В предыдущей Части мы обсуждали почему ситуация на рынке, которую рисуют нам "аналитики", блогеры и СМИ далека от реальности.
Так же мы обратили внимание на то как когнитивные искажения приводят к неадекватной оценке действительности.
Мы помним как в середине весны / начале лета "аналитики" ванговали 30%-50% падение ставок аренды. Самые "прогрессивные" арендаторы решили воспользоваться ситуацией и угрожая отъездом, потребовали у собственников дисконт.
Тот кто был не особенно наглым, договорились об 10% - 50% процентном дисконте на время карантина. Они - то и остались в выигрыше, если собственники пошли им на встречу.
Те кто глупее, требовали снижение ставки, шантажируя отъездом. Большинство этих шантажистов вылетело с вещами на улицу.
Снять квартиры им удалось в лучшем случае за те же деньги, что и до пандемии. Учитывая же оплату первого и последнего месяцев, комиссий агентам, трат на переезд - ушли в глубокий минус.
Реально же, не смотря на визги блогеров об 50% обвале арендных ставок, цены за период карантина снизились на скромные 7-15% (в среднем 10%) . Не похоже на крах.
В своих исследованиях я опирался на статистику "МИР КВАРТИР " , "ЯНДЕКС-НЕДВИЖИМОСТЬ" и ЦИАН.
На 29.04.2020 цена на:
- Однокомнатные квартиры снизились на 4-8%
- Двухкомнатнык квартиры снизились 7-10%
- Трехкомнатные квартиры снизились 8-12%
Нас больше всего интересуют "однушки", потому что это самое доступное арендное жилье и именно их арендаторы больше всех пытались прогнуть собственника.
Особенно хорошую оценку подготовил ЯНДЕКС :
Как видно из представленного графика, несмотря на весь драматизм ситуации, аренда скорректировалась к уровню прошлого 2019 года.
Кто еще верит в ОБВАЛ? По данным на 31.08.2020 г. аренда возвращается к уровням максимумов 2020 г.
Привет всем, кто весной спорил со мной, ломая клавиатуру). Где же вы, Господа?
Внимательный читатель спросит: "Почему же несмотря на такой локдаут и панику, цены не рухнули ?"
Все очень просто:
Цены просели не столько из-за вируса , сколько из-за сезонного фактора. Летом квартиры всегда дешевеют на 5%-10% относительно высокого сезона (осени). Это связано с тем что:
1. с мая по сентябрь многие московские пенсионеры уезжают на дачи и на этот период сдают свои квартиры по цене сильно ниже рынка (такая вот краткосрочная аренда с дисконтом).
2. летом из Москвы уезжают студенты и вахтовики, что так же повышает предложение, оказывая дополнительное давление на цену.
3. сезон отпусков в принципе снижает деловую активность.
Осенью же ситуация меняется на противоположную: возвращаются студенты, вахтовики и бабушки с грядок. Это приводи к всплеску спроса и росту цены.
Поэтому не стоило изначально полагаться на то , что локдаун обрушит аренду. Как я говорил весной.
Большой ошибкой арендаторов было опускаться до шантажа. Многие сделали выводы на основании динамики развития кризиса в странах Запада. В первую очередь США.
Люди подумали, что и в России карантин приведет к ковровым сокращениям персонала и как следствие к краху платежеспособного спроса.
Пример США, где безработица в моменте составляла около 20% для России некорректен и вот почему:
- в США 90%-95% населения заняты в частном секторе, Россия же страна бюджетников, где 50-70% населения занято в бюджете или близких к нему госкомпаниях.
- В США либеральное трудовое законодательство и стандартная тактика при любом кризисе - ковровые сокращения. В России с этим намного сложнее.
- Средний арендатор московского жилья - работает либо в госкомпании, либо в бюджетной сфере. Под сокращения эти категории работников не попадают, максимум им режут премии.
Так же было в 2014г.-2015г. Поэтому что бы там ни говорили, но огосударствление экономики спасает рынок труда в период кризисов.
С удаленкой тоже мечта не осуществилась и всех возвращают обратно в "офисное стойло".
Те же по кому кризис реально ударил, никогда не были арендаторами московского жилья.
Все эти парикмахеры, фитнес-тренеры, маникюрщицы, повара - всегда имели сменный график и если и снимали жилье, то далеко за МКАД.
Неправильная оценка действительности и желание опустить ненавистного собственника, стоило денег и жилья многим доверчивым читателям ДЗЕНА и РБК.
Поэтому никогда нельзя следовать за всеобщей эйфорией или паникой, а оценивать ситуацию трезво, опираясь на факты, а не на эмоции.
А завершу статью притчей про Васю, который хотел сэкономить:
Вася снимал квартиру за 32 тысячи. На волне изоляции он заявил собственнику, что у него есть вариант снять за 27 тысяч такую же квартиру в соседнем районе. Он требует дисконт в 20%!!!!.
Получив отказ и 3 дня на то , чтобы освободить квартиру ( естественно залог Васе никто не вернет. ) , Вася соглашается на предложение за 27 тысяч в соседнем районе.
Васе надо сразу заплатить за первый и последний месяц, а это сразу 54 тысячи, плюс комиссия агенту от 5 до 10 тысяч., плюс затраты на переезд 10-20 тысяч. И получается, что Вася должен единовременно отдать порядка 70 -75 тысяч.
При таком раскладе разница в 5 тысяч рублей только через 9 месяцев окупит потерянный залог и сам переезд, а там того и гляди собственник заявит, о повышении аренды до 32 тысяч.
Таким образом, Вася отдал 65 тысяч разом, а окупить свой переезд получится в среднем за год, вот только аренду ему поднимут спустя 3 месяца.
Поэтому Вася , который повелся на 20% дисконт (а реально он был меньше 10%) в конечном итоге остался на бобах. И таких Вась весной 2020г. было очень много.
В следующей статье я расскажу, почему московский собственник не будет снижать арендную ставку.