Оценка стоимости недвижимости затратным подходом, его реализация
Недвижимость – материальный объект, прочно связанный с землёй, передвижение которого без привлечения комплекса технических средств без нанесения ему существенного ущерба невозможно.
Существует юридический критерий – обязательность государственной регистрации в качестве недвижимости: если объект подлежит такой процедуре, он является недвижимостью.
Виды недвижимости:
• Здания;
• Сооружения;
• Строения;
• Помещения;
• Земельные участки (ЗУ) – поверхность земли, имеющая границы и не включающая в себя:
• Содержание недр земельного участка;
• Объекты природного и водного фондов.
Первый-четвертый номера списка объединены в категорию «объекты капитального строительства» (ОКС) вследствие их создания в результате специфического вида человеческой деятельности – строительства.
Недвижимость относится к объектам вещного права.
Данный объект подлежит государственной регистрации (данный аспект является юридическим основанием), т.е. внесение соответствующей записи в государственный реестр. Например, недвижимостью юридически можно считать космические аппараты, летательные аппараты и другое.
Также выделяют земельные участки как объекты недвижимости.
Земельный участок – это поверхность земли, имеющая границы.
Земельный участок как объект гражданского права не включает прочно связанные с ней биологические объекты царства растений и грибов, которые произведены в результате сельскохозяйственной деятельности или в результате естественного произрастания, содержимое недр земельного участка, объекты лесного и водного фондов, воздушное пространство над поверхностью земельного участка.
В связи с очевидной связью объектов капитального строительства и земельных участков существует правовая концепция «Единый объект недвижимости»: земельный участок с расположенными в его границах улучшениями: объектами капитального и некапитального строительства.
Существует континентальная и атлантическая трактовка данной концепеции.
Континентальная утверждает примат правомочий на земельный участок.
Атлантическая утверждает равнозначность правомочий на земельный участок и расположенные на нем улучшения.
В юрисдикции РФ можно найти признаки обеих трактовок.
Методическим следствием данной концепции является формула:
Сеон = Сул + Сзу, где
С еон – стоимость единого объекта недвижимости
С зу – стоимость земельного участка (стоимость прав на земельный участок как условно незастроенный);
С ул – стоимость объекта капитального строительства.
Стоимость прав на земельный участок определяется шестью методами, относимыми к сравнительному и доходному подходам, при этом затратный подход используется как вспомогательный элемент ряда методов.
В сравнительном подходе используется метод сравнения продаж, который реализуется последовательностью следующих действий:
• Выбор объектов-аналогов;
Объект-аналог – объект, представленный на рынке и сопоставимый по функциональному назначению, а также по техническим, физическим, правовым и экономическим характеристикам.
• Определение элементов и единиц сравнения, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектом- аналогом.
Единица сравнения – показатель стоимости характерной для ценообразования на данном сегменте рынка.
Для недвижимости типичной единицей сравнения является 1 метр квадратный.
Элемент сравнения – характеристика, которая принимает различные значения у различных объектов, и обладает влиянием на стоимость
• Сравнение объекта оценки и объектов-аналогов по выбранным элементам сравнения. Определение характера отличия и силы (степени) отличия.
• Корректировка стоимостей объектов-аналогов на выявленные отличия;
• Согласование скорректированных стоимостей - нахождение произведений скорректированных стоимостей объектов-аналогов на назначенные объектам-аналогам веса (средневзвешенное).
Метод выделения:
В соответствии с этим методом рыночная стоимость земельного участка определяется путем вычитания из общей стоимости недвижимости рыночной стоимости улучшений. При этом общая стоимость застроенного земельного участка определяется методом сравнения продаж. Представляет собой комбинированный метод, включающий себя элементы сравнительного и затратного подходов:
• Расчёт стоимости создания улучшений оцениваемого земельного участка;
• Расчёт стоимости создания оцениваемого объекта;
•С(ЗУ )= С(ЕОН )-С(ОКС)
• С(ЕОН) – стоимость единого объекат недвижимости;
• С(ОКС) – стоимость объекта капитального строительства.
Метод распределения:
Предполагает распределение стоимости единого объекта недвижимости на два компонента путём умножения стоимости единого объекта недвижимости на типичное значение доли ЗУ в стоимости единого объекта.
