млн. не выплатит в случае чего. Самая дешёвая квартира застройщика стоит 2,9 млн.р. и это студия в ЖК «Томилино Парк». Если некий дольщик/инвестор верит в застройщика «Самолет», а именно в то, что с застройщиком всё будет хорошо, что будет построено и сдано всё, что должно быть построено и сдано, что перспективы у компании радужные и т.д.... то можно инвестировать деньги в обратный выкуп.
🔻
И здесь хочется как на детском утреннике закричать: «Нет, не ходи туда, там серый волк». В данном случае, правда, там низкая доходность. Ниже чем у того же «Самолета». Дело в том, что 3 марта 2020 года «Группа Компаний Самолет» разместила облигации БО-П08 с доходностью 9.5% годовых, стоимость облигации 1040 (тысяча сорок) рублей, у этой ценной бумаги высокая ликвидность. Не очень понимаю, зачем покупать квартиру за 2.9 млн.р. с обратным выкупом под 8%, а не облигацию за 1 т.р. под 9.5%. По какой-то причине на своем сайте в разделе для инвесторов «Самолет» не показывает доходность своих же облигаций.
🔻
На этом примере обнаруживается большая проблема современного российского инвестиционного рынка: инвесторы-дольщики лучше воспринимают такие вот квазидолговые программы, типа самолётовского обратного выкупа, чем ценные бумаги, облигации, пусть даже с большей доходностью. Или же они просто не имеют информации об этих продуктах. Для обширной и на самом деле богатой группы людей купить квартиру в новостройке проще и привычнее, чем облигацию. Буквально вчера мы обсуждали в ТРИНФИКО этот вопрос: инвесторы рынка недвижимости и инвесторы фондового рынка в большинстве своем совершенно непересекающиеся категории. Нужно ещё очень много времени, чтобы традиционные инвесторы новостроек приобщились к паям пифов, облигациям и прочему. Проникновение информации об инвестиционных продуктах «в массы» идёт медленно, но именно в 2020 году у меня появилось осознание того, что «лёд тронулся». Перед глазами много примеров из разных секторов, особенно большие подвижки у ЗПИФов. Новые инвестиционные инструменты постепенно «просачиваются» туда, где их раньше не было.
🔻
Например, застройщики «Брусника» и Legenda (СПБ) прямо на своих сайтах предлагают купить их облигации, есть калькулятор доходности и пошаговая инструкция по покупке. Доходность облигаций у них, кстати, составляет 11,5% (Легенда) и 12.3% (Брусника) годовых. Программы обратного выкупа квартир у этих застройщиков нет.‼️Дисклеймер: целью этого поста не являлась реклама облигаций указанных в посте застройщиков, я никоим образом не призываю покупать их долговые ценные бумаги.