Недавно я опубликовал пост, который стал очень популярным. Вот ссылка на него: КАК ПРИ РАЗВОДЕ НАЙТИ НЕДВИЖИМОСТЬ МУЖА? Нынешний пост - это продолжение данной темы.
Частое явление, когда супружеская недвижимость оказывается в тайне проданной мужем. При том без согласия супруги. Обнаруживаю этот факт только в суде, когда мы получаем выписки по всему имуществу супруга.
Как с этим поступить? Заявить 🔥 иск о признании сделки с недвижимостью недействительной.
Итак, вы обнаружили, что квартира продана без вашего согласия. В этом случае вы вправе заявить 🔥иск о признании сделки недействительной.
Что говорит закон?
Пока супруги совместно не заключили у нотариуса брачный договор, между ними действует режим их совместной собственности. При этом не имеет значения то, на ком зарегистрировано право на объект недвижимости или чьи денежные средства были внесены для его приобретения в период брака. Оба супруга являются собственниками имущества, если кто-то из них один указан правообладателем в ЕГРН. Это прямо следует из положений статей 33 и 34 СК РФ, а также статьи 256 ГК РФ.
Тогда чтобы продать квартиру, мужу необходимо получить нотариальное согласие супруги.
Так если:
- при совершении сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации права на неё, либо
- установлена обязательная нотариальная форма по сделки с недвижимостью, либо
- сама сделка подлежит обязательной государственной регистрации,
только в этих случаях необходимо получить обязательное нотариальное согласие, а его отсутствие ведет к недействительности сделки. Правило установлено п. 3 ст. 35 СК РФ.
Поскольку права на квартиру по сделке подлежат государственной регистрации (статья 131 ГК РФ), следовательно, данный порядок применим к нашей ситуации.
Важно отметить, что согласие не может быть никаким иным, кроме как нотариальным. Об этом Верховный Суд РФ прямо указал в п. 55 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". То есть, устное или простое письменное согласие не подходит.
Таким образом, когда нотариальное согласие не было получено, сделка по распоряжению недвижимостью может признана судом недействительной.
Учитывая важность наличия нотариального согласия, Росреестр специально делает отдельную запись в реестре об отсутствии такого согласия, если этого документа не было при внесении записи о государственной регистрации права собственности (ч. 5 ст. 38 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ). То есть, само по себе отсутствие согласия не приводит к обязательному отказу в регистрации. Хотя отказы в Росреестре случаются.
Как обратиться в суд?
1️⃣ В суд за признанием сделки недействительной надо обратиться в течение 1 года, когда супруга (не давшая согласие) узнала или должна была узнать о совершении данной сделки.
На практике это может выглядеть так, что супруг продал квартиру без согласия, сообщил ей в переписке или даже отправил телеграмму. Сохранил все отправки у себя. Супруга, конечно, не пошла обжаловать такую сделку (не было достаточно мотивации), а по прошествии 1 года она вроде и хочет пересмотреть продажу, однако не может, так как срок пропущен. Восстановить его нельзя.
2️⃣ Исковое заявление подается по месту нахождения объекта недвижимости в силу п. 1 статьи 30 ГПК РФ. Следовательно, если квартира находится в Москве, то рассматривать будет суд по адресу квартиры. Общее правило о том, что дело будет слушаться по месту жительства ответчика не действует.
3️⃣ В качестве ответчиков выступают стороны сделки по отчуждению объекта. То есть, продавец и покупатель. Если точные данные покупателя неизвестны, то по запросу суда мы получаем копию договора по квартире из Росрееста и устанавливаем его данные уже по ходу процесса.
4️⃣ В самом исковом заявлении указывают следующие требования:
- требование истца о признании недействительной сделки купли-продажи,
- применении последствий недействительности сделки,
- истребовании имущества из чужого незаконного владения.
5️⃣ Существенным доказательством является отметка, что на государственную регистрацию сделки не было представлено согласия истца - супруги ответчика на совершение сделки.
Что надо подготовить для суда заранее?
1️⃣ В первую очередь надо знать адрес недвижимости - номер квартиры или где находится дом или участок. Это позволит установить нынешнего владельца объекта. Если не знаете адрес, то в суд придется выходить с запросом о розыске имущества супруга. Об этом я писал здесь.
2️⃣ Получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. Заказать её можно, например, через МФЦ. В ней мы узнаем нынешнего собственника.
3️⃣ Оплатить госпошлину исходя из цены иска. Цена иска составит стоимость квартиры. Рассчитать конкретную сумму поможет калькулятор госпошлины на любом сайте суда.
4️⃣ Приложить свидетельство о заключении брака (копию). Если состоялось расторжение, то прикладываем и это свидетельство (копию).
5️⃣ Документы по оспариваемой квартире (дома, з/у) будут необходимы. Здесь требуется установить момент приобретения объекта. Это доказательства, что объект был приобретен в браке и является супружеским имуществом. Если их нет, то также придется запрашивать их через судебный запрос.
Требуется ли мне судебный представитель?
Учитывая, что такие дела могут развиваться по непредсказуемому сценарию, судебный представитель будет полезен.
Ведь далеко не всегда требования истца удовлетворяют. Примером тому может служить дела Верховного Суда РФ. Подробнее об этом можете узнать здесь.
Остались вопросы?
- Как с супругом начать разговор о разделе имущества?
- Какие документы необходимо собрать для процесса по разделу имущества?
- Как подавать иск в суд при разделе имущества?
Задай эти вопросы юристу на консультации, записавшись на неё. Переходи по ссылке:
https://bashkevich.com/request/
Также присоединяйся к моему инстаграму @bashkevich - хороший юрист всегда должен быть рядом.
Подписывайтесь!