Сдавать жилье кому попало – верный способ получить неприятности. В статье мы расскажем о действенных способах сохранить жилье, сдаваемое в аренду. Прокомментируют инструкцию специалисты – юрист и агент по недвижимости.
Совет первый: проверяйте паспорт
Всегда старайтесь получить о будущем квартиросъемщике максимум информации, познакомиться с ним ближе. Не верьте всему, что вам говорят, включайте интуицию. Не стоит слепо доверять, даже самым приятным на первый взгляд людям.
Практика показывает: те, кто при знакомстве кажутся милыми и общительными, чаще создают владельцам квартир проблемы, чем внешне суровые молчуны.
Комментарий риелтора
Того, кто действительно ищет жилье для себя, увидеть нетрудно. Такие люди часто готовы платить за квартиру сразу, без переноса сделки на неопределенный срок. Их устраивают ваши требования, они легко делятся контактной информацией, не прячут документы и позволяют фотографировать паспорт.
Если человек открыто показывает документы, ему нечего прятать. Чаще всего это честные, нормальные люди. А вот к тем, кто дает мельком взглянуть на паспорт и начинает сопротивляться любым попыткам зафиксировать данные из него на фото, стоит приглядеться. С большой вероятностью, тут не все чисто.
Комментарий юриста
Попросите оригинал паспорта (не ксерокопию), узнайте адрес прописки, изучите фото владельца, убедитесь, что оно не вклеено поверх печати.
Прописанный за тысячи километров арендатор, станет проблемой, если дело дойдет до возмещения ущерба за испорченную бытовую технику или мебель. Хуже всего – когда у человека нет прописки или двойное гражданство. Исполнительной службе будет сложно искать людей для взыскания, без подтвержденного места проживания или на территории другого государства.
Еще один момент: данные в паспорте легко позволяют проверить владельца через сайт судебных приставов на предмет долгов или банкротства.
Совет второй: внимательно готовьте договор
Грамотный договор – серьезная защита от проблем, но скачивать первый попавшийся в интернете стандартный образец – это неправильно. Нужен профессионально составленный документ, в котором зафиксированы все важные для вас детали: тщательная опись имущества, права и обязанности арендатора, механизмы решения возможных споров, штрафные санкции.
Если арендатор исчезнет без оплаты, испортит обстановку, сдаст жилье посторонним людям, этот документ позволит компенсировать убытки через суд.
Комментарий риелтора
Постарайтесь составить для квартиросъемщика максимально жесткий и кабальный договор. Чем больше в нем деталей, тем лучше. Порядочный человек не испугается ответственности и подпишет его, а тот, кто откажется, вам не нужен. Только не перегните палку, иначе останетесь вообще без жильцов.
Совет третий: никакой субаренды
По вопросу субаренды есть две точки зрения. Большинство владельцев желает сдать квартиру нормальному человеку (лучше одному). Таким рантье совершенно ненужно, чтобы арендатор пересдавал их жилье третьим лицам или, не дай бог, устраивал посуточную карусель. Особенно если квартира не просто источник дополнительного заработка, а связана с эмоциональными воспоминаниями владельца.
Комментарий юриста
Тут важен договор. Если в нем сказано, что арендатор, ни при каких обстоятельствах не имеет права сдавать жилье в субаренду, то факт такого поведения квартиросъемщика ведет к автоматическому прекращению соглашения и взысканию убытков.
Зафиксируйте в договоре подсудность. Если дойдет до спора, вы сможете обратиться в местный судебный орган, а не метаться по всей стране в поисках инстанции, которая примет заявление.
Комментарий риелтора
Бывает так, что арендатор, заключивший договор с правом субаренды, относится к съемному жилью, даже лучше прямых квартиросъемщиков. Как правило, это компании, работающие с недвижимостью на рынке вторичного жилья.
У таких организаций есть договор с клининговой службой, которая приводит арендуемую квартиру в порядок после каждого съехавшего жильца.
Проверьте серьезность профессионального арендатора. Если у компании один-два подобных объекта, стоит несколько раз подумать о сотрудничестве. А вот когда счет сдаваемых в аренду квартир у него идет на десятки, это свидетельство масштаба и серьезности. Сотрудничество с такой фирмой, скорее всего, будет взаимовыгодным.
Совет четвертый: описывайте имущество
Не стесняйтесь и не ленитесь указывать в договоре аренды все, что вам ценно и дорого. Это поможет защитить квадратные метры и обстановку на них. Отлично, когда в документы зафиксирован пункт о «нормальном износе помещения».
Если аренда длилась долго, жильцы съехали, и после них нужен капитальный ремонт, который «съест» полученную ренту – это ненормально.
Комментирует риелтор
Вписывайте в договор состояние всего, что имеет для вас ценность: отделку, мебель, бытовую технику. Для этого используют приложение к договору либо акт передачи объекта. Зафиксируйте, что все исправно и цело. Составьте опись вещей.
Проконтролируйте, что в договоре есть пункт, который обязывает арендатора отремонтировать или возместить стоимость испорченного имущества. Описать вещи и обстановку можно вдвоем, свидетели в этом деле необязательны, достаточно подписей двух сторон.
Принципиален свежий воздух в квартире? Укажите пункт о запрете курения и непременно сумму штрафа. Так, вы сможете хотя бы оплатить услуги профессиональных уборщиков, если жильцы нарушат договор.
Комментирует юрист
Никто не станет оплачивать ущерб, если его сумма взята с потолка. Нужна независимая экспертиза. Только после точного определения размеров убытка, можно писать претензию по месту прописки арендатора.
Существующий порядок предусматривает, что незакрытая претензия дает право обратиться в суд. Практика показывает, там охотнее рассматривают дела, если существует письменная претензия, в которой упоминаются ваши действия с отсутствием реакции на них должника.
Совет пятый: берите плату за последний месяц
Когда вы берете плату за последний месяц проживания в момент начала аренды – это нормально. Несмотря на то, что некоторые арендаторы недовольны такой практикой, вас это не должно смущать. Если случится так, что квартиросъемщик исчезнет, не отдав денег за последний месяц, у вас останется залог.
Совет шестой: платите налоги
Возможно, это прозвучит странно, но если вы сдаете квартиру, не избегая уплаты налогов, это служит дополнительной гарантией в случае споров с арендатором. Вы чисты перед законом, значит, он обязан вас защитить. В любом случае у вас на руках останется документ, доказывающий факт того, что квартира сдавалась конкретному человеку.
Не хотите платить 13% налога на доходы? Можно оформиться самозанятым с доходом от арендной платы. Такой налог, это 4%, при договоре с физическим лицом и 6% с юридическим. 400 или 600 рублей с 10 тыс. – это совсем необременительно за достаточно серьезные гарантии страховки.
Вам нравится возможность дополнительной защиты, но денег все равно жалко? Есть интересный лайфхак: попробуйте оформить с квартиросъемщиком договор аренды на 11 месяцев и продлевайте его каждый раз на тот же период. Росреестр не регистрирует договоры до года. Там не узнают о ваших арендных отношениях, если для этого не будет повода.
Сообщество "Бизнес по плану" https://t.me/businesspoplany . Присоединяйтесь!