У меня была квартира в ипотеке, в которой я без проблем зарегистрировалась после того, как получила право собственности. Однажды моя подруга попросила зарегистрировать ее у меня. Я позвонила в банк выяснить, могу ли это сделать — квартира еще в залоге у банка. В банке ответили, что для регистрации постороннего человека нужно получить их письменное согласие. Позже я нашла об этом и пункт в своем кредитном договоре.
Если у вас квартира в ипотеке, то вы можете в ней зарегистрироваться как собственник. Но если о регистрации попросят родственники или друзья — могут возникнуть проблемы. Рассказываем, какие есть особенности при регистрации в ипотечной квартире — что говорят закон и банки, кого можно зарегистрировать и какой порядок получения законного штампа в паспорте.
Кстати, термина «прописка» не существует с 1993 года. Вместо нее есть регистрация по месту жительства: постоянная — в паспорт ставят штамп с адресом и датой, и временная — выдается бланк-свидетельство о регистрации (максимальный срок — 60 месяцев).
На какие правовые аспекты нужно обратить внимание
Что говорит закон. Согласно законам — ст. 29 ФЗ «Об ипотеке», ст. 346 ч.1 ГК РФ, ст. 209 ГК РФ — заемщик имеет право использовать свое имущество, заложенное по ипотеке, любым образом, не противоречащим назначению недвижимости и нормам законодательства.
Когда квартира находится в залоге у банка, владелец не может продать, подарить или другим способом отчуждать жилье без получения согласия кредитора. Все остальные права собственника такого жилья идентичны правам лиц, которые приобретают квартиру за свои личные средства и без помощи кредитора.
Кому принадлежит ипотечная квартира. С правовой стороны владельцем ипотечной недвижимости считается заемщик, а не кредитор. Банк при этом выступает держателем залога, а не его собственником. Как кредитор, банк может ограничивать владельца жилья только по отдельным действиям, которые прописываются в законах.
Есть ли ограничения в законе. В российском законодательстве нет однозначного запрета на регистрацию в ипотечном жилье. Ответственность за принятие решения возлагают на кредитное учреждение, выдавшее ипотеку. Но законы позволяют оспаривать в суде любые условия ипотечных договоров, ограничивающих право регистрации.
Требования банка. Кредитное учреждение контролирует процедуру регистрации в ипотечном жилье, поскольку выступает держателем залога и заинтересовано в сохранении его ликвидности. Оно ограничивает регистрацию дальних родственников или посторонних лиц. Чаще всего в ипотечный договор внесен пункт о необходимости получения письменного разрешения от банка на регистрацию граждан в залоговой квартире. И это условие необходимо выполнять несмотря на то, что в паспортном столе при регистрации могут и не запросить такого разрешения.
Кто может зарегистрироваться в ипотечной квартире
Собственники
Без разрешения банка зарегистрироваться на своей жилплощади имеет право сам собственник/собственники:
- зарегистрироваться можно сразу после получения права собственности на ипотечную квартиру;
- оформить можно как постоянную, так и временную регистрацию;
- собственник может и не регистрироваться в квартире, если не планирует в ней проживать (при условии, что у него есть регистрация в другом месте).
Дети собственников
Заемщик имеет право зарегистрировать своего ребенка или детей в ипотечную квартиру:
- Согласно ст. 20 ГК РФ дети должны быть зарегистрированы по месту регистрации своих родителей или опекунов, и проживать вместе с ними. Если записи о регистрации ребенка в ипотечном договоре нет, то можно зарегистрировать его в силу этого закона.
- Дети, которые родились за время действия ипотечного договора, регистрируются автоматически в залоговом жилье, если родители проживают в нем. Это право банк не может ограничивать.
- Банк может оговорить с заемщиком (или прописать в кредитном договоре) пункт, который обязывает снять с регистрационного учета в ипотечном жилье малолетних детей в случае невыплаты жилищного кредита.
