Тема, избитая для многих. И ответ кажется очевидным. Но не спешите. Всегда важны детали.
Если говорить о том, какой документ надежнее: предварительный договор или какой-нибудь иной (например, договор аванса или просто расписка – такое тоже встречается), то конечно предварительный договор является более надежным документом.
Вот о чем нам гласит Гражданский кодекс РФ.:
1. В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей является договор и иные сделки, предусмотренные законом, а также хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему. Обязательства возникают для сторон из договора, вследствие причинения вреда или из иных оснований (ст.307 Гражданского кодекса Российской Федерации).
2. В соответствии с п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
3. Согласно ч. ч. 1 - 5 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
5. Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем договора (основного).
6. В силу п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
То есть, другими словами, предварительный договор, должен отличаться от основного разве что фразой: Заключить в будущем основной договор и отсутствием фразы Предварительный.
Почему важно учесть все детали?
Как говорит один мой знакомый судья: - "Саша, все хорошо, когда все хорошо!"
И действительно, послушав многих покупателей и продавцов, которые решили сами покупать/продавать недвижимость, то чаще всего я слышу такую фразу: "Мои знакомые сами все сделали и у них все отлично."
Я согласен, что 99% сделок проходит без каких-либо последствий. Но задайте себе вопрос: готовы ли вы оказаться в числе 1%? И я никого сейчас не пугаю. Я просто говорю о том, что не стоит просто надеяться на лучшее.
Сегодня я бы хотел Вам рассказать о Деле № 2-4459/2017, которое рассматривалось 30 ноября 2017 года в г.Барнаул.
Суть дела:
12.09.2017 между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи:
1. в соответствии с п.1 которого, стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи, в соответствии с которым, продавец обязуется передать, а покупатель принять имущество, а именно: квартиру, назначение – жилое, площадью **** кв.м., расположенную на 1 этаже по адресу: <адрес> (кадастровый номер ***), принадлежащую продавцу на праве собственности на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 02.12.2010.
2. в срок 12 октября 2017 года включительно заключить основной Договор купли-продажи. Это предусмотрено пунктом 2 Предварительного договора.
3. Пунктом 4.2.1 установлено, что для подтверждения серьезности намерений обеих сторон покупатель уплачивает сумму в размере 1 200 000 рублей в момент заключения настоящего договора в качестве обеспечительного платежа в срок до 12 сентября 2017 года. Указанная сумма вносится покупателем исключительно для целей погашения задолженности продавца перед **** и последующего снятия обременений и для погашения задолженности перед другими кредиторами. После внесения покупателем обеспечительного платежа, продавец не вправе отказаться от заключения основного договора купли-продажи. Во исполнение данного пункта договора, истец получил кредит в ПАО «Сбербанк России» на сумму 1 116 694 рубля, 12.09.2017 истец денежные средства передал ответчику, что подтверждается распиской. После получения денежных средств ответчик предприняла меры для снятия обременений с квартиры.
И вроде все предусмотрено, договором, но...
В дальнейшем ответчик сообщила истцу о том, что заключать основной договор купли-продажи она не намерена, денежные средства возвратить она отказывается, пояснив, что у нее их нет.
Суд установил, что Истцом соблюдены все условия предварительного договора, то есть обязательства перед ответчиком исполнены в полном объеме. Однако основной договор между сторонами до сих пор не заключен. Истец полагает, что понуждение к заключению основного договора купли-продажи является единственным эффективным способом восстановления нарушенных прав истца.
Ответчик Сергунова О.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения искового заявления, пояснив, что
1. не отрицает, что подписывала предварительный договор купли-продажи
2. писала расписку о получении денежной суммы в размере 1 200 000 рублей, однако данную сумму она не получала, в **** за нее истцом была внесена сумма в размере 300 000 рублей, это подтверждено квитанцией ****
И именно данную сумму (300 000 рублей) ответчик готова выплатить истцу, но частями, в связи с отсутствием финансовой возможности.
И далее, Ответчик сделала следующее:
Она заявила, что основной договор купли-продажи заключен не был, так как ее никто не предупредил когда и куда надо явиться для его заключения, не приглашали ни устно, ни письменно.
Здесь любой разумный человек скажет – дак в договоре же предусмотрен срок выхода на сделку? Какие уведомления? И окажется не прав.
Истец на суде заявила, что устно приглашала Ответчика на сделку, но как говориться слова к делу не пришьешь.
В итоге суд, выслушав доводы и аргументы сторон, отказал Истцу в удовлетворении иска. То есть не понудил Ответчика к заключению основного договора купли-продажи.
Занавес.
P.s. Да, апелляция и верховный суд могут изменить решение. Да, после решения суда, можно направить, а это нужно в обязательном порядке сделать, уведомление с предложением выйти на сделку в такой-то день и время, и скорее всего дело может закончится хорошо для истца. Но, сколько сил, нервов и затрат на юриста это потребует?
1. Поэтому так важны детали.
2. Поэтому я всегда отправляю уведомление продавцу с предложением выйти на сделку в такой-то день и время.
Познакомиться со мной поближе или задать интересующие вопросы можете в соцсетях:
- Instagram – про недвижимость и жизнь
- Telegram-канал по новостройкам @The_Realtor – максимум информации по новостройкам СПб + панорамы ЖК с высоты птичьего полета.
- Телефон/WhatsApp/Viber – 8-921-946-45-55