Может ли владелец квартиры лишиться жилья, если суд признал за ним право собственности на это помещение? «Конечно, нет» - ответит большинство читателей и будет неправо. Для наших судов и законов нет ничего «невозможного». Об одном из таких случаев я и расскажу в этой статье.
В 2015 году жительница Москвы купила у ИП (индивидуальный предприниматель) квартиру и зарегистрировала право собственности в ЕГРН. Через два года арбитраж возбудил дело о банкротстве продавца. В соответствии со статьями 61.2 и 213.32 Закона О несостоятельности № 127-ФЗ, если должник заключил сделку в течении 3 лет до своего банкротства, и она причинила вред кредиторам, то суд вправе признать ее недействительной. При этом предполагается, что другая сторона знала (или должна была знать) о нарушении прав кредиторов. Опираясь на эти нормы, финансовый управляющий подал в арбитраж заявление о признании договора купли-продажи недействительным. По объективным причинам собственница не присутствовала на заседании. Однако такая «мелочь» не помешала судье рассмотреть дело и удовлетворить требования управляющего. Тем более, что арбитраж не вникал в нюансы ситуации. Определение не содержало сведений о том, какой вред причинила сделка, и какую сумму отдал покупатель продавцу. Кроме того, текст решения содержал техническую ошибку. Ответчик (покупатель) фигурировал сразу под двумя разными фамилиями. В этот день судья рассматривал два однотипных заявления финансового управляющего о признании следок недействительными. Поэтому секретарь «наваяла» два одинаковых Определения с разными инициалами ответчиков и не исправила в одном месте фамилию покупателя. В свою очередь судья, не читая, «подмахнул» решения. Формальный подход, который встречается сплошь и рядом. Так собственница в одночасье лишилась жилья.
Получив решение, финансовый управляющий внес в ЕГРН запись о регистрации права собственности на квартиру на должника-банкрота и выставил недвижимость на торги. Вскоре помещение продали. Победитель торгов, удостоверившись через ЕГРН, что объект принадлежит банкроту, внес деньги. После этого в ЕГРН появилась запись о регистрации права собственности на недвижимость за победителем торгов.
Судебные страдания
Вернувшись в Москву и узнав, что лишилась квартиры, бывшая владелица кинулась защищать свои права. Женщина подала апелляционную жалобу и ходатайствовала о восстановлении срока на обжалование. Девятый апелляционный суд признал причины пропуска уважительными и принял жалобу к производству. В ходе рассмотрения апелляционный суд установил, что должник продал покупателю объект по рыночной цене, действовал добросовестно, и сделка не нарушила права кредиторов. Арбитраж просто не удосужился вникнуть в ситуацию и принял формальное решение. В итоге апелляция отменила определение о признании договора недействительным и отказалась удовлетворить требования управляющего.
После этого собственница отправилась в арбитраж с новым иском и потребовала признать торги недействительными, восстановить ее в правах на квартиру и прекратить право собственности победителя торгов на жилое помещение. Суд удовлетворил это заявление. Однако победитель торгов тут же обжаловал решение в апелляционной инстанции. Апелляция, рассмотрев материалы, отменила решение арбитражного суда первой инстанции, указав, что согласно статье 449 ГК РФ торги признаются недействительными только при процедурных нарушениях. В данном случае нарушений не было, и квартира в период торгов входила в конкурсную массу. Таким образом, недвижимость осталась в руках нового владельца. В результате сложилась парадоксальная ситуация — суд признал сделку соответствующей закону, однако собственник лишился жилья. При этом и новый владелец купил помещение с торгов на вполне законных основаниях. Получается, что все действовали по закону, однако на деле возникла явная несправедливость. Данную дилемму мог разрешить только Верховный Суд, куда и подала жалобу бывшая собственница квартиры.