При наличии задолженности по ипотеке зарегистрировать в квартире ребенка будет крайне проблематично.
Близкие родственники
Как правило, во многих крупных банках нет ограничений на регистрацию близких родственников — жены или мужа, родителей.
Чтобы уменьшить свои риски, банк может сделать супругов созаемщиками по ипотечному кредиту (если у них нет брачного договора).
Дальние родственники и третьи лица
Для регистрации дальних родственников и чужих людей необходимо письменное разрешение банка.
Какие ограничения на регистрацию устанавливают банки и зачем
У банков могут быть разные требования и ограничения на регистрацию в ипотечной квартире, например:
- обязательное письменное согласование с банком каждого претендента на регистрацию, даже тех граждан, которые имеют на это право по закону: детей, супругов, родителей.
- простое письменное уведомление банка о желании кого-либо зарегистрировать;
- письменное обязательство добровольно выписать детей при неисполнении обязанностей по кредитному договору и в случае наложения на квартиру взыскания;
- полный запрет на регистрацию кого-либо, кроме собственников и членов семьи.
Требований вовсе может не быть: ни для родственников, ни для третьих лиц. Но чаще всего банки имеют свои разработанные положения, которые затрагивают вопросы регистрации.
Кредитор вводит такие ограничения, поскольку заинтересован в ликвидности своих активов. Он хочет минимизировать дополнительные риски и оградить себя от проблем и опасных ситуаций, если заемщик перестанет выполнять свои кредитные обязательства.
Что будет, если прописать третьих лиц и не уведомить банк
Если вы осознанно не запросили разрешение о регистрации, когда оно прописано в договоре, то банк может привлечь вас к ответственности:
- потребовать письменно согласовать регистрацию в ипотечной квартире;
- выселить нежелательного жильца;
- выставить штраф за нарушение условий договора (если он предусмотрен);
- расторгнуть договор и потребовать досрочно выплатить остаток займа. Подобное решение залогодателя обжаловать в суде будет невозможно.
Как банк может узнать о регистрации:
- в результате работы службы безопасности банка;
- банк может планово (раз в год или чаще) затребовать от заемщика справки о прописанных по адресу лиц или историю всех ранее прописанных.
Как действовать
Внимательно изучите ипотечный договор с банком до его подписания. Узнайте из него:
- какие ограничения банк накладывает на заемщика в части регистрации родственников и третьих лиц в залоговом жилье;
- кого и при каких условиях можно зарегистрировать;
- какие последствия нарушения пунктов могут быть.
Можно взять шаблон договора в банке и проконсультироваться с юристом.
Если вы или ваш юрист обнаружите пункт, который вам не подходит — подумайте, готовы ли подписывать договор с такими ограничениями. Поищите банк, который лояльнее относится к вопросу регистрации — банк скорее всего не внесет правки в договор по вашей просьбе.
Получите разрешение банка на регистрацию в ипотечной квартире третьих лиц или родственников, если это предусмотрено кредитным договором.
Как получить разрешение
1. Обратитесь в отделение банка лично или онлайн с заявлением в свободной форме, с просьбой о регистрации лица в залоговой квартире. Укажите в нём:
- причину, по которой хотите зарегистрировать человека в своей квартире;
- его паспортные данные;
- степень родства (или знакомства).
2. Дождитесь ответа банка. Как правило, банк рассматривает заявление в течение одной недели.
3. Если решение положительное — можно подавать документы в паспортный стол или МФЦ на регистрацию этого человека.
Даже если вы действовали в рамках договора и запросили разрешение, банк все равно может отказать. Вы можете оспорить этот отказ в суде, и зачастую решение выносят в пользу владельца. Но тогда есть риск прекращения договора, банк может попросить срочно полностью погасить весь долг.
Лучше не доводить ситуацию до конфликта и суда, а договориться с банком мирным путем. Помните, вы подписываете соглашение с банком добровольно, поэтому его следует соблюдать.
