Как мы все знаем, застройщики в нашей стране хитрые и всячески придумывают различные правовые конструкции, которые периодически помогают им освободиться от уплаты штрафных санкций по просрочкам перед дольщиками.
Так вот, ко мне обратился клиент с проблемой того, что он, как и 90% дольщиков подписал дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи дома по акту приема-передачи, в связи с чем было проблематично обратиться в суд и взыскать неустойку по старым срокам.
Зная скепсис многих своих коллег в данной сфере, я начал тщательную и целенаправленную подготовку по анализу нашего гражданского законодательства и судебной практики. Скепсис коллег был обусловлен тем, что раз подписано дополнительное соглашение о переносе сроков между сторонами, то как говорится — «До свидания!». Однако я не мог с этим согласиться.
По итогам подготовки клиенту были предложены правовые варианты (на что получил одобрение), а потом и другим дольщикам, которые в итоге обратились ко мне после первого выигранного дела (ожидая в предвкушении результатов первого суда).
Основой для моих исковых требований послужило Определение Верховного суда РФ от 27.09.2016 г. № 4-КГ16-37, а позже также и Определение Верховного суда РФ от 31.08.2017 г. № 305-ЭС17-6839 суть которых заключалась в следующем:
В силу пункта 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в изменённом виде.
В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются изменёнными или прекращёнными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, по общему правилу изменение договора влечёт изменение соответствующих обязательств сторон лишь на будущее время и не освобождает стороны от ответственности за нарушение обязательств, возникших до такого изменения.
Исходя из вышеуказанных актов Верховного Суда РФ, основным тезисом для взыскания неустойки за период со дня нарушения обязательства по передаче жилого помещения и по дату его фактической передачи (для включения в текст искового заявления, помимо вышеуказанных законоположений) стало следующее:
Дополнительное соглашение, которым изменён срок передачи Истцу объекта долевого строительства, было заключено Истцом и Ответчиком 15.06.2016 г. (в день передачи жилого помещения), то есть после истечения предусмотренного договором долевого участия в строительстве срока создания и передачи квартиры (30.11.2015 г.), с которым закон связывает начало начисления неустойки.
При этом указанное дополнительное соглашение не содержит условий об освобождении Ответчика от исполнения возникшего до его заключения обязательства по уплате Истцу неустойки.
При таких обстоятельствах основания для освобождения Ответчика от обязательства по уплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства Истцу за период с 01.12.2015 г. по 15.06.2016 г. отсутствуют.
(Апелляционное определение Московского областного суда от 21.05.2018 г. по делу № 33-14960/2018, решение Балашихинского городского суда Московской области от 05.03.2018 г. по делу № 2-906/2018, решение Железнодорожного городского суда Московской области от 29.05.2018 г. по делу № 2-1227/2018, решение Железнодорожного городского суда Московской области от 13.06.2018 г. по делу № 2-1100/2018 и др.).
Таким образом, из вышеизложенного следует, что даже при подписанном дополнительном соглашении между дольщиком и застройщиком о переносе сроков сдачи жилого помещения и не оспоренным в судебном порядке — дольщик имеет право на получение неустойки (морального вреда, штрафа, убытков) по нарушенным обязательствам. Однако это возможно только в том случае, если долг в предусмотренным ГК РФ порядке не прощен (например, имеется пункт в соглашении о прощении долга), и не было заключено соглашения об отступном в письменной форме.
Знайте свои права и умейте их отстаивать, не надо стесняться!