В Департаменте загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость изучили географию предложения и спроса на первичном рынке загородного жилья Подмосковья. Так, после кризиса 2014 года интересы как девелоперов, так и покупателей стали смещаться с запада на восток, и лидирующую позицию некогда популярной Новой Риги заняло куда более скромное Новорязанское шоссе. Сейчас на нем находится наибольшее число загородных объектов (17%) и заключается максимум сделок (13%). Новая Рига пока держится на пьедестале: у нее второе место по количеству расположенных лотов (11%) и третье — по числу продаж (10%). Любопытно и то, что за прошедшие три года популярность загородных объектов в ближайшем Подмосковье (до 35 км от МКАД) сократилась на 8 п.п.: если в 2017-м их выбирали 42% клиентов, то сегодня — 34%. Специалисты компании объясняют эту тенденцию вымыванием предложения и высокими ценами на недвижимость поблизости от Москвы.
Предложение
На первичной «загородке» Подмосковья сейчас насчитывается 43,8 тыс. лотов. Наибольшая их часть — 46% — находится на расстоянии от 35 до 75 км от Москвы. Три года назад здесь располагалось 43% объектов. В зоне до 35 км от МКАД сегодня сосредоточено 34% предложения, в 2017-м его было на 3 п.п. больше. Наконец, на удалении свыше 75 км находится пятая часть лотов, за последние годы этот показатель не изменился.
Осталось прежним и лидирующее по числу загородных объектов направление — Новорязанское шоссе. Сейчас там расположено 17% предложения, в 2017-м его было на 5 п.п. меньше. Интересно, что данное шоссе возглавляет список самых «густонаселенных» на «загородке» еще с 2014 года, отобрав это звание у Новой Риги. С тех пор Новорижское направление стабильно находится на втором месте по количеству объектов (11%). На третьей строчке — Дмитровское шоссе с 10% лотов. В 2017-м «бронза» досталась Ярославскому направлению (9% предложения).
Эксперты компании отмечают, что в целом загородные объекты довольно равномерно распределены по подмосковным шоссе, и на любом направлении можно найти лоты почти любого формата. Другой вопрос, что качественное предложение везде находится в большом дефиците, особенно после вызванного пандемией весеннего скачка спроса на «загородке».
«На Новорязанском шоссе до 90% экспозиции составляют дешевые участки без подряда (УБП), нередко без коммуникаций, — комментирует руководитель Аналитического агентства ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. — Предложение на Новой Риге в целом более высокого качества. На расстоянии до 35 км там в основном представлены коттеджи, таунхаусы и дуплексы, за этой отметкой начинают преобладать УБП. Похожим образом распределены форматы и на Дмитровском и Ярославском шоссе».
Спрос
Что касается продаж, то больше всего лотов — 46% — в этом году было куплено в диапазоне от 35 до 75 км от столицы. Это на 5 п.п. больше, чем три года назад. 34% приобретенных объектов расположены не далее 35 км от Москвы, что на 8 п.п. меньше значений 2017-го, 20% — на расстоянии свыше 75 км, ранее их было 18%. Специалисты компании объясняют снижение спроса в ближайших к Москве локациях вымыванием предложения и высоким ценником лотов.
Три года назад за право считаться самым востребованным у покупателей загородным шоссе шла упорная борьба: по 11% сделок приходилось на Дмитровское и Ярославское направления, по 10% — на Новорижское и Новорязанское, а третью строчку с 7% продаж делили Каширское, Симферопольское и Волоколамское шоссе. Сейчас все более четко: однозначным лидером является Новорязанское направление, на котором совершается 13% всех покупок. «Серебро» у Дмитровского шоссе с 11% сделок, «бронза» у Новой Риги (10% спроса).
«Покупатели на „загородке“ стремятся брать либо максимально готовые и качественные объекты, либо, напротив, наиболее дешевые, — рассказывает Дмитрий Таганов. — К сожалению, популярность Новорязанского шоссе отражает скорее второй вариант. При этом я не исключаю, что до половины продаж на восточных направлениях обеспечивают жители ближайших городов: Королева, Щелково и т. д. Однако на востоке наблюдается непростая транспортная ситуация, в частности, из-за плотной застройки и затрудненного расширения дорог. Шоссе, расположенные севернее, как Дмитровское или Ярославское, находятся в более благоприятном положении. Наконец, Новой Риге в плане трафика и инфраструктуры повезло, наверное, больше всех».