Две основные причины, по которым дольщик может предъявить претензии застройщику: срыв сроков сдачи объекта и обнаруженные в процессе приемки серьезные строительные дефекты. В таких ситуациях главное – не откладывать решение вопроса надолго, а действовать оперативно, но корректно. В зависимости от того, что именно побуждает покупателя составить претензию, будут зависеть его дальнейшие шаги.
Нарушение сроков строительства
Точный срок передачи новостройки всегда указан в договоре долевого участия. Речь идет не о конкретной дате: в ДДУ обычно прописывается только квартал и год. Если в обозначенный отрезок времени дольщик не получает ключи от своей квартиры, он может смело составлять претензию и направлять ее застройщику.
И вот здесь затягивать не следует: недобросовестный девелопер может сначала протянуть все сроки, а потом все-таки поднапрячься и с несущественной задержкой сдать дом Госкомиссии.
При этом, он может попробовать перевернуть ситуацию с ног на голову, заявив, что это дольщик сам уклонялся от подписания акта приема-передачи. Если это удастся доказать, закон окажется на стороне девелопера: в данном случае срок передачи квартиры не будет считаться нарушенным.
Претензия из-за срывов сроков строительства составляется в свободной форме, какого-то единого утвержденного шаблона не существует. Однако, эксперты советуют подкреплять свои слова ссылками на законодательство и, по возможности, прилагать копии документов.
Что обязательно должно быть указано в претензии:
- наименование застройщика (не бренд, под которым он строит, а конкретное наименование – ООО «Рога и копыта» например – далее нужно указать его адрес, телефон и электронную почту);
- свои данные: ФИО, место жительства, почтовый адрес, номер телефона и электронную почту (застройщик должен будет направить куда-то официальный ответ);
- подробное описание проблемы (здесь надо излагать факты: каким был первоначальный срок по ДДУ, на сколько задерживается передача ключей, какие теперь называются сроки и т.п.);
- размер желаемой неустойки, подкрепленный расчетами;
- реквизиты, куда перечислять неустойку;
- список документов, прилагаемых к претензии (это может быть копия ДДУ, справка о выплате полной стоимости квартиры, акт приема-передачи, в ряде случаев – доверенность);
- дата составления претензии и подпись дольщика.
Есть формула, по которой считается неустойка:
(ставка рефинансирования ЦБ/300)*2.
Полученное число умножается на количество дней просрочки. Итоговая цифра в виде процента вычитается из стоимости квартиры по ДДУ.
Претензия по качеству строительства
Не всегда квартира принимается с первого раза, но обычно застройщики без вопросов исправляют обнаруженные строительные косяки. Однако, иногда все же может возникнуть конфликт сторон. Например, неплотно закрывающиеся окна, перекошенная входная дверь, проблемы с электропроводкой и т.д.
Читайте также: Два девелопера Петербурга попали в зону риска после стресс-тестов Минстроя
Если дольщик считает, что его жилье не соответствует параметрам, указанным в ДДУ, или имеет отклонения, которые не соответствуют нормативам и не позволяют нормально жить в помещениях, он может требовать:
- устранения обнаруженных дефектов;
- полного возмещения понесенных расходов (если дольщик сам исправил «косяки»);
- скидку для уменьшения стоимости ДДУ.
Претензия в данном случае должна быть составлена несколько иначе.
Первые три пункта такие же, как и в ситуации со срывом сроков: наименование застройщика; ФИО, место жительства, почтовый адрес, номер телефона и электронная почта; подробное описание проблемы.
Далее очень важно написать, что вы ждете от застройщика. В зависимости от этого будет указываться размер компенсации, и не важно, речь идет о скидке по договору или о расчете стоимости устранения недостатков.
Ну и напоследок не забудьте про список прилагаемых документов, реквизиты для выплаты неустойки, дату составления претензии и подпись.
Читайте также: Дом на века или.. наоборот? Проверяем качество бетона самостоятельно
Помимо копии ДДУ и квитанции об оплате, к претензии нужно приложить:
- акт приема-передачи квартиры;
- дефектовую ведомость (составляется в ходе осмотра квартиры и подписывается с обеих сторон);
- заключение независимого эксперта-оценщика в области строительства (если такое имеется).
Единственный нюанс: до 1 января 2021 года застройщикам не начисляют проценты, пени и неустойки, не выписывают штрафы.
Делают это для того чтобы поддержать строительную отрасль в сложные постпандемийные времена. По претензиям, которые уже были предъявлены до 3 апреля 2020 года, дается отсрочка.
Любую из перечисленных претензий следует направить и на фактический, и на юридический адрес застройщика. Сделать это можно как лично, так и по почте.
Читайте также: Избавиться от ипотеки досрочно: соблюдайте этот алгоритм, чтобы не рисковать деньгами