Потенциальных инвесторов, рассматривающих вложения в апартаменты, сбивают с толку советы из разных источников, отличающиеся «с точностью до наоборот».
Кто-то сулит большие прибыли, подталкивая воспользоваться сложившейся на рынке ситуацией превалирования предложения над спросом, а кто-то твердит, мол, ни в коем случае: больше потеряете. Неоднозначной выглядит ситуация с апарт-отелями и апартаментами и в контексте «временно замороженного» туризма, хотя россияне, которые пока не могут выехать за границу, кинулись отдыхать к воде туда, где нынешним летом это возможно: Сочи, Крым, Калининград…
6 июля 2020 года на профильном YouTube-канале «Жизнь отельера» (автор – блогер и отельер, генеральный менеджер Courtyard by Marriott St. Petersburg Center West/Pushkin Яков Адамов) состоялась дискуссия, участники которой затронули многие животрепещущие вопросы рынка коммерческой недвижимости. Наш портал представляет читателям свой взгляд на этот непростой разговор, а также комментарии участников рынка на самые острые моменты.
СПРАВКА: Игроки рынка пугают наличием чрезмерно большого предложения, особенно в Москве и Петербурге. В начале 2020 года общий объем недвижимости в сегменте апартаментов превысил 400 000 кв. м, в продаже находилось более 11 тысяч юнитов в трех с половиной десятках проектов. Причем в отдельных комплексах – сразу по несколько тысяч апартаментов. Удачные локации изобилуют предложением уже сейчас. Еще около 15 тысяч юнитов находится на разной стадии реализации проектов, и там количество номеров в одном комплексе тоже может доходить до пяти тысяч. В итоге некоторые эксперты прогнозируют большой демпинг, когда весь этот объем будет «выкинут» в продажу единовременно.
Стремление застройщика заработать в том числе в ходе строительства вполне понятно. Также выгодно, порой и необходимо, поддерживать у покупателей стабильный спрос, а иногда и его видимость. Доходность более 15% годовых становится все более недосягаемой, однако плюс 30% к цене – величина чаще всего действительно гарантированная, если апартамент приобретается примерно на стадии котлована.
Прояснить по мере возможности ситуацию вызвался руководитель центра стратегических разработок «Союза туризма и гостеприимства» и генеральный директор INDIGO development Роман Еремян. Г-н Еремян работает на рынке коммерческой недвижимости РФ уже почти четверть века.
При оценке ситуации Роман Еремян был довольно категоричен: апарт-отелей на рынке – переизбыток, и дальше ситуация будет только накаляться:
– Мы еще нахлебаемся. Не мы сами, а собственники, которые уже успели вложиться в гостиничные активы: конкуренция резко обострится, когда управляющие компании (далее – УК. – SmartApart) будут вынуждены продавать по три-четыре тысячи юнитов, сконцентрированных в одном здании. Всем прекрасно понятно, что реализовать такое количество апартаментов можно лишь с большим дисконтом. И это будет давить на весь рынок. Да что там – уже давит. А впереди еще много объектов, которые строятся!
Вспомнили в ходе дискуссии, в частности, и крупные проекты «ГАЛС-Девелопмент» (например, уже достроен Match Point на Кутузовском проспекте в Москве – а это комплекс апартаментов сразу на четыре 13–28-этажных здания), и заявление о франшизе YE`S – сети, которая сейчас начинает активно «тиражироваться».
Юрий Коган, директор по маркетингу ГК «Пионер»:
– На наши проекты в Москве (YE’S Mitino, YE’S Botanica и YE’S Technopark) приходится 55–60% рынка сервисных апартаментов в столице, и мы видим потенциал развития этого направления.Проекты сети YE’S – это всегда комплексные проекты с хорошей транспортной доступностью, богатой внутренней инфраструктурой, большим набором услуг для собственников и арендаторов. Успех нашего подхода демонстрируют и продажи: апартаменты в YE’S Marata реализованы уже полностью, YE’S Botanica находится на финальной стадии проекта – реализовано более 80%, в апарт-отеле YE’S Technopark остаток составляет менее 10% от запланированного объема. Мы также разрабатываем несколько новых проектов под брендом YE’S.
Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development:
– Необходимо четко разделять апарт-отели (де-факто гостиницы) и апартаменты для жизни (квазижильё). Большинство проектов, которые сейчас строятся и имеют большой номерной фонд, фактически гостиницами не являются. Здания возводятся без учета гостиничных стандартов, а апартаменты в них сдаются в лучшем случае с белой отделкой. Такие комплексы не смогут конкурировать ни с классическими гостиницами, ни с апарт-отелями.
Кто играет на руку девелоперам и управляющим компаниям?
Роман Еремян пояснил, что в ожидании изменений по стимулированию инвестиций в гостиничную инфраструктуру – а сюда попадают и апарт-отели – планируется скорректировать налогообложение операционной деятельности. Перспективным с точки зрения властей проектам предоставят дотации на обеспечивающую инфраструктуру; заручившись поддержкой Ростуризма, можно рассчитывать на сниженные кредитные ставки. Есть и другие целевые госпрограммы – вроде той же программы «Чистая вода», нацеленной на формирование комфортной городской среды: «Участие в них позволит ощутимо снизить долговую нагрузку на инвестпроект».
Что касается покупателей юнитов в апарт-отелях и комплексах апартаментов, не секрет, что многие планируют не столько жить там сами, сколько сдавать. И в первую очередь – в краткосрочную аренду, самостоятельно либо доверив это дело УК. Каковы перспективы тут? Пандемия, конечно, спутала многие карты, но перспективы все же есть. В том смысле, что когда границы откроются, можно попробовать хотя бы отчасти сделать ставку на въездной туризм – иностранцев, которые предпочитают снимать именно апартаменты, а не гостиничные номера без кухонь в отелях. А таких много.
Радует и совсем свежая новость: в двадцатых числах июля Госдума одобрила в третьем чтении законопроект о введении единой электронной однократной визы для въезда в РФ: той самой, что была «обкатана» в год мундиаля. Пользоваться ей можно будет с 1 января 2021 года, иностранцы смогут находиться в стране по ней до 16 суток (напомним, раньше такая виза уже действовала, но лишь в пилотных регионах вроде Санкт-Петербурга).
Так что, скорее всего, этот визовый законопроект спровоцирует появление новых объектов, считает эксперт, в зависимости от того, какие именно нормы будут введены для регулирования туризма в России. Дорогие и сложные в получении визы для въезда в РФ и раньше не останавливали потенциальных террористов, которых так боятся силовики, так что упрощение визового вопроса не выглядит таким уж опасным. А вот туристов, вполне возможно, оно привлечет – как минимум в Москву, Петербург и на курорты, – с учетом того, что курс евро растет и ездить к нам в этом смысле становится выгоднее.
Юрий Коган, директор по маркетингу ГК «Пионер»:
– Введение единой электронной визы станет одним из факторов дальнейшего активного развития рынка сервисных апартаментов в Санкт-Петербурге и Москве. На данный момент УК YE’S, созданная специально для управления апарт-отелями сети YE’S и имеющая собственные технические и операционные стандарты, обеспечивает среднюю заполняемость своих апарт-отелей на 80% в год, а введение единой электронной визы это значение только повысит.
Ну а формат многофункциональных объектов, включающих и гостиничную составляющую (именно такой вариант предпочитают в последнее время многие девелоперы) подразумевает возможность в любой момент при необходимости временно «превратить» юниты-апарты во что-то еще, поскольку это – коммерческая, а не жилая недвижимость. Одним из удачных воплощений этой концепции можно назвать The Book на Новом Арбате (Москва).
Яков Адамов напомнил, что последние годы стремительно набирает популярность следующая схема:
– Застройщик возводит здание с апартаментами, потом их продает – оптом или в розницу – и берет в управление, в случае если сами собственники (частные лица или компании) не выражают желания заниматься поиском арендаторов на краткий или долгий срок. Из «свежих» объектов подобного рода в Северной столице упомянем лофт-квартал Docklands, сеть YE`S, активно расширяющую пул объектов, или, например, VALO.
Для застройщика такая схема очень удобна и несет минимальные риски. Но выгодно ли это покупателям апартаментов? И насколько правдива реклама, обещающая прибыль порядка 17% в год?
Доходность инвестиций: реальность или реклама? Каковы актуальные ставки на аренду в нынешней ситуации?
Эти и другие вопросы читайте в нашем материале на портале Smart Apart Купить апартаменты — пан или пропал?
Ждем Ваших вопросов, комментариев для обсуждения и новых публикаций, которые будут интересны как начинающему так и успешному инвестору.