Общеизвестно, что для успешного ведения предпринимательской деятельности необходимо иметь офис. Но, обычно, начинающим предпринимателям не хватает средств для аренды подходящего помещения. И поневоле возникает вопрос: нельзя ли снять под офис жилую квартиру?
Что же говорит по этому поводу законодательство РФ?
1. Статья 17 ЖК РФ и Правила пользования жилыми помещениями, утвержденные 21.01.2006 г. Постановлением Правительства РФ № 25, допускают использование жилого помещения для профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других лиц, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Однако, для этого необходимо соблюдение определенных условий.
Во-первых, жилая квартира под офис может быть использована только для работы в качестве индивидуального предпринимателя или для профессиональной деятельности. Во-вторых, предпринимательская или профессиональная деятельность не должна нарушать законные интересы и права других граждан (имеются в виду члены семьи собственника или нанимателя, а также соседи). Поэтому лучше заранее оценить трезво обстановку, характер своих соседей. Может быть, даже побеседовать с ними предварительно.
Как правило, этим требованиям отвечает работа преподавателей, репетиторов, писателей и авторов различных изданий, художников, бухгалтеров, врачей, адвокатов. В отношении последних, например, прямо говорится в ФЗ РФ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации»: адвокат вправе использовать для размещения адвокатского кабинета жилые помещения, принадлежащие ему либо членам его семьи на праве собственности, с согласия последних. Жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору найма, могут использоваться адвокатом для размещения адвокатского кабинета с согласия наймодателя и всех совершеннолетних лиц, проживающих совместно с адвокатом.
В-третьих, желающий использовать квартиру под офис, должен быть собственником этой квартиры или владеть ею на других законных основаниях (например, по договору найма).
В-четвертых, использовать квартиру для размещения промышленного производства не допускается. Также запрещено осуществлять виды деятельности (розничная торговля, организация косметических услуг, химическая лаборатория и т.п.), которые требуют согласования санэпиднадзора, пожарной инспекции и т.п. Для этого требуется перевод жилого помещения в нежилое.
2. Что касается организаций, то арендованная ими квартира под офис использоваться, естественно, не может, поскольку законодательством предусмотрено ее назначение только для проживания граждан, а вот арендовать квартиры для проживания своих сотрудников юридические лица могут в полном соответствии с пунктом 2 статьи 671 ГК РФ.
Лишь в одном случае юридическое лицо может использовать квартиру под офисное помещение для осуществления в нем предпринимательской деятельности: если она будет предназначена для указания юридического адреса компании. Законодательство не запрещает размещение исполнительного органа юридического лица непосредственно по месту жительства.
А директор или генеральный директор фирмы станет ее исполнительным органом. Это значит, что в учредительных документах в качестве адреса, по которому расположен единоличный исполнительный орган юридического лица, вполне допустимо указать домашний адрес генерального директора, и это будет законно.
На основании изложенного, можно сделать следующие выводы:
- законодательство РФ не запрещает осуществлять предпринимательскую деятельность у себя на дому индивидуальным предпринимателям. Однако, данная деятельность не должна никоим образом ущемлять интересы соседей и мешать им своим шумом,
- не удастся на законных основаниях снять квартиру для открытия в ней промышленного производства, магазина, парикмахерской и т.п. без оформления ее в нежилое помещение в соответствующих инстанциях;
- не будет законной аренда квартир под офисы юридическими лицами.