Что будет с ценами на недвижимость? Будет ли она расти? Будет ли она дешеветь? Когда и на сколько? Покупать или продавать? Друзья, точные цифры и информацию вам не скажет никто. Я делюсь лишь своими размышлениями. У вас они могут быть иными.
Перед вами график по Москве, не по всей России. Но он в целом отражает ситуацию по стране (в разных регионах совершенно разные ситуации могут быть). Вот мы видим график за последние 3 года. Существенный рост цен в рублях. В конце началось загибание кривой. Надо понимать, что этот график - "средняя температура по больнице". Всегда могут быть отклонения. Где-то можно найти подешевле, где-то подороже.
В целом какая ситуация? Давайте начнем с новостроек. Новостройки сейчас на самом пике из-за того, что идет очень сильная программа гос.поддержки.
Может быть слышали, я получил одобрение в Сбербанке по ставке 1,7% на новостройки. Можно их под 2,6% получить. В среднем, можно получить порядка 6-6,5% на квартиры-новостройки, если без дополнительных программ.
То есть сейчас из-за очень дешевых ставок, с одной стороны, и с другой стороны, из-за того, что падают ставки по депозитам, люди не знают, куда пойти. У них деньги обесцениваются на депозитах, они понимают, что инфляция сильно выше, чем эти самые ставки по депозитам. Они ищут варианты куда деть рубли. Особенно скачет доллар, и есть опасения, что он улетит совсем в космос. Люди не знают, что с этим делать и идут на рынок недвижимости. Наиболее выгодны сейчас новостройки из-за дешевой ипотеки. К тому же, там снизили первый взнос до 15%. Это перегревает рынок новостроек. Когда он схлопнется? Как только либо закончатся действия программы гос.поддержки, либо когда начнется общий кризис (обвал финансовых рынков). Пока действует поддержка, пока падают ставки по депозитам, то скорее всего ближайшие несколько месяцев ситуация с новостройками не изменится. Но некоторые пишут мне в комментарии: "Вот вы весной говорили, что осенью ожидаете падение цен". Я и ожидаю, но не на всю подряд недвижимость. Я ожидаю именно на вторичном рынке. Почему именно он?
Вот кстати опросы. В основном, ожидают, что цены будут падать. Внизу мы провели опрос у меня на канале. Там ожидают, что цены вырастут, но не сильно.
На фоне того, что ставки по ипотеке на новостройки очень выгодные, вторичка становится гораздо менее привлекательной. Ставки по ипотеке более дорогие. Если новостройку можно взять по ставке 6,5%, то вторичка будет в районе 8-9%. У вторички гораздо выше первый взнос и хуже одобряемость. Желающих купить вторичное жилье становится существенно меньше. Новостройки перетягивают спрос на себя от вторички. В то же время образуется следующая ситуация. Есть большое количество людей, которые пострадали из-за коронакризиса. Кого-то уволили, у кого-то схлопнулся бизнес, у кого-то упали доходы. Вместе с этим на полгода был введен мораторий на банкротство и мораторий на то, чтобы банки трясли должников. Сейчас это пытаются продлить до конца года. Когда меры поддержки тех, кому было плохо закончатся, то с очень большой вероятностью части людей потребуются срочно деньги, они начнут продавать вторичную недвижимость. Этот момент уже наступил. Мы сейчас с рядом инвесторов находили хорошие варианты на вторичном рынке. Варианты начинают появляться точечно, это не значит, что весь рынок сразу обвалится. Будут появляться интересные варианты в большом количестве. Какой-то человек купил квартиру или апартаменты, ему срочно нужны деньги. Сдать нормально он не может, ему просто нужна большая сумма сразу. Они начинают продавать эту недвижимость. Вот сюда имеет смысл смотреть в большей степени, если вы хотите получить более дешевые цены. Более дешевые насколько? Примерно на 5-10-15%, это не значит, что в 2 раза упадет недвижимость. Нет, такого, конечно, не стоит ожидать. Везде ли это так? Нет. В каждом регионе ситуация разная. Есть например регионы очень депрессивные, откуда люди валом валят. Нет никакого смысла там инвестировать в недвижимость. Есть регионы, где очень мало строят, при этом большой спрос. Смотрите ситуацию в вашем городе самостоятельно.
Напишите, пожалуйста, в комментариях как вы видите ситуацию с ценами на новостройки и на вторичку в вашем регионе?
Что произойдет дальше? Я ожидаю, что в долгосрочной перспективе будет заметный провал из-за провала цен на вторичную недвижимость. Придет часть людей, у которых весной начались проблемы, и эти проблемы аукнутся к концу года. Особенно если произойдет резкий обвал финансовых рынков. А вероятность этого события очень высокая из-за выборов в Америке, которые могут повлиять через санкции на Россию, из-за некоторых наших внутренних событий, из-за цен на нефть в том числе. Если рубль обесценится и большому количеству людей срочно потребуются деньги - это в том числе ударит и по рынку недвижимости. Но долгосрочно (0,5 - 1,5 года) я ожидаю, что мы этот провал увидим. Еще более долгосрочно (3 года и более) я ожидаю серьезного роста цен на недвижимость, по крайней мере в московском регионе.
Это мой взгляд. Поделитесь, пожалуйста, вашим мнением о рынке недвижимости!
Встретимся в следующей статье! Следите за публикациями на канале!
Читайте другие статьи на тему инвестирования и формирования пассивного дохода:
50 привычек сильных людей! Часть IV
Создаём себе обеспеченное будущее вместе/Инвестирование
Не инвестируйте в Российскую экономику и остальные 5 секретов инвестирования
Также изучайте бесплатный обучающий робот Николая по инвестированию в Телеграмм