В последние годы многие россияне, получив налоговое уведомление, с удивлением обнаруживали, что обладают дорогостоящей недвижимостью. Квартира или дачный участок в документах нередко оценивались гораздо выше их реальной стоимости. Огромное количество споров, судебных тяжб наконец побудило власть к внесению в закон долгожданных поправок. Как теперь будет устанавливаться кадастровая стоимость недвижимости и каким образом несогласные с ней граждане могут ее оспорить, выяснила адвокат Ольга АЛЕШИНА.
Что такое кадастровая стоимость и зачем она нужна
Кадастровая стоимость земельного участка — это рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе государственной кадастровой оценки (п. п. 2 п. 1 ст. 3 Федерального закона от 03.07.2016 №37-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», далее — Закон). Определяется она методами массовой оценки исходя из усредненных показателей. В результате этого в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) нередко вносится стоимость, значительно превышающая реальную рыночную цену объекта.
Кадастровая оценка используется в первую очередь для расчета налога. Также от нее рассчитываются арендная плата за землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности, и выкупная цена такого участка. Завышенная кадастровая оценка существенно бьет по кошельку россиян. Законом установлен специальный порядок оспаривания кадастровой стоимости. Комиссии Росреестра и суды в последние годы буквально завалены такими жалобами. Процедура эта достаточно сложная, поэтому Федеральным законом от 31.07.2020 №269-ФЗ внесены поправки в Закон, призванные значительно ее упростить и сделать доступнее для граждан.
Кадастровая оценка по-новому
Ранее кадастровая оценка в регионах проводилась неравномерно, что ставило собственников в неравные условия. Теперь установлен единый цикл кадастровой оценки. Она будет проводиться одновременно в отношении всех объектов недвижимости (земельных участков, зданий, строений и помещений, незавершенного строительства и машино-мест) один раз в четыре года, а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — один раз в два года (ст. 11 Закона).
При определении кадастровой стоимости помещений и зданий, машино-мест будут учитываться их местоположение, год и материалы постройки, износ, а также расположение в особых зонах (п. 2 ст. 14 Закона). При оценке земельных участков принимается во внимание их расположение в зоне с особыми условиями использования (п. 3 ст. 14 Закона).
В 2022 году во всех регионах будет проведена кадастровая оценка земельных участков, а в 2023 году — зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест вне зависимости от даты последней оценки.
За ошибки ответят
Ранее к проведению кадастровой оценки привлекались оценщики различных организаций, которые не несли никакой ответственности за допущенные ошибки. Теперь функции по определению кадастровой стоимости возлагаются на специально создаваемые бюджетные учреждения, подконтрольные Росреестру (далее — БУ). Руководители этих учреждений будут нести персональную ответственность за некачественную кадастровую оценку. В случае подтвержденных судом более 20% отказов в исправлении кадастровой стоимости руководитель подлежит увольнению.
Исправление ошибок: быстрее и проще
По итогам определения кадастровой стоимости будет составляться проект отчета, публикуемый на официальных сайтах Росреестра, субъекта РФ, местного самоуправления, а также в официальных региональных и муниципальных СМИ. Росреестром устанавливается срок, в течение которого заинтересованные лица могут направить свои замечания по указанному проекту (ст. 14 Закона).
Если после изучения проекта собственник или арендатор обнаружит, что кадастровая стоимость его недвижимости существенно завышена, он может подать свои замечания. Нужно изложить их суть и указать ФИО заявителя, номер телефона и адрес его электронной почты (при наличии), кадастровый номер объекта недвижимости, с оценкой которого не согласен заявитель, со ссылкой на номера страниц (разделов) проекта отчета.
При необходимости прикладываются документы, подтверждающие наличие допущенных ошибок (например, решение о признании дома аварийным).
Аналогичным образом исправляются ошибки по стоимости, уже внесенной в ЕГРН (ст. 21 Закона). Ошибками считаются искажение данных об объекте недвижимости (например, его местоположение, степень износа, целевое назначение) или использование недостоверных сведений.
Для их исправления в течение пяти лет необходимо подать соответствующее заявление по установленной форме. В нем нужно указать ФИО заявителя, номер телефона и адрес его электронной почты (при наличии), кадастровый номер объекта, содержание ошибок со ссылкой на номера страниц (разделов) проекта отчета с обоснованием ошибочности сведений. По желанию можно приложить документы, подтверждающие наличие ошибок. Истребование иных документов не допускается.
Замечания и заявление об исправлении ошибки направляются в БУ, проводившее оценку, непосредственно либо через МФЦ. Также документы можно направить почтой с уведомлением о вручении либо через интернет, в том числе через портал «Госуслуги».
В случае принятия замечаний или удовлетворения заявления об ошибке в проект отчета (ЕГРН) вносятся соответствующие изменения. Кадастровая стоимость при ошибочной оценке снижается с момента ее внесения в ЕГРН. Это позволит пересчитать налоговые и иные платежи за прошлые периоды. Кроме этого, БУ обязано проверить, применимы ли замечания к иным объектам оценки (соседним, смежным, однотипным). При необходимости кадастровая стоимость таких объектов также пересчитывается (например, остальных квартир в доме, признанном аварийным) без заявления от собственников.
Кадастровая стоимость не дороже рыночной
Чаще всего граждане не согласны с кадастровой оценкой не из-за допущенных ошибок, а потому что она установлена в размере гораздо выше рыночной. Ранее эти споры можно было решить, только собрав огромный пакет документов. Поправки в закон упрощают эту процедуру (ст. 22.1 Закона).
Первоначально необходимо у независимого оценщика заказать отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости. Не позднее шести месяцев с даты проведения оценки в БУ подается заявление по утвержденной форме об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной с приложением отчета на электронном носителе в форме электронного документа.
Заявление рассматривается БУ в течение 30 дней. При его удовлетворении в ЕГРН кадастровая стоимость изменяется на рыночную. Вынесенный отказ может быть обжалован в суде.
Важно! Тем, кто уже собрался обращаться в МФЦ с заявлением, придется подождать. По данной процедуре установлен переходный период до 1 января 2023 года. Региональные власти самостоятельно принимают решение о дате перехода на новый порядок в субъекте РФ. До указанной даты (а если решение так и не принято, до 1 января 2023 года) продолжит действовать прежняя процедура, установленная ст. 22 Закона.
Нестабильный рынок
По новому закону кадастровая стоимость будет определяться чаще, следовательно, она будет сопоставима с рыночной стоимостью. В случае серьезного снижения цен на рынке недвижимости результаты кадастровой оценки будут пересмотрены автоматически.
Ежегодно по состоянию на 1 января БУ, ответственным за кадастровую оценку, будут рассчитываться индексы рынка недвижимости. Они определяются по каждому субъекту РФ отдельно для каждого вида объектов недвижимости и категорий земельных участков.
Когда индекс рынка недвижимости уменьшается более чем на 30% по сравнению с индексом года, следующего за годом проведения последней кадастровой оценки, БУ вносит изменения в актуальную кадастровую стоимость путем ее умножения на соответствующий индекс (ст. 19.1 Закона).
Важно! Данное правило не применяется, если кадастровая стоимость объекта установлена в размере его рыночной стоимости.
_____________________________________________
Подпишитесь на канал Активного возраста — узнавайте новости первыми!