Что будет с самым популярным форматом на рынке новостроек нулевых
Количество сделок со студиями на рынке новостроек Санкт-Петербурга и Ленинградской области неуклонно падает. Напротив, растет спрос на квартиры для семейного проживания. За полгода 2020 спрос на студии сократился почти на 20% и составил всего 23% в общей структуре. В лидерах продаж теперь более просторные двушки. Спросили у экспертов, что дальше будет с «микрожильем» и уйдет ли этот формат с рынка совсем.
Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест»:
По итогам первого полугодия 2020 года доля студий в общем объеме предложения на первичном рынке Петербурга в сегменте массового жилья составляет 24,9%. Года назад этот показатель был на уровне 27,5%.
Спрос на студии зависит от структуры потребителей и экономической ситуации в целом. В период нестабильности и валютных колебаний интерес к малогабаритному жилью возрастает. Все-таки недвижимость всегда была и остается понятным средством вложения денег. В дальнейшем количество инвестиционных сделок уменьшится, но спрос на данный формат останется. Доля таких сделок в среднем по рынку составляет 10–15%.
Студии не уйдут с рынка, но изменится их доля и площадь в зависимости от класса жилья.
В массовом сегменте актуальный тренд — уход от крошечных студий и уменьшение их доли. Потребители успели увидеть на примере заселенных в последние годы многоэтажек, что в домах с квартирографией, состоящей преимущественно из студий и малогабаритных квартир, часто оказывается неоднозначное социальное окружение. С нашей точки зрения, квартирография жилого комплекса должна быть сбалансированной — с преобладанием просторных однокомнатных и двухкомнатных квартир и небольшим количеством студий.
Альтернативой студиям могут стать сервисные апартаменты.
Но в Петербурге количество таких проектов незначительно, а покупателей не всегда устраивает их локация. Кроме того, в апартаментах нет возможности прописаться, а налоги и стоимость коммунальных услуг чаще всего выше, чем у квартир. Хороший потенциал у коливингов, но данный формат предполагает долгосрочную аренду, а не продажу, и в России он пока не получил широкого распространения.
Что касается перспективного проектирования застройщиками студий, все будет зависеть от конкретных проектов. В малоэтажных комплексах комфорт-класса, где основными покупателями остаются семьи, доля таких квартир будет сокращаться. В многоэтажных домах вдоль КАД с высокой плотностью застройки и населения студии еще долго будут сохранятся.
Стоимость студий не изменится — формат четко двигается за трендом всего рынка. Спрос на этот формат стабилен, предпосылок для снижения цен нет.
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС, Санкт-Петербург:
Говоря о студиях на российском рынке недвижимости, большинство представляет небольшую квартиру площадью 22–25 м2, некое неполноценное жилье. Но это не совсем корректно.
Студия — это квартира со свободной планировкой, пространство которой делится не стенами и перегородками, а функциональными зонами. Ее площадь может быть достаточно большой — и 50, и 100 м2. Однако на нашем рынке такие предложения встречаются редко в силу их специфичности. Обычно квартира-студия имеет гораздо меньшую площадь, чтобы быть доступнее для покупателя. Как правило, в данном случае речь идет о первом жилье или вложении средств.
У каждого застройщика своя доля студий в квартирографии. Мы сознательно не делаем в наших проектах большого числа таких квартир. В нашем представлении, можно создать эргономичную планировку на любой площади. Превратить же однокомнатную квартиру в студию достаточно просто с помощью небольшой перепланировки.
В наших проектах доля студий не превышает 10%. При этом, чем выше класс жилого комплекса, тем меньше в нем студий, вплоть до полного отсутствия. Но в зависимости от видения конкретного застройщика, локации и класса жилья их доля в проектах других компаний может быть гораздо выше. Хотя, на мой взгляд, не каждый захочет жить в доме, где половина квартир — это студии.
Студии — достаточно ликвидный продукт из-за невысокой стоимости. Однако по нашему наблюдению, пик спроса на такой тип жилья уже прошел.
Денис Казберов, руководитель проектов компании «Охта Групп», Санкт-Петербург:
Студии переживали настоящий бум популярности в прошлом году из-за объявления о переходе на эскроу-счета и ожидания ощутимого повышения стоимости первичной недвижимости. Но многие проекты все еще реализуются по старой схеме, а переход на полное проектное финансирование происходит постепенно по мере выхода новых объектов. Поэтому сейчас спрос на данный тип квартир стабилизировался.
Уходить с рынка студии не собираются.
Сегодня они продолжают быть не только самым привлекательным товаром с точки зрения капиталовложения, но единственной возможностью для некоторых покупателей приобрести жилье в условиях снижения реальных доходов. Одним из главных преимуществ такой покупки по-прежнему является минимальная цена.
Сегодня практически в каждом новом проекте комфорт-класса студии занимают примерно 25–30% от всей квартирографии. Этот процент в целом соответствует их доле на рынке новостроек. И, конечно, в новых проектах планировки студий отличаются от тех, что были несколько лет назад. Они отражают предпочтения современных покупателей.
