Каждая история клиента индивидуальна. В этом материалы мы рассмотрим самые распространенные ошибки, которые допускают потенциальные заемщики перед подачей документов в банк.
Во-первых, рекомендуем быть открытыми как с самим собой, так и с кредитным консультантом, брокером, который может сопровождать Ваш кейс или напрямую с банком. Банк выдает ипотечный кредит на длительный срок. Он должен быть уверен, что клиент сможет ежемесячно обслуживать свой долг. Соответственно, принимая решение выдать деньги на 15-20 лет, потенциальный клиент оценивается банком по совокупности факторов (как с точки зрения дохода за последние несколько месяцев, так и кредитной истории, имеющихся долгов разной «природы их возникновения» и т.д.). Если клиент знает, что есть задолженность по линии ФССП или «висит» непогашенный кредит, который он оформлял ранее по «старому» паспорту, лучше в этом признаться на первой встрече с менеджером банка или кредитным консультантом, брокером.
После подачи документов заявка попадает на рассмотрение чаще всего в «автоматическом» формате первичного скоринга, и может быть вынесено негативное решение. Как этого можно избежать?
- попытаться решить вопрос до подачи заявки в банк, например, проверив свою кредитную историю, заранее скорректировать «некорректную» информацию в кредитном бюро (такое тоже случается),
- предоставить имеющиеся активы (например, автомобиль, гараж, дача и т.д.), что может способствовать одобрению даже при невысоком кредитном балле,
- если были «технические» и «иные просрочки» по кредитам, картам – надо сразу дополнить заявку комментариями с обоснованием их происхождения,
- проверять кредитную историю надо не в одном, а сразу минимум в двух БКИ (ОКБ и НБКИ),
- важный момент – если клиент брал «кредитные каникулы», то это тоже отразиться в кредитной истории к сожалению, а кроме того, важно обратить внимание клиенту на купленные им товары, путевки в «рассрочку» (как правило это оформляется в виде займа в МФО, о чем клиент даже порой не догадывается),
- и уже получив «весь набор» информации о своей кредитной и иной долговой нагрузке (в том числе по ЖКХ, налогам, штрафам, мобильной связи и т.д.) - смотреть на критерии банков.
Во-вторых, учитывая нестандартную индивидуальную ситуацию, важно предварительно провести мониторинг рынка и выбрать несколько банков (так называемый «тор-3 для данного клиента»), в которые клиент планирует обратиться, исходя из его «особенностей ситуации». Каждый из банков анализирует кредитную историю с учетом своих критериев, порой отличных от многих других кредиторов.
В-третьих, важно проанализировать не только свою кредитную историю, но и характер долговой нагрузки. Часто клиенты покупают недорогие туры, авиабилеты, шубу в подарок жене в рассрочку, не подозревая что эта нагрузка отразится в их кредитной истории. Выясняется этот момент, когда запрашивается история и «видны долги» по линии МФО. Если клиент часто берет микрокредиты, то для получения потом крупного потребительского или ипотечного кредита это чаще всего будет стоп-фактором (если клиент не может дожить до зарплаты или грамотно рассчитать свои потребности, то как он сможет обслуживать свой долг в течение длительного срока?)
В-четвертых, важно проверять долги по поручителям. Иногда клиент не помнит, что поручился за друга или родственника, а это поручительство отразилось в его кредитной истории как полноценный кредит.
В-пятых, важно обратить внимание на реструктуризацию долга. Некоторые банки могут отказать таким заемщикам, особенно те, которые делают оценку по скорингу.
Важно обратить внимание на различные акции, когда банк предлагает «не платить по кредиту» очередной платеж в преддверии праздников (и перенести его на следующий месяц) и таким образом воспользоваться одобренными каникулами. Клиент может подписать допсоглашение о реструктуризации. Далее эта информация отражается в бюро кредитных историй часто как «семерка».
В-шестых, наличие задолженности ФССП, по налогам, ЖКХ – тоже отрицательные факторы. Некоторые банки, проводя антеррайтинг, согласовывают клиента с долгом до 30 - 50 тысяч рублей (если «природа долга» не критичная) при условии того, что клиент этот долг закроет до кредитной сделки.
Есть банки, которые смотрят на данный долг, при этом учитывая такие «положительные» факторы как хороший первый взнос, наличие созаемщика. Часть кредитных учреждений не рассматривают таких клиентов как заемщиков вообще.
Лучше закрыть такие долги до момента подачи заявки на ипотеку. Особенно, если клиент претендует на низкую ставку и крупную сумму.
В-седьмых, важно предоставить в банк «свежие» документы. Бывает, что клиент не хочет дожидаться таких документов и готов направить сканы имеющихся на руках - полугодовой давности. А может быть по тем документам был отказ, клиент уже сменил место работы и уже 4-6 месяцев получает хорошую зарплату, или зарегистрировался в качестве самозанятого и оплачивает налоги. Здесь рекомендация одна - важно не торопиться, а собрать актуальные документы и предоставить на рассмотрение в банк.
Как узнать, что банк может рассмотреть мои индивидуальную кредитную историю? Проще всего позвонить по телефону колл-центра и узнать базовые требования к клиенту. Также можно договориться на встречу с менеджером банка и проговорить именно свой случай. Информацию можно узнать на сайтах операторов рынка ипотечного кредитования, обычно указывается с какими клиентами работают, какие формы дохода рассматривают. Например, на сайте «Национальной Фабрики Ипотеки» указано, что работа ведется с такими категориями клиентов как самозанятые, индивидуальные предприниматели, собственниками бизнеса и с клиентами «с нестандартной кредитной историей».