Юридический центр адвоката Олега Сухова обращает ваше внимание: при покупке квартиры "на стадии котлована" у вас появляются совершенно особенные риски, причем объективно высокие. Они значительно отличаются от тех, что характерны для вторичного рынка. Поговорим сегодня на эту тему.
Шаг 1. Проверка компании-застройщика
Здесь покупателя будут преследовать два главных риска. Продавец может вас обмануть ― или он может обанкротиться, сойти с дистанции посреди стройки. Удостоверьтесь, что:
- Вы общаетесь действительно с застройщиком. И это подтверждается учредительными документами компании. Фирма действительно имеет право торговать жильем.
- Положение компании достаточно стабильно. Она давно работает на рынке и уже успела что-нибудь благополучно построить, ваш проект для нее не первый. У нее нет особых долгов, и к ней не слишком много финансовых претензий по данным судов и службы судебных приставов.
Шаг 2. Проверка объекта (конкретно вашего будущего дома)
Строительство рискует сорваться по тысяче причин, начиная от склок среди руководства компании и заканчивая очередным мировым кризисом. Полностью обезопасить себя не получится. Однако обратите внимание на настораживающие факторы:
- Застройщик был зарегистрирован только недавно.
- Вы ничего не знаете про компанию и не можете собрать даже общую информацию.
- Вам предлагают все заплатить по предварительному договору. *Это нормальный документ, но только на начальной стадии. Далее подписывается основной договор долевого участия (ДДУ).
Шаг 3. Проверка квартиры
Во-первых, у застройщика должна быть серьезная репутация в ретроспективе. Во-вторых, на момент подписания договора проект будущего дома должен быть готов.
Да, вы поняли верно! Кто-то подписывает договоры, когда нет даже проекта дома! В итоге может обнаружиться, что обещанную (и оплаченную) двухкомнатную квартиру получить не получится, потому что в доме только трех- и пятикомнатные. Пожалуйста, доплатите.
И еще одна болевая точка ― это "двойные продажи". Федеральный закон № 214 призван защищать людей от этой напасти. В соответствии с ним, ДДУ сразу регистрируются в Росреестре.
Беда в том, что недобросовестный застройщик может использовать и какой-нибудь другой тип договора вместо ДДУ. Так что в Росреестре про него ничего не узнают, и "двойная продажа" будет реализована.
Вот случай из моей практики: мужчина с ДДУ от 2010 года остался без квартиры, потому что в суде появилась женщина с договором соинвестирования, подписанным в 2006. Ей и досталось спорное жилье.
Шаг 4. Проверка договора
По Федеральному закону №214:
- Дольщиками считаются только те, кто подписал ДДУ.
- В ДДУ обязательно указывается, какая конкретно квартира вам предназначается. На каком она этаже и с какой стороны лестничной площадки; плюс геометрические размеры. И обязательно прилагается план.
- ДДУ сразу регистрируется в Росреестре. И только потом вы вносите деньги.
Этот закон был принят еще в 2005 г., однако несколько лет после принятия суды вставали на сторону покупателей, даже если у тех были только предварительные договоры вместо ДДУ.
Шаг 5. Общая проверка "на перспективы собственности"
Столичный рекорд: на первичном рынке через суд оформляется почти три четверти квартир. Я имею в виду регистрацию права собственности.
Даже те собственники, кто получают положительные решения судов, несут значительные издержки. Адвокат и госпошлина ориентировочно обходятся москвичам в 100 000 рублей. Занимает весь процесс несколько месяцев, причем после победы предстоит еще побегать по инстанциям вроде БТИ и Росреестра.
Суд можно и проиграть, особенно в тех случаях, когда:
- У вас какой-то альтернативный договор, не по форме ДДУ.
- У застройщика проблемы с документами. Иногда у компаний в принципе не оказывается разрешений на строительство.
- Квартира продана несколько раз.
В любом из перечисленных случаев лучше сразу, еще до начала судов, заручиться поддержкой сильного адвоката. Ведь риски действительно велики.
А еще я советую закладывать некоторый финансовый резерв. То есть не_связываться с новостройками, если ради покупки вы буквально собираете последние деньги.