Так, увеличилась средняя площадь, появились ниши и возможность грамотного зонирования, полноценная ванная комната заменила традиционные для этого формата душевые кабины, во многих вариантах присутствуют балконы, лоджии с панорамным остеклением и даже террасы.
Что касается переезда студий в центр города, в ближайшей перспективе это маловероятно.
На протяжении последних лет мы наблюдаем обратную тенденцию. В объектах сегмента эконом на окраинах Петербурга и в его ближайших пригородах доля студий сегодня гораздо выше, чем в среднем по рынку. Она может достигать 45%. Здесь есть небольшой потенциал для сокращения количества студий в пользу 1–2-комнатных квартир.
Предпосылок к заметному снижению цен на студии нет. Да, инвесторы в кризисной ситуации начинают действовать осторожнее, предпочитая недвижимость в максимально ликвидных объектах в шаговой доступности от метро, но они никуда не исчезают. Так же, как и студии.
Роман Лябихов, генеральный директор ГК Атлант, Москва:
Спрос на студии был обусловлен двумя причинами. Основной стала небольшая площадь и, как следствие, минимальная цена за весь объект. Кроме того, в какой-то момент это стало модным форматом, который потребители воспринимали как «западный». К тому же студия является практичным видом жилья, например, с точки зрения уборки, расстановки мебели и т.д.
Со временем потребители увидели и недостатки этого формата, которые явно показал период карантина. В частности, отсутствие возможности обустроить изолированное пространство.
Но если студии сейчас перестали быть «ультрамодным» форматом, то основная причина их популярности — минимальная цена — осталась. Для массового рынка жилья стоимость квартиры по-прежнему является определяющим фактором. И сейчас, когда есть угроза снижения доходов из-за пандемии, он становится еще более значимым.
Так что студии так или иначе будут присутствовать на рынке. В стандартном жилье они, как и раньше, будут пользоваться высоким спросом. В классе комфорт их станет меньше.
Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис»:
Падение спроса на студии — это временная ситуация. Действительно, по итогам первого полугодия 2020 года он сократился на 7%. В первую очередь это было связано с появлением льготных ипотечных программ, а также совместных программ застройщиков и банков с субсидированной ставкой от 0,5%. Сниженные ставки позволили многим покупателям выбрать более комфортные форматы жилья. Кроме того, самоизоляции подвела людей к пониманию необходимости отдельного пространства для каждого члена семьи. Поэтому стали востребованы квартиры от двухкомнатных и больше.
Сейчас студии снова в фокусе внимания покупателей.
Малометражные квартиры пользуются спросом как инвестиционный продукт. В любой кризис всегда растет категория покупателей, которые хотят вложить свои накопления в надежный и понятный актив, к которому традиционно относится недвижимость.
Студии и небольшие однокомнатные квартиры приобретаются для проживания одного человека или молодой семьи без детей. Для многих — это единственная возможность купить свое жилье. Если такие планировки исчезнут с рынка, большое количество людей не сможет решить квартирный вопрос в принципе.
Здесь вопрос в балансе квартирографии. Даже если застройщик фокусируется в своем проекте на определенной категории покупателей, например, на молодых студентах, доля студий не должна достигать 80%. К сожалению, в новостройках Ленобласти такая ситуация до сих пор возможна.
Выбор квартирографии объекта зависит от класса жилья и потребностей покупателей.
Доля студий будет зависеть от конкретного проекта. В жилом комплексе, рассчитанном на семейную аудиторию, такой недвижимости будет мало.
Рынок регулирует спрос на студии. Сегодня среди предложений о продаже этой категории жилья есть как демократичные по цене, так и дорогие. Локации — от Девяткино до Крестовского острова. То есть студии строят и в проектах массового спроса, и в бизнес-классе, и в элитке. Например, в жилом комплексе бизнес-класса «Георг Ландрин», который возводится на Большом Сампсониевском проспекте, метраж студий начинается от 32 «квадратов», а стоимость от 4,7 млн рублей.
Мы не ожидаем снижения цен на студии. Как уже было отмечено выше, их стоимость будет определять рынок.
Мансур Мирзомансуров, руководитель отдела по работе с новостройками агентства «Авахо», Москва:
Бум на продажу новостроек может продлиться минимум до конца срока действия программы льготной ипотеки с господдержкой. До тех пор, пока условия ипотеки на первичное жилье будут выгоднее, чем на вторичное, покупатели будут стараться в условиях неопределенности «бетонировать» деньги.
Программа льготной ипотеки действует до 1 ноября 2020 года. Но есть вероятность, что ее продлят вплоть до конца 2021 года. Тогда спрос, который был отложен из-за нехватки сбережений на первоначальный взнос, продержится на высоком уровне еще минимум год.
По нашим данным, наиболее востребованы сейчас студии и малогабаритные квартиры — самый популярный способ инвестировать средства.
С помощью покупки жилья можно сохранить свои сбережения и преумножить в будущем за счет перепродажи или дальнейшей сдачи в аренду.