Вы взяли ипотеку и приобрели квартиру в новостройке. Дом строится, а вы с нетерпением ждете завершения стройки и выдачи ключей. Но в жизни возникают ситуации, когда не дождавшись окончания строительства, вам приходится продавать квартиру, на которую еще не выплачена ипотека. Давайте разберемся, как это сделать.
Если квартира куплена в ипотеку, значит, без согласия банка недвижимостью нельзя распорядиться (продать, подарить, иногда даже передать в аренду), пока ипотечный кредит не будет полностью выплачен физическим лицом-заемщиком.
Поэтому до того как вы начнете искать покупателя, следует обратиться в банк и получить разрешение на продажу. Обычно банк такое разрешение дает, но в случае отказа вы не сможете обязать его это сделать.
Существует несколько схем продажи квартиры, которая находится в залоге у банка.
Продажа квартиры с погашением ипотеки до сделки из денег покупателя
Продавец берет у покупателя аванс и выплачивает ипотечный кредит. Деньги передаются продавцу покупателем под расписку или по предварительному договору купли-продажи. После того как ипотечный кредит продавцом выплачен, банк снимает с квартиры обременение. Теперь она уже принадлежит не банку, а продавцу, и он может провести сделку купли-продажи. На эту сделку разрешение банка не требуется.
При таком способе продажи продавцу придется искать покупателя, у которого есть требуемая сумма денег и который согласится ее уплатить в качестве обеспечительного платежа по предварительному договору. Этот договор нигде не регистрируется и является слабой гарантией для покупателя.
Не каждый покупатель на это пойдет. Риск для него слишком высок. Продавец может потратить взятые у покупателя деньги на другие цели, и покупателю потом придется годами через суд выбивать их обратно. Как правило, получить сразу всю сумму от продавца назад невозможно. Обычно это бывают совсем небольшие отчисления с зарплаты продавца, и процесс может растянуться на десятилетия.
Продажа квартиры с погашением ипотечного кредита во время сделки
Покупатель выплачивает сумму ипотечного кредита банку, с квартиры снимается обременение. А затем уже проводится сделка купли-продажи с оформлением документов и регистрацией сделки. Продавец получает разницу между ценой продажи и суммой, которую покупатель уплатил банку в счет погашения ипотечного кредита. Этот способ используется, если у покупателя есть требуемая сумма денег на покупку.
Переоформление ипотеки
Банк, где продавец взял ипотеку, просто переоформляет ее на другое лицо – на покупателя. Теперь покупатель становится заемщиком. Говоря банковским языком, происходит перекредитование.
Этот и предыдущий варианты имеют минимальный риск для покупателя, так как всю сделку проводит банк.
Выгодно или невыгодно?
Часто продажа квартиры в ипотеке невыгодна для продавца. Он не может продать квартиру по цене выше рыночной. На практике бывает, что цена, за которую он купил недвижимость, и уплаченные проценты в сумме больше, чем рыночная цена, за которую он может квартиру продать. Вот и получается, что он продает себе в убыток.
Согласно законодательству (ст.217.1 НК РФ), если квартира находится в собственности менее 3-х лет, то необходимо уплатить налог НДФЛ, который составляет 13%.
Сумма, с которой он платится, рассчитывается так. Из цены продажи вычитается цена, за которую куплена квартира, и вычитается сумма процентов, которая уже выплачена банку. С оставшейся суммы уплачивается НДФЛ. Цена покупки и сумма процентов вместе оказываются обычно больше, чем цена продажи. Поэтому фактически НДФЛ продавец не платит.
Плюсы для продавца при продаже квартиры с непогашенной ипотекой тоже есть.
Уменьшен риск мошенничества со стороны покупателя, так как большую сумму денег продавцу платит банк. Также банк следит и за юридической чистотой сделки, поэтому продавцу не нужно оплачивать дополнительные юридические услуги.
Комментарий юриста CENTURY 21 Россия:
- Что будет, если не согласовать сделку с банком?
В Росреестре такую сделку не зарегистрируют. Это значит, что право собственности на квартиру не перейдет к покупателю.
Где покупатель может посмотреть, есть ли обременение на квартире?
Это можно увидеть на сайте Росреестра. Для этого по адресу или по кадастровому номеру найдите квартиру, и в разделе «Права и ограничения» будет запись о том, что квартира находится в залоге у банка.
Также можно увидеть эту информацию в выписке из ЕГРН. Ее заказывают в электронном виде на сайте Росреестра. Также можно заказать ее в бумажном виде в Росреестре.
А вы купили бы квартиру, если она находится в ипотеке? Делитесь в комментариях!
Самое полезное и интересное о недвижимости БЕЗ РЕКЛАМЫ И СПАМА на нашем канале! ПОДПИШИТЕСЬ, чтобы не пропустить!
Если вам нужна ПОМОЩЬ РИЭЛТОРА международного класса по разумной цене – к вашим услугам агентства и агенты CENTURY 21 более чем в 80 странах мира, в том числе, по всей России. Подробная информация и поиск специалистов по ссылке>>
Дельные и остроумные КОММЕНТАРИИ к статьям приветствуются, неадекватные – удаляются, без обид)
Самое интересное о недвижимости В СОЦСЕТЯХ:
Каждый офис находится в независимом владении и управлении.
Отличного дня и настроения желаем от имени CENTURY 21 Россия!