Чем рискует владелец квартиры.
Один из важных пунктов при продаже квартиры- определиться с правильной ценой продажи. Если ты угадал с рыночной ценой - сорвал "Джек-пот"!
Значит, продашь максимально дорого и быстро, ведь "время-деньги".
В моей практике были случаи когда продавец, "поскупившись" при определении цены продажи, терял в итоге до 10% цены и несколько месяцев времени.
И в то же время, определив правильную цену, выигрыш составит примерно столько же.
Нетрудно посчитать, что, к примеру, при стоимости квартиры в 4млн. руб сумма прибыли или убытка составит ...400тыс. руб.
...не хилая прибавка)
Какими же правилами нужно руководствоваться, чтобы "не пролететь" на 400 000 руб?
Их всего 7 основных:
- Выбрать из рекламных объявлений квартиры- аналогичные вашей
- Оценить насколько развита инфраструктура возле вашего дома
- Оценить социальный аспект вашего дома
- Состояние и качество ремонта квартиры
- Расположение окон, стен, ориентация по сторонам света
- Наличие балкона(лоджии) , какой этаж, общее состояние всего дома
- Начинай с более дорогой цены и не забывай периодически проверять изменения цены твоих конкурентов.
Разберемся с каждым пунктом подробнее...
Поехали!
- п.1 при выборе аналогов (можно их выписывать отдельно на лист А4) - выбирать для сравнения аналогичные по-планировке и характеристикам.
Допустим, на том же Циане, при размещении нашего объявления, мы указываем все запрашиваемые характеристики.
Для примера: продажа квартиры 3-х комнатная , вторичное жилье( не новостройка) , название района, общей площадью 66 кв. м. 5 этаж в 10-и этажном доме, комнаты раздельные, санузел раздельный и т.д.
Соответственно, при поиске аналогичных квартир, мы ищем с такими же основными характеристиками: по количеству комнат; если серийная, то той же серии; в домах такой же этажности; со стенами из того же материала; расположенными в одном микрорайоне и т. д. Если ваша квартира на средних этажах, то также исключаем из списка крайние этажи.
В первом пункте не обращаем внимание на инфраструктуру и выписываем все варианты.
- п.2 на этом этапе- оцениваем развитость инфраструктуры( остановки транспорта, магазины, школы, поликлиники, почта и т.д.) для каждой аналогичной квартиры и ранжируем их по порядку. Обращаем внимание: насколько цена будет соответствовать расположению.
- п.3 социальный аспект в доме, где продается квартира также сильно влияет на цену. К примеру, если это: бывшее общежитие, "малосемейка" или доходный дом, то цена будет сильно ниже.
- п.4 состояние и качество ремонта квартиры-не всегда соответствует тому, что заявлено в объявлении. Если факт не очевиден, по выложенным фото, то тут советую уточнить по-телефону: выяснить насколько действительно реальное состояние соответствует действительности. Иногда, понятие "хороший ремонт" у разных людей может не совпадать: у кого-то 10-и летней давности ламинат -будет считаться "отличного состояния".
- п.5 иногда, если не знакомая вам "серийка", то окна могут быть на одну сторону дома; одна из стен квартиры может быть с северного торца, а значит зимой -более холодная; если включаем в аналоги квартиры второго этажа, то при наличии арки под этажом-есть вероятность.что полы будут холодные.
- п.6 в 5-и этажных домах -не всегда есть балконы, при сравнении с аналогами обращайте на это внимание (иногда, в объявлении про этот факт "тихо и скромно" умалчивают).
Если дома старой постройки, обращайте внимание на: наличие рядом
с окнами пожарных лестниц и водосточных труб , состояние кровли и
общих коммуникаций.
При сравнении пользуйтесь правилом: чем ниже этаж, тем он менее
привлекательный. Если в 5-и "этажке" 3 этаж будет считаться "супер",
то в 10-и "этажке" -уже не "комильфо". Не забываем ориентироваться
на здравый смысл.
К примеру, если к вам придут покупатели в возрасте, то ваш 2-й этаж
в 10-и "этажке" для них будет "самое то". А для молодежи, как правило
не ниже 3-4-го этажа.
- п.7 как выписали и сравнили все аналогичные варианты- выставляйте в рекламу цену близкую к максимальной. В течение недели "народ" будет "присматриваться" к объявлению. Вы это заметите по количеству просмотров.
Если в течение следующих 1-2 недели не будет ни одного звонка и
малое количество просмотров (менее 10-20 за неделю, если живете в
городе-миллионнике), то можно начать корректироваться по цене.
Если вы живете не в столице,
то разумный шаг понижения от 30 до 50 тыс.руб.
Критерий,что вы приблизились к реальной рыночной цене будут звонки
от желающих купить и запись на показы вашей квартиры .
И не забывайте, периодически, 1-2 раза в месяц сверять цену с
конкурентами.
Возможности небольшой статьи ограничивают в подробности изложения.
Но план действий, позволяющий вам уберечься от фатальных ошибок и выиграть в цене у конкурентов у вас теперь есть!
Было интересно или полезно, ставьте лайк 👍 ! Подписывайтесь на мой канал!