Для определения доли ЗУ используется самостоятельный анализ рынка коммерческой недвижимости и рынка земельных участков либо сторонние аналитические материалы. К примеру, для объектов торгового значения в формате отдельно стоящих зданий с площадью до 1000 , данная доля может составлять порядка 25%.
Доходный подход
Метод капитализации земельной ренты:
1. Расчёт земельной ренты или чистого операционного дохода от эксплуатации ЗУ:
Ренту из ЗУ можно извлечь двумя путями:
• Ведение хозяйственной деятельности;
• Сдача в аренду.
2. Определение коэффициента капитализации (КК) ЗУ:
КК=R
R – ставка дисконтирования
3. Деление чистого операционного дохода на KK.
Метод остатка:
1. Расчёт чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости;
2. Расчёт стоимости создания объекта капитального строительства:
Определение КК отдельно для ЗУ и отдельно для улучшений:
4. Определение теоретического размера чистого операционного дохода от эксплуатации улучшений путём умножения стоимости улучшений ЗУ или объекта капитального строительства на КК.
С=ЧОД/КК
ЧОД=ЧОД(У)+ЧОД(ЗУ)
ЧОД=КК*С
Метод предполагаемого использования реализуется через построение финансовой модели инвестиционного проекта по освоению ЗУ:
1. Определение продолжительности инвестиционного проекта;
2. Определение предполагаемых величин доходов и расходов и их распределение во времени;
3. Определение ставок дисконтирования;
4. Расчёт чистой приведённой стоимости по формуле:
PV = FVn / (1+r)^n
Методы, используемые при расчете стоимости улучшений:
1. Методы определения прямых и косвенных издержек;
2. Методы определения прибыли предпринимателя;
3. Методы определения накопленного износа.
Прямые издержки – совокупность материалозатрат, трудозатрат, ресурсозатрат, фондозатрат, затрат на оплату иных факторов, которые непосредственно заняты в процессе строительства.
Косвенные издержки – совокупность затрат на оплату факторов прямо не участвующих в процессе строительства, но обеспечивающих успешную реализацию процесса, могут быть:
1. Маркетинговые;
2. Управленческие;
3. Консультирование;
4. Налоговые выплаты;
5. Иные.
Сумма прямых и косвенных издержек формирует стоимость создания объекта капитального строительства, которая в зависимости от контекста, может принимать две формы:
Стоимость затрат на воспроизводство – результат моделирования процесса строительства точной копии оцениваемого объекта, созданного с применением аутентичных материалов, технологий строительства и организационных схем.
Стоимость затрат на замещение – результат моделирования процесса строительства объекта замещающей полезности, решающего ту же функциональную задачу и имеющего схожие потребительские свойства, но созданного с применением современных материалов, технологий строительства и организационных схем.
Метод сравнительной единицы реализуется через анализ величины затрат на строительство объекта как произведения количества единиц ключевого потребительского свойства на стоимость создания единицы потребительского свойства.
ПКИ=ПИ+КИ
ПКИ=К*Сед
Метод укрупнённых показателей стоимости заключается в расчете стоимости строительства как суммы стоимостей возведения основных элементов здания: фундаментов, стен, перекрытий, крыши, инженерного оборудования и т. д. и суммы косвенных издержек. Эти стоимости определяются по справочным данным об укрупненных сметных стоимостях частей зданий или видов работ.
Данный метод определения стоимости формализуется двумя способами:
• суммированием по видам работ;
• суммированием по частям зданий.
Метод единичных расценок заключается в разработке полной сметы на строительство оцениваемого объекта с применением единичных расценок. Основой для применения метода являются подробные сводки объемов строительно-монтажных работ. Метод представлен в двух разновидностях:
1. Ресурсный – калькулирование в текущих ценах и тарифах элементов затрат (ресурсов), необходимых для реализации проектного решения. Объемы материальных ресурсов определяются либо из проектных материалов, либо в результате обмерных работ, затраты труда и длительность эксплуатации машин и механизмов находятся по нормативным данным, а стоимость единицы объема каждого ресурса принимается текущая рыночная. В современных условиях этот метод приобретает приоритетное значение в строительном проектировании:
ПКИ=СУММ(C(i ) *V(i))+Соб*Пр.З+КИ
2. Базисно-индексный – использовании системы текущих и прогнозируемых индексов по отношению к стоимости, определяемой в базисном уровне. Приведение в уровень текущих цен производится путем перемножения базисной стоимости по видам работ или технологическим элементам структуры затрат по строкам сводной сметы на действующий индекс. При этом объектная смета преобразуется в структуру затрат по ценообразующим факторам на основе локальных смет.
