Это пересказ прямого эфира от 03.09.20, который мы провели на моем YouTube в стиле видео-подкаста.
Собеседник - Кирилл Вялых, директор по маркетингу и продажам строительной компании Пхукет 9 (Phuket 9).
У нашего эфира пять основных тем:
- Oткроется ли Пхукет с 01 октября и что с этим происходит?
- Как будет выглядеть восстановление туризма после полного открытия границ?
- Какова ситуация на острове на сегодня и почему многие компании скорее всего не переживут этот кризис?
- Что будет с ценами на недвижимость и с рынком недвижимости на Пхукете. Стоит ли ждать скидок?
- Что делать если застройщик отменил программу гарантированной аренды или вообще не выполняет свои обязательства?
Если вы еще не подписаны на мой YouTube канал или Yandex.Эфир подпишитесь пожалуйста и не забудьте нажать колокольчик. Ссылка на канал Phuket 9 будет в конце стенограммы и в описании видео, видео там выходят реже чем у меня, но они молодцы, красиво снимают.
Полная видео версия этого эфира доступна на моем YouTube канале:
Пхукет (не?) открыт с 1 ОКТЯБРЯ 😷 Велкам ту "ИЗОЛЯТОР" // Открытие границ Таиланда
Я пригласил Кирилла на мой канал, чтобы узнать как кризис туристической отрасли выглядит со стороны строительной компании с большим штатом и огромными накладными расходами.
Ситуация на рынке недвижимости Пхукета
Сергей: Какова ситуация на рынке недвижимости с твоей точки зрения и какой прогноз? Можно даже 3 прогноза - оптимистичный, реалистичный и пессимистичный. Давай постараемся без ответа в стиле мы всу умрем.
Кирилл: Этот кризис всех застал врасплох и конечно никто к этому был не готов. Наша компания пережила много кризисов с 2004 года и в целом более устойчива к таким ситуациям. Но мы считаем что ситуация рано или поздно выправится. И те изменения, которые происходят на рынке в целом более позитивные.
Сергей: А что происходит с ценами на недвижимость? Будут ли они падать и если да, то когда и на сколько?
Кирилл: Я не могу говорить за весь рынок, но в наша компания никакого снижения мы делать не собирается. Мало того, на каком-то этапе мы собираемся даже поднять цены. И вообще надо понимать, что участники рынка на Пхукете привыкли к сезонным затишьям в продажах и имеют резервы для преодоления длительных кризисов. Это касается почти всех компаний. Я говорю почти, потому что есть компании, которые скорее всего не переживут кризис. Но я не хотел бы показывать пальцем. Как говорится, поживем-увидим.
Сергей: Теперь я хотел бы коснуться гарантированных программ. Не секрет, что как только начались кризисные явления, многие компании приостановили или вовсе отменили гарантированные программы. Как у вас с этим?
Ликбез
Программа гарантированной аренды/доходности - это когда компания застройщик продает недвижимость вместе с контрактом на управление с гарантированным годовым доходом, который рассчитывается в процентах от оплаченной клиентом суммы. Например 6, 7 или 8 годовых. Иногда бывает и выше, но это уже идет вразрез со здравым смыслом.
Кирилл: На данный момент мы приостановили выплаты по программе управления в VIP Kata (фаза 1) и готовимся к выплатам по We Kata (фаза 2). Мы разослали всем владельцам в первой фазе уведомления и все с пониманием отнеслись, с учетом ситуации. А вот то, что некоторые компании на рынке вообще отказались от своих обязятельств, это тревожный сигнал и бросает тень на весь рынок. Если честно, я думаю таким программам не долго осталось жить. В нынешней ситуации скорее всего от них придется отказываться вовсе.
Сергей: Да, я согласен и по сути все к этому и шло. Либо снижение процентов, либо переход на другие системы обеспечения доходности. Но что делать тем, кто получил от застройщиков "письма счастья", что программа отменяется?
Кирилл: Это вполне обычная юридическая ситуация, при которой можно обратиться в суд и получить с застройщика не только причитающиеся выплаты и проценты, но даже потребовать возврата всех перечисленных по договору Лизхолд денежных средств. Это нарушение контракта.
Сергей: Я правильно понимаю, что это только для владельцев Лизхолд, а Фрихолда это не касается.
Кирилл: Да, все верно. Лизхолд это все-таки аренда и форма инвестиционного договора, а Фрихолд - владение.
Если у вас появляются вопросы по ходу, вы можете задавать их в комментарии ниже. Я с удовольствием отвечу на ваши вопросы. И не стесняйтесь делиться этим постом в социальных сетях.
Туризм на Пхукете, перспективы
Сергей: Теперь давай коснемся темы туризма, так как она наверное самая основная на сегодня. От этого все зависит на Пхукете и в недвижимости тоже. Итак, массовый туризм это туроператоры. Что они говорят и какие от них слухи и новости, когда откроют Пхукет и Таиланд?
Кирилл: Это забавно, но они продолжают жить как и раньше, приходят заключать контракты и выколачивать скидки с нас. Мне кажется они не понимают двух вещей:
- Мы уже не зависим от них, ибо доля трафика от туроператоров у нас не большая
- Массового туризма в том виде, который был ранее на Пхукете мы скорее всего не увидим.