Как зарегистрироваться в ипотечном жилье: необходимые документы и порядок регистрации
Процедура регистрации заемщика в ипотечном жилье не отличается от обычного оформления.
Во время подачи заявки необходимо личное присутствие самого собственника и всех регистрируемых старше 14 лет, у которых уже есть паспорта.
Когда можно регистрироваться
- собственникам — сразу получения права собственности на жилье;
- всем остальным — после регистрации собственника.
Документы для регистрации
- паспорта: собственника квартиры и всех, кто регистрируется;
- свидетельства о рождении детей до 14 лет;
- свидетельство о браке (для супругов);
- военный билет (для военнообязанных);
Дополнительно — если регистрируется третье лицо — могут понадобиться:
- кредитный договор или копия страницы договора, где указано о регистрации третьих лиц в ипотечной квартире;
- письменное разрешение от банка, если такое требуется по договору.
Когда документы собраны
- С полным пакетом документов нужно обратиться в паспортный стол, отделение МФЦ. Или подать документы через портал Госуслуг.
- Заполнить заявление на регистрацию на специальном бланке (форма №6). Вместо детей до 14 лет заявку подают их родители.
- Предоставить разрешение владельца квартиры, если регистрируется не собственник.
- Специалисты пересылают документы в орган регистрационного учета. Там в течение трех рабочих дней проверяют документы и возвращают обратно туда, куда они сдавались заявителем.
- Заявители получают документы со штампом в паспорте для постоянной регистрации или бланк с временной регистрацией.
Зарегистрироваться в квартире можно и онлайн, для этого
- Зарегистрируйтесь на портале Госуслуг.
- В разделе «регистрация гражданина» заполните заявление, укажите персональные данные и сведения по выписке из ЕГРН.
- После заявки МВД пришлет приглашение в подразделение. Нужно будет прийти туда в течение трех дней. В день явки вам в паспорте поставят штамп с регистрацией. С собой нужно взять оригиналы всех указанных документов.
Памятка
- После получения права собственности на ипотечную квартиру в ней можно зарегистрироваться. Регистрация по месту жительства может быть постоянной (штамп в паспорте) или временной (бланк).
- Государство не устанавливает прямых ограничений при регистрации граждан в ипотечной квартире, но ограничения могут накладывать банки.
- Как правило, без разрешения банка в ипотечной квартире могут зарегистрироваться сами собственники и близкие родственники: дети, супруги, родители.
- Для регистрации дальних родственников и третьих лиц, вероятнее всего, потребуется согласие банка, в котором выдана ипотека. Банк может добавить пункт об этом в кредитный договор.
- Перед подписанием ипотечного договора просмотрите, какие условия выдвигает банк для регистрации родственников и третьих лиц. Если вас не устраивает этот пункт в договоре — выберете другое финансовое учреждение.
- Перед регистрацией родственников или посторонних граждан в своей ипотечной квартире, если это предусмотрено договором, получите согласие банка: подайте заявление и дождитесь решения.
- Если рискуете регистрировать человека без согласия банка будьте готовы к тому, что кредитное учреждение может расторгнуть ипотечный договор и потребовать выплаты остатка долга.
- Для регистрации обратитесь в паспортный стол или МФЦ с полным комплектом документов. В зависимости от того, какую регистрацию вы запрашивали, вам поставят либо штамп в паспорте, либо выдадут специальный бланк.
Понравилась статья? Ставьте лайк и подписывайтесь, чтобы не пропустить следующую! Подписаться в Дзен
Нужна помощь в выборе новостройки? Бесплатно консультируем по Москве и Подмосковью: ☎️ +7 495 431-64-64
Есть вопросы? Задавайте их в разделе Вопросы и Ответы
Cледите за нашей лентой в Telegam, там тоже много интересного!
Автор: Елена Бем
Источник: avaho.ru