Базисно - индексный метод при наличии готовых смет представляется наиболее приемлемым для практического применения. Однако он также требует знания некоторых тонкостей сметного дела и при его использовании желательно привлечение соответствующих специалистов:
ПКИ=ССб*Исмр+КИ
Прибыль предпринимателя, используемая при определении стоимости затрат на создание улучшений земельного участка, отражает альтернативные издержки строительства как инвестиционного проекта и определяется следующей неконкретизированной по виду функцией:
Прибыль предпринимателя = f(T;V;N;R)
Где,
T– срок;
V - объём инвестиций;
N– части на которые разбит объём;
R– ставка альтернативной доходности.
Методы расчета прибыли предпринимателя:
1. Аналитический;
ПП=СУММ(Vj*Rij*Cj)
J=1…n
2. Формула Озерова:
ПП=n*Y/2*[1+n*Y/3+C0*(1+2/3*n^2*Y^2 )]
Где:
Y – годовая норма доходности (требуемая);
C0 - доля авансового платежа в общей величине затрат на строительство.
3. Метод рыночной экстракции:
ПП=Сеон-Сзу-ПИ-КИ
Износ – потеря стоимости объекта относительно его нового состояния по причинам различной природы.
Выделяют три группы факторов потери стоимости:
• Физические факторы, определяющие появление физического износа – потеря стоимости с течением времени по вине физических явлений и закономерностей.
• Факторы потребительского свойства, определяющие появление функционального устаревания, то есть потеря стоимости в результате абсолютного или относительного сокращения потребительских свойств.
• Факторы внешней среды, определяющие появление внешнего устаревания (экономического), то есть экономическое обесценивание.
Факторы, вызывающие потерю стоимости, не могут быть в высшей степени однозначно отнесены к одной из групп, зачастую имеет силу традиционное распределение факторов износа по группам.
Чтобы посчитать накопленный износ применяются две модели:
Мультипликативная модель:
И_н=1-(1-И_ф )*(1-И_(фун) )*(1-И_вн )
Аддитивная модель:
И_н=И_ф+И_(фун)+И_вн
Метод эффективного возраста:
И=т_эф/т_н
Где,
Тэф – эффективный возраст;
Тн – срок экономической жизни.
т_эф=f(т_хр;Э;В)
Где,
Тхр- хронологический возраст;
Э - интенсивность эксплуатации;
В - интенсивность восстановления путем проведения ремонтных и восстановительных работ.
т_эф=(т_н-ОСЖ)
Где,
ОСЖ- оставшийся срок жизни.
Метод экспертизы технического состояния:
Определение физического износа производится по укрупнённой шкале на основании визуальных признаков физического износа конструктивных систем ОКС. В качестве примера приведена следующая шкала.
состояние
Интервал физического состояния, %
Новое
0 - 3
Хорошее
3 - 15
Удовлетворительное
16 - 50
Неудовлетворительное
51 - 75
Предельное
76- 90
Ветхое
91 - 100
Компонентный износ:
И_Ф=СУММ(И_i *В_i)
в отношении отдельный элементов конструктивных элементов Вi:
И_Ф=т_хр/т_н
Функциональный износ в общем случае рассчитывается по следующей формуле:
И_функц=З_Ф-З_Т
Где,
З_Ф- затраты на создание замещающей полезности (стоимость затрат на замещение);
З_Т- восстановительная стоимость объекта оценки (стоимость затрат на воспроизводство).
Метод капитализации потерь:
И_функц=Потери/КК
Метод расчёта устаревания по потере потребительского свойства:
И_функц=1-(П_Ф/П_н )^n
n<1
n=(ln Ц_1/Ц_2 )/(ln П_1/П_2 )
Прямой метод:
и_фун=Стоимость работ по устранению факторов устаревания
Различают устранимый и неустранимый износ.
Устранимый износ – если устранение факторов физически возможно и экономически оправданно.
Экономическая оправданность определяется тем, что прирост стоимости превышает затраты на устранение.
Неустранимый износ - вызывается устаревшими объемно-планировочными решениями и конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства.
Также следует отметить, что внешнее устаревание неустранимо.