В этой статье мы расскажем о том, как максимально быстро , эффективно и без бюрократических проволочек узаконить произведенную реконструкцию или перепланировку в доме, расположенном на садовом земельном участке.
То, что мы расскажем, будет одновременно выполнять и для жилого и для садового дома, а также для случаев, когда возведен самострой.
Итак,
мы не зря сделали разграничение между перепланировкой и реконструкцией дома.
- Перепланировка – это изменения, происходящие внутри дома (монтаж/демонтаж перегородок, внутренних стен, проемов).
- Реконструкция – это то, что происходит снаружи дома (расширения дома за счет создания пристройки, надстройки).
Спорным остается вопрос, куда относить монтаж/демонтаж проемов во внешних стенах. По нашей практике работы по изменению фасадной части следует относить к реконструкции.
Согласно общего порядка для осуществления реконструкции жилого или садового дома в соответствии со ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ требуется сперва уведомить администрацию о планируемой реконструкции с приложением необходимых документов.
Но мы же здесь с Вами не для этого :) Мы здесь для того, чтобы рассказать, каким путем пойти проще.
Поэтому давайте обратимся к ч. 12 ст. 70 218-ФЗ, говорящей нам о том, что для строительства/реконструкции жилого или садового дома на садовом земельном участке уведомления о начале и об окончании строительства НЕ нужно.
Примечание: Росреестр в каждом субъекте всегда индивидуально рассматривает ситуацию, поэтому предварительный анализ в кадастровой компании строго необходим.
В этом случае внесение изменений в Росреестре будет происходить на основании только технического плана, подготовленного кадастровым инженером и приложенной в его составе Декларации.
Какие могут быть особенности и нюансы:
- Если Вы произвели в своем доме именно перепланировку, а не реконструкцию, то для жилого дома может начать работать именно жилищный кодекс, который говорит о том, что необходимо выполнять подготовку проектной документации, получать разрешение на перепланировку, акт приемочной комиссии, что, разумеется, растягивает сроки и стоимость работ до неуместных величин (данную особенность не следует рассматривать при разговоре о садовом доме, т.к. садовый дом – это нежилое здание);
- Если у Вас земельный участок не под садоводство, то, к сожалению, обойтись без уведомлений не получится, если не изменить вид разрешенного использования земельного участка;
- При реконструкции дома Вы должны не выйти за пределы максимально возможной застройки Вашего земельного участка, а также, в случае наличия на Вашем земельном участке охранных зон – согласовать с эксплуатантом охранной зоны.
Давайте немного поясним,
во-первых, чтобы не давать регистратору прав придраться к техническому плану, мы рекомендуем производить именно реконструкцию дома, а не только перепланировку (т.е. Вы вместе с перенесенными перегородками внутри должны сделать что-либо снаружи, например пробить очередное окно, чтобы можно было выдать данный вид работ за реконструкцию);
во-вторых, перечень видов разрешенного использования земельных участков, для которых возможна данная схема – исчерпывающий: «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства», «для дачного строительства»;
в-третьих, несмотря на то, что администрация не принимает участие в процессе, по нашему опыту государственный регистратор прав все равно требует соблюдения минимальных отступов, максимальных и минимальных размеров застройки и согласований при наличии охранных зон.
Единственный надежный и простой вариант ответить сразу на все вопросы – заказать ГПЗУ самостоятельно или через кадастровую компанию "Геомер Групп".
Ну и последнее, но не менее важное, что хотелось бы отметить, это тот факт, что желательно установить Ваши границы на местности в результате выноса точек или проведения межевания земельного участка.
Зачем, спросите Вы?
Дело в том, что соблюдение расстояние до Вашего забора – это еще НЕ подтверждение того, что Вы построили Ваш дом с необходимыми отступами.
Если Вы не выполняли в отношении Вашего земельного участка межевания или не производили вынос точек в натуру, то может возникнуть ситуация, что Вы расширили дом, к Вам приехал кадастровый инженер и по результатам обмеров сообщил, что Вы, например, расположены ближе к забору, чем на 3 м.
Но как так, ведь Вы сами рулеткой промеряли и там не менее 5 м.
Дело в том, что границы на местности и границы в Росреестре без проведенного межевания – это абсолютно две разные границы. Кадастровый инженер при работе с Вашим домом оперирует сведениями Росреестра о Вашем земельном участке, а не Вашим забором.
Поэтому во избежание необходимости переноса дома, рекомендуем до производимых работ произвести межевание земельного участка или вынос точек в натуру.