В этой статье мы расскажем, что это за ошибка, к чему она привела и что делать.
Для удобства, разделим собственников объектов недвижимости на 2 типа:
1. Собственник здания.
Если Ваше здание возведено до 2013г. и Вы до этой даты заказывали технический паспорт в БТИ, то со 100% вероятностью площадь Вашего здания определена некорректно.
Об этом не принято говорить, но БТИ допустило ошибку федерального уровня в отношении всех зданий, расположенных на территории РФ, а именно определило площадь здания как сумму площадей всех помещений в этом здании.
Почему мы решили, что это ошибка?
1. С точки зрения строительных норм (СП 118.13330.2012 для общественных зданий, СП 54.13330.2016 для жилых зданий) общая площадь здания определяется как сумма площадей всех этажей здания. Площадь этажа измеряется в пределах внутренних поверхностей наружных стен.
Также, есть определение того, что такое
- полезная площадь здания - сумма площадей всех размещаемых в нем помещений, а также балконов и антресолей в залах, фойе и т.п., за исключением лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц и пандусов и
- расчетная площадь - сумма площадей всех размещаемых в нем помещений, за исключением коридоров, тамбуров, переходов, лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц, а также помещений, предназначенных для размещения инженерного оборудования и инженерных сетей.
В данном случае, в пределах внутренних поверхностей наружных стен здания – это означает, что площадь, занимаемая внутренними стенами, перегородками и иными элементами должна учитываться в площади здания. Почему? Ниже ответим на этот вопрос.
Не стоит смотреть на то, что эти нормы относительно свежие (2012 и 2016гг.), ведь они являются актуализированными версиями СНиПов 80-х гг. и БТИ обязано было их использовать во все эти годы.
То, что считает БТИ в своей экспликации, и выводит это как общая площадь здания, не подпадает ни под одно определение площади здания;
2. С точки зрения простой логики, представьте ситуацию, когда Вы перепланировали помещение в здании (возвели перегородку) и в итоге должны производить реконструкцию, потому что, якобы, площадь Вашего здания изменилась на 0.1 кв.м – это несусветная глупость, т.к. площадь здания – величина неизменяемая до тех пор, пока не происходит расширение здания вширь или в высоту.
Министерство экономического развития занимает однозначную солидарную позицию по этим вопросам (письмо МЭР №Д23и-2451, письмо МЭР №ОГ-Д23-1002 и т.д.).
Слово в слово методика СНиП и СП переписана для кадастра – Приказ МЭР №90.
Ошибка БТИ представлена на картинка ниже.
Итак, что делать собственнику здания в такой ситуации?
Самым верным и правильным вариантом будет подготовить технический план по поводу исправления ошибки, связанной с неправильным определением площади здания.
Вы можете подумать: «Но зачем мне менять площадь здания, как это связано со сдачей в аренду бОльшей площади?»
Дело в том, что есть очень своеобразные здания, в которых сумма площадей всех помещений больше, чем площадь всего здания (БТИ вносило изменения в помещения, но никто не пересчитывал площадь здания), и в итоге в Росреестре выносится приостановление, поэтому сперва мы должны изменить площадь здания.
После того, как мы это сделаем, мы должны рассчитать площадь арендуемой части по методу БОМА. Что это такое, ответим ниже.
2. Собственник помещения в здании.
Метод БОМА – это международная методика измерения площадей для аренды. Метод БОМА довольно объемен и делится на методики для различных категорий помещений (офисное, торговое, складское).
Говоря простым языком, он рассчитывает не просто сумму площадей комнат в помещении, а область, которую занимает совокупность данных помещений с включением процента от площади, которые идут на места общего пользования.
Визуально методику БОМА можно представить на следующем рисунке.
Арендуемые площади офисов 2 и 4 получились больше, чем офисов 1 и 3, потому что для офисов 2 и 4 нужно больше мест общего пользования.
Разумеется, расчет приведен грубо из расчета на то, что офисное здание состоит из 1-го этажа :). В реальности этажей много, мест общего пользования много и справедливое разделение мест общего пользования происходит на большее количество частей (потому что больше офисов).
Пока что к выводу о том, что расчет арендуемой площади по методу БОМА является более справедливым и эффективным, пришли только наши крупные коммерческие партнеры. Другие же не желают производить какие-либо действия и продолжают оценивать арендуемую площадь по паспорту БТИ (в случае со зданием, как мы указывали выше, площадь определена с ошибкой).
Мы считаем это некорректным действием, т.к. данный расчет не отвечает признакам справедливости (сдают в аренду не только помещения, но и перегородки, колонны и т.д., а также чтобы попасть в помещение нужно воспользоваться местом общего пользования (если оно не имеет выход с улицы)).
Кроме этого, расчет по методу БТИ приводит к тому, что арендодатель теряет примерно от 10% своей прибыли за счет того, что не учитывает в площади арендуемой части площадь, занимаемую внутренними стенами, перегородкам, колоннами и т.д.
Методику БОМА сложно найти в общем доступе, поэтому если у Вас остались конкретные вопросы, как Вам изменить площадь здания, определить верно арендуемую площадь и т.д., то Вы можете писать их в комментариях здесь или на нашем получить подробную консультацию по телефону +7 (495) 481-49-21 или оставить заявку на сайте geomergroup.ru.