Кроме стандартных схем приобретения квартиры на первичном или вторичном рынке существует еще один, менее распространенный вариант обзавестись собственным жильем. Это аренда недвижимости с ее дальнейшим выкупом. За границей данный способ покупки недвижимости достаточно распространен, а на отечественном рынке используется редко. Между тем, в нем есть определенные плюсы, как для покупателя, так и продавца. Об особенностях этой сделки, ее преимуществах и рисках читайте в нашей статье.
Аренда с выкупом – что это такое?
Аренда с выкупом – это своего рода покупка квартиры в длительную рассрочку. В период выплат покупатель живет в ней. Схема похожа на покупку автомобиля или оборудования в лизинг. Данная схема покупки-продажи недвижимости предусмотрена в ГК РФ.
Между покупателем и продавцом заключается договор аренды недвижимости с ее дальнейшим выкупом. Живя в квартире, арендодатель-покупатель оплачивает аренду и постепенно выплачивает ее стоимость. После погашения суммы, предусмотренной договором, квартира переходи в его собственность, а прежний владелец утрачивает на нее право.
Этот вариант купли-продажи квартиры может вызвать сложности. Не всегда понятно, как составить договор, в какой момент регистрировать сделку, как минимизировать риски.
Полезно будет почитать: Отличия аренды жилья с выкупом от ипотеки, о которых нельзя молчать
Преимущества сделки для покупателя и продавца
• Не нужно оформлять кредит, проходить сложную процедуру одобрения и переплачивать банку проценты.
• Стоимость объекта фиксируется на весь срок выплаты задолженности.
• Выплаты происходят постепенно, в удобном для обеих сторон графике.
• Продавец в течение всего периода рассрочки получает доход от сдачи квартиры в аренду.
• Договором может быть предусмотрена отсрочка платежа или досрочное погашение.
• Продавец-арендодатель может не беспокоиться о состоянии жилья, о том, что арендатор съедет и придется искать нового жильца, а недвижимость в это время будет простаивать.
Недостатки и риски
• Основной риск в том, что право собственности возникает только после оплаты полной суммы, а не после регистрации договора.
• Вероятность упущенной выгоды для продавца в том случае, если жилье подорожает в процессе выплат, который в среднем занимает 7-10 лет.
• Риск использования жилплощади не по назначению.
• Невозможность изменить сумму арендных платежей (если это не предусмотрено договором).
• До полной оплаты долга квартира находится в собственности продавца – это риск для покупателя. Теоретически он может подарить, завещать, продать квартиру другим людям. И покупателям придется отстаивать свои права в суде.
• Возможность расторжения договора продавцом со штрафными санкциями. Компенсация может не покрыть расходы покупателя.
• В случае наступления смерти собственника до полной выплаты стоимости квартиры придется договариваться с его наследниками, которые могут изменить условия договора.
• На квартиру могут быть наложены обременения или арест. В этом случае стать собственником квартиры не получится.
С учетом изложенных рисков, подобная схема покупки квартиры чаще всего практикуется между знакомыми или родственниками.
Полезно будет почитать: Мошенничество с арендой квартир
Что учесть при составлении договора?
Четких требований по содержанию договора аренды с выкупом в законодательстве нет. Поэтому можно взять стандартный образец договора и доработать в соответствии с договоренностями сторон. Обязательно указываются следующие пункты:
• Данные сторон с указанием их роли в договоре.
• Описание объекта недвижимости с указанием правоустанавливающих документов.
• Стоимость квартиры (покупная).
• Схема оплаты (ежемесячные или ежегодные платежи), срок, до которого сумма должна быть выплачена полностью.
• Прописывается момент переоформления права собственности (чаще всего день последнего платежа).
• Данные по аренде (размер платежа, порядок оплаты коммунальных услуг, сведения, входит ли сумма аренды в стоимость покупки жилья).
• Ответственность сторон, обязательно условия расторжения договора. Важно прописать пункт о возврате уплаченных средств покупателю, если продавец нарушит свои обязательства и откажется от продажи. Или расторжение договора в случае нарушения обязательств покупателем (длительная задержка арендных платежей или взносов за квартиру).
К договору прилагаются расписки от продавца, что деньги передавались в определенном объеме и своевременно. Договор нужно зарегистрировать, предоставив список соответствующих документов, который можно уточнить у уполномоченных лиц, сопровождающих сделку.
Также читайте по этой же теме:
Как правильно сдавать квартиру
Квартиры под сдачу: выгодно ли быть рантье
Если тебе понравилась наша статья, не забудь поставить лайк 👍 и подписаться на нас, чтобы не пропустить новые статьи и посмотреть на захватывающие аэросъемки новостроек с птичьего полета.
Подписаться на канал