Как известно, любой собственник многоквартирного дома (далее-МКД) при несогласии с решением общего собрания собственников вправе обратиться в суд с заявлением о признании такого собрания недействительным (ничтожным).
Несмотря на многолетнее обилие судебной практики, споры данного рода продолжают разбирать суды различных инстанций – от районных до высшего.
Осенью 2019 года Верховный суд РФ разбирал дело, по которому 03 сентября 2019 года вынес Определение № 5-КГ19-144.
Гражданка Иванова (далее-истец) обратилась в суд с иском к инициатору Черемухиной (далее-ответчик) о признании решения внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД. Решением общего собрания собственников помещений ответчиком сроком на 99 лет передано в безвозмездное пользование входящее в состав общего имущества многоквартирного дома помещение общего пользования - часть комнаты № 4 на девятом этаже МКД, непосредственно примыкающее к принадлежащей ответчику на праве собственности квартире с дальнейшим присоединением к ней. Этим же решением общего собрания генеральному директору ООО «Городские усадьбы» (юр.лицо) предоставлены полномочия на заключение с ответчиком договора безвозмездного пользования. При этом ответчик Черемухина должна была внести на счет ООО «Городские усадьбы» в течение десяти дней после заключения договора безвозмездного пользования единовременную плату в размере 1 500 000 руб., которые генеральный директор юр.лица в свою очередь, должен был направить на оплату текущих коммунальных платежей собственников помещений многоквартирного дома.
Общая площадь жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме составляет 27 062 кв. м, из которых 6 000 кв. м принадлежат на праве оперативного управления ГКУ «Центр спортивных инновационных технологий и подготовки сборных команд» Департамента спорта и туризма г. Москвы».
В голосовании по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений многоквартирного дома приняло участие 81,85% от общего количества собственников многоквартирного дома. При этом участие в голосовании принимало и ГКУ «Центр спортивных инновационных технологий и подготовки сборных команд» Департамента спорта и туризма г. Москвы, размер доли которого в праве общей долевой собственности на общее имущество составляет 22,17%. «ЗА» положительное решение указанных вопросов повестки дня собственники помещений многоквартирного дома проголосовали единогласно (81,85%).
Истец указала на то, что она не принимала участия в общем собрании и считает, что оно было принято в отсутствие кворума, поэтому является ничтожным.
Бабушкинский районный суд г. Москвы (суд первой инстанции) в удовлетворении исковых требований истцу отказал. Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение об удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из отсутствия кворума на общем собрании, поскольку интересы г. Москвы, как собственника доли в праве общей долевой собственности на общее имущество, равной 22,17%, должно было представлять Государственное казенное учреждение г. Москвы «Инженерная служба Мещанского района», которое о проведении общего собрания не извещалось и участия в собрании не принимало. Кроме того, суд апелляционной инстанции указал на то, что часть комнаты, переданная ответчику в соответствии с оспариваемым решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, не индивидуализирована.
В кассационной жалобе истец ставил вопрос об отмене вынесенного судебного постановления, как незаконного. Суд высшей инстанции с истцом согласился.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, отменяя апелляционное определение и направляя дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, исходила из того, что согласие всех собственников долевого имущества необходимо как при его отчуждении из общей долевой собственности, так и при решении вопроса об уменьшении размера общего имущества.
В свою очередь в силу положений статьи 36 ЖК РФ передача имущества в пользование иным лицам возможна на основании решения общего собрания таких собственников в многоквартирном доме при условии принятия большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД..
Принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД иными лицами относится к компетенции общего собрания собственников помещений в качестве органа управления многоквартирным домом. Вместе с тем ЖК РФ не исключает возможности принятия на общем собрании и решения об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме, при условии соблюдения требований жилищного законодательства.
Оспаривая решение внеочередного собрания, истец ссылалась на то, что следствием присоединения к имуществу ответчика части общего имущества в многоквартирном доме является уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, а это требует согласия всех собственников.
Таким образом, по данному делу юридически значимым и подлежащими установлению с учетом заявленных истцом требований, возражений ответчика и подлежащих применению норм материального права обстоятельством являлось выявление правовой природы принятого решения относительно судьбы общего имущества (влекло или нет данное решение уменьшение общего имущества многоквартирного дома).
В зависимости от того, какие правовые последствия для общего имущества имело принятое на собрании решение, зависело правильное применение норм материального права, а также установление факта наличия или отсутствия кворума на общем собрании для принятия оспариваемого решения. В нарушение подлежащих применению к спорным отношениям норм материального права, требований процессуального закона судом апелляционной инстанции названные юридически значимые обстоятельства установлены не были.
В свою очередь, выводы суда апелляционной инстанции относительно участия при голосовании неуполномоченного собственником г. Москвой лица - ГКУ «Центр спортивных инновационных технологий и подготовки сборных команд» сделаны без учета особенностей правовой природы права оперативного управления, наделяющего владельца данного вещного права широкими правами относительно переданной ему вещи.
Также суд апелляционной инстанции не учел, что собственник имущества в лице Департамента городского имущества г. Москвы привлечен к участию в деле в качестве третьего лица и в суде первой инстанции право ГКУ «Центр спортивных инновационных технологий и подготовки сборных команд» Департамента спорта и туризма г. Москвы принимать участие в общем собрании, а также решения, принятые учреждением на общем собрании не оспаривал. Таким образом, участие в общем собрании ГКУ "Центр спортивных инновационных технологий и подготовки сборных команд" Департамента спорта и туризма г. Москвы не привело к искажению волеизъявления собственника данного имущества, который с принятым на общем собрании решением согласился.
Ссылка суда апелляционной инстанции на то, что подлежащее передаче в пользу ответчика помещение не индивидуализировано, по мнению суда, входит в противоречие со статьей 607 Гражданского кодекса РФ, согласно которой в аренду могут быть переданы вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Это положение гражданского законодательства не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, когда в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
К тому же в соответствии с ч.5 статьи 44 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» если в аренду передается часть здания, право на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), кадастровый учет такой части здания осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания без соответствующего заявления.
Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и (или) текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи).
В приложении к протоколу спорного внеочередного общего собрания МКД был указан фрагмент поэтажного плана девятого этажа, где графически обозначены границы помещения подлежащего передаче в собственность ответчику, а также площадь данного помещения. Таким образом, суд установил, что объект недвижимости был согласован.
Учитывая вышеизложенное, суд высшей инстанции по данному спору руководствовался двумя основными принципами:
- распоряжение общим долевым имуществом по соглашению всех её участников предусмотрено пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации;
- по делам о признании решения внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме недействительным юридически значимым и подлежащими установлению обстоятельством является выявление правовых последствий принятого решения относительно судьбы общего имущества (влекло или нет данное решение уменьшение общего имущества многоквартирного дома).
С уважением, Александра Иванова
Компания «Бурмистр.ру» 16 сентября проведет вебинар «Все о рекламе в МКД». Заявка и программа на участие здесь.