Позиция Верховного Суда
Рассмотрев материалы, ВС РФ принял сторону бывшей владелицы (Определение ВС РФ № 305-ЭС19-3996 (6) от 20.08.2020 г). Вынося определение, Верховный Суд указал, что основания для прекращения права собственности перечислены в статье 235 ГК РФ. И незаконное (а впоследствии и отмененное) решение суда не относится к таким основаниям. Следовательно, квартира не выбывала из владения собственника, а восстановление права собственности на помещение за продавцом-банкротом и внесение записи в ЕГРН на основании отмененного решения суда — незаконно. В свою очередь победитель торгов не является добросовестным приобретателем, так как знал о спорной ситуации с жильём и потому не вправе ссылаться на запись в ЕГРН о том, что помещение принадлежало должнику-банкроту и входило в конкурсную массу. Ну и наконец, ВС РФ указал, что передача недвижимости проходит по передаточному акту (ст.556 ГК РФ). Однако собственница квартиры не подписывала его. В свою очередь, акт, оформленный между управляющим и победителем торгов, считается заведомо недостоверным, так как помещение не принадлежало управляющему, и он не мог его никому передать. В итоге Верховный Суд отправил материалы на новое рассмотрение в арбитраж, указав на необходимость вернуть квартиру прежней собственнице.
Выводы
Это дело вызывало интерес со стороны юристов. Во-первых, данный случай лишний раз показал, что суды, признавая сделку недействительной в рамках банкротства, зачастую действуют формально. Арбитраж обращает внимание на срок, в течении которого совершена спорная сделка и при этом игнорирует другие аспекты: наличие и сущность вреда, причиненного кредиторам, размер встречного исполнения и т.д. В результате добросовестный владелец может потерять недвижимость, а потом месяцами обивать пороги судов, пытаясь добиться справедливости. Во-вторых, покупка квартиры с торгов и наличие записи в ЕГРН о том, что недвижимость принадлежит банкроту не гарантирует правовой чистоты помещения. Если исходить из позиции ВС РФ, то участник торгов «должен проявлять осмотрительность и знать о пороках регистрационной записи». Иными словами, Верховный Суд предлагает не участвовать в торгах, на которых (почти по Булгакову М.А.) выставлена «нехорошая квартира». Возможно это правильная позиция. Однако, тогда подрывается доверие к судебной системе, записи ЕГРН, и к процедуре банкротства, механизмы которых допустили торги с недвижимостью, обладающей «пороками регистрационной записи».
Далее, говоря о Постановлении 9 ААС, отменившим Определение о признании сделки недействительной, ВС РФ демонстрирует явное недовольство. «Соответствующее судебное решение о признании права собственности истца, - констатировал Верховный Суд, - должно было стать основанием для корректировки записей государственного реестра и приведения в соответствие с реальным положением дел». Иными словами, Росреестр был обязан исправить запись в ЕГРН и закрепить квартиру за прежним собственником. Но УФРС этого не сделало. Возможно, потому, что апелляционная инстанция не отметила в Постановлении, что данное решение является основанием для внесения записи в реестр. И здесь вот, что интересно. Некоторые суды вносят в решения подобную ремарку, а некоторые — нет. 9АСС этого не сделал. В результате владелице квартиры пришлось снова идти в суд и требовать признания торгов недействительными. Чтобы исключить такие ситуации Росреестр и суды должны договориться: достаточно ли для УФРС судебного акта о признании права собственности или суд должен еще указать, что данное решение является основанием для внесения записи в ЕГРН. И не мучить участников процесса.
Ну и наконец, вызывает вопрос ситуация с торгами. ГК РФ предусматривает недействительность торгов только по процедурным основаниям. Поэтому ВС РФ пришлось идти «кружным путем». Например, Верховный Суд оставил в силе Определение суда первой инстанции «в части признания результата торгов недействительными». Мотивируя свою позицию, ВС РФ отметил, что недействительность торгов — это «недействительность порожденного договором (между финансовым управляющим и победителем торгов) юридического эффекта в виде перехода права собственности» к победителю торгов. Честно говоря, это мнение противоречит статье 449 ГК РФ. Пусть его и высказал ВС РФ. Правда при этом оно соответствует ситуации. В связи с этим давно пора внести изменения в ГК РФ и предусмотреть возможность признания торгов недействительными не только по процедурным основаниям, но и вследствие недействительности договоров (судебных или иных актов), в соответствии с которыми собственник (или иное лицо), выставивший имущество на торги, получил право распоряжаться спорным имуществом. Так будет правильней.