И вообще мне кажется они в розовых очках до сих пор и ждут что все вернется на круги своя. Я не разделяю их оптимизм.
Сергей: Кстати о пакетниках. Вот моя компания в принципе от них не зависит и даже если массовый туризм не вернётся на Пхукет мы не сильно пострадаем от этого. Наши клиенты в основном на OTA (Booking com и Airbnb). А насколько вы зависимы от пакетного туризма и нужны ли они вам вообще?
Кирилл: На 2019 год доля пакетных туристов у нас была не более 25%, так что мы спокойно можем обойтись без них, так как дешевый туристический трафик - от него больше головной боли, чем прибыли.
Откроется ли Пхукет 1 Октября?
Сергей: Ну а теперь давай обсудим самый злободневный, больной, всех интересующий вопрос. Так как трубят об этом из всех щелей, при этом немного забывая про то какие тернии надо преодолеть чтобы попасть на остров. Реально ли открыть остров 1 октября и веришь ли ты в открытие?
Напомню, какие условия для въезда на остров озвучило правительство по состоянию на 02.09.20.
Условия посещения Таиланда в 2020 году
- Приобрести медицинскую туристическую страховку с покрытием 100тыс долларов на человека.
- Сделать тест на COVID-19 - не более 72 часов до вылета
- В посольстве / или консульстве Таиланда надо получить сертификат на въезд.
Тут первая колизия. Консульство берет до 7 дней на рассмотрение, а справка действительна всего 72 часа. что делать если кончится? Брать ли билеты? Не ясно.
- Допустим вы получили сертификат. Надо купить путевку или билет на самолет и забронировать отель. Интересно, как вы все это успеете за 72 часа пока действует справка?
- Бронировать вы можете только специальный отель, который прошел сертификацию. На сегодня таких отелей на Пхукете - 2 шт. Trisara Naithon - 24.000 бат за ночь и Anantara Mai Khao - 1000 бат за ночь. Цены указаны с 1 по 14 октября с учетом пакета для карантина. Другие 82 отеля, подавшие заявки пока не получили аккредитацию, мы будем следить за обстановкой.
- Допустим вы прилетели в Таиланд. По прилету вас проверят, а то может и сразу тест сделают и повесят браслет с GPS на руку.
- Далее вас проводят до вашего отеля. Как при этом вы сможете социально дистанцироваться от сотрудников аэропорта, водителя, сотрудников гостиницы и других гостей - пока тоже не ясно.
- Далее в течение 14 дней, вам запрещено покидать территорию отеля и уходить дальше чем на 1 км от этого лепрозория.
- И когда и если вы сдадите снова отрицательный тест. вам разрешат передвигаться по Пхукету. Но не за его пределы!
- Если захотите уехать например в Кхао лак, то выждите еще неделю, сделайте еще один тест и тогда валяйте.
А что если окончательный тест будет положительный? Вы отправитесь в больничку.
Плюс судя по новостям пускать будут только на долгосрок - от 30 до 90 дней. Не ясно как продлевать эти визы будут. как контролировать передвижение туристов и так далее.
Кирилл: Да, спасибо Сергей, что напомнил как это сложно. И для любого туриста такие требования будет довольно сложно выполнить. Поэтому я думаю вряд ли стоит ожидать резкого открытия острова, Скорее всего это будет происходить поэтапно и долго. Мой прогноз, что в лучшем случае - начало декабря, реалистично - апрель-май 2021 года, а в худшем случае до ноября 2021. Такой вариант я тоже не исключаю.
Сергей: Да, я тоеж считаю что с 1 октября это просто нереально. А учитывая как медленно происходят изменения в Таиланде - законодательные и визовые вопросы, то не стоит ожидать скорого восстановления турпотока.
Хочется добавить, что восстановлению туризма сильно мешают розовые очки участников рынка. Все думают, что откроются границы и поток туристов хлынет как прежде и очень быстро, цены вернутся к своим прошлым величинам.
Но все забыли что на восстановление и потока и инфраструктуры потребуются месяцы, если не годы. Многие компании закрылись, покинули остров, сотрудники нашли другую работу. Качество сервиса неизбежно упало. Даже если откроют в декабре 2020 - январе 2021, сезон не успеет раскачаться. Нужно время - туристам подготовиться, отелям тоже, авиакомпаниям восстановить логистику. Больше всего я боюсь за инфраструктуру острова, которая строилась годами, а за несколько месяцев была отброшена на годы назад.
Так что мой прогноз остается, что сезона 2020-2021 не будет. Точечным туризмом Пхукет не оживить.
Кирилл: Да, тут я с тобой согласен. Это время надо использовать для роста над собой, оптимизации процессов и расходов. Я верю, что Пхукет уникальное место и обязательно восстановится, пусть даже и не так как раньше, но заиграет красками и снова станет туристической меккой.
Сергей: На этом наверное пора заканчивать. Напишите в комментарии, как вам понравился такой формат? Если он зайдет, я сделаю его регулярным.
Далее были ответы на вопросы зрителей в прямом эфире. Полная версия доступна по ссылке: Пхукет (не?) открыт с 1 ОКТЯБРЯ 😷 Велкам ту "ИЗОЛЯТОР" // Открытие границ Таиланда
Спасибо за внимание, подписывайтесь на канал, ставьте лайки и до встречи уже через пару дней!
Сергей Шаляпин,
04.09.20