В последние несколько лет идет активное развитие загородного строительства. А в период пандемии многие задумались о собственном загородном доме или дачеи, чтобы больше времени проводить на свежем воздухе, вдали от плотного скопления людей.
Коттеджные поселки стали расти как грибы после дождя. Спрос рождает предложение.
На что стоит обращать внимание при покупке земли для загородного строительства?
1. Категория земель
Земли поселений:
ИЖС - индивидуальное жилищное строительство. Участок предназначен для возведения жилого дома, высотой не более 3 этажей, круглогодичного проживания. Участок под ИЖС может находится только в населенном пункте, т.е.иметь категорию "земели населенных пунктов".
ЛПХ - участки, выделенные под личное подсобное хозяйство, т.е. на участках данной категории разрешено производство сельхозпродукции с целью получения прибыли.
Например, на таких участках можно построить ферму и заниматься разведением птицы, кроликов и пр.
Земли сельхозназначений
Обычно на таких земельных участках образовывают ДНП или СНТ (СНТСН), ЛПХ.
Покупая участки с землей сельхозназначения стоит отметить, что такие участки в первую очередь предназначены для выращивания овощей и фруктов, а также ведения подсобного хозяйства.
Чем отличаются ИЖС от ДНП, СНТ и ЛПХ?
Участки ИЖС находятся под ответственностью государства, а в ДНП, СНТ - все улучшения проводятся за счет собственников земельных участков.
Участки под ИЖС находятся в черте населенных пунктов и, как правило, существенно дороже земель под ДНП, СНТ.
2. Обременения
В настоящее время зная кадастровый номер участка довольно быстро можно запросить выписку из ЕГРН на сайте росреестра, чтобы проверить возможные ограничения на участок.
3. Дороги
Как осуществляется подъезд к выбранному поселку: с шоссе, трассы и пр.
Кому принадлежит подъездная дорога к поселку - муниципальная дорога либо во владении СНТ, ДНП?
Муниципальная дорога находится во введении администрации сельского поселения, проезд к свои участкам разрешен без каких-либо ограничений.
Если же дорога (-и) находятся в собственности СНТ, ДНП, у которого Вы приобретаете участок - проблем нет.
А вот если дорога принадлежит третьим ДНП, СНТ, то здесь могут возникнуть проблемы, т.к. если не подписан договор о выделении сервитута и не зарегистрирован в Росреестре, то рано или поздно подъезд к вашему участку может быть перекрыт на вполне законных основаниях.
Бывают случаи, когда дороги внутри поселка принадлежат третьим лицам, которые их сдают в аренду жителям посёлка, год за годом повышая стоимость аренды. А если собственники участков захотят их выкупить, то могут возникнуть проблемы с ценообразованием.
4. Электричество
Покупая участок, очень часто можно увидеть отдельный договор на развитие инфраструктуры, как правило сюда закладывают расходы на строительство дорог внутри поселка, возведение электрических столбов, подведения электричества, установка и подключение трансформаторных станций.
Но подключение электричества от столба к дому идет отдельной платой, обычно она в разы отличается от самостоятельного подключения через Россети.
Опять же самостоятельное подключение путем обращения в Россети возможно, но со стороны управляющей компании поселка могут быть препятствия.
Заключая договор на подключение к электроэнергии обратите внимание, чтобы к Вам на участок были проведены не менее 10 кВт электричества. В современном мире 5 кВт не хватает для комфортного проживания.
5. Как ведется управление внутри поселка
Управление внутри поселка может осуществляться несколькими способами:
- Самоуправление. Жителями на собрании выбирается председатель, который занимается организационными вопросами в поселке (охрана территории поселка, вывоз мусора, очистка дорог от снега, уборка территории, ремонт дорог и пр.).
При самоуправлении один (или несколько) раз в год проводится собрание собственников земельных участков, на котором принимается смета на следующий год, председатель отчитывается о проделанной работе за истекший период (с которого было последнее собрание).
- Управляющая компания (УК), выбирается в том случае, если жителями поселка не назначен председатель или никто из жителей не захотел принять на себя такую ответственность.
При способе управления через УК ежемесячные коммунальные платежи будут больше чем при самоуправлении.
Например, в нашем поселке изначально была управляющая компания, которая была назначена застройщиком поселка, которая по факту оказалась нечиста на руку, при проверке обнаруживались очень интересные факты: мытье окон в поселке на 8 млн.руб!!!, мифическими работами по благоустройству поселка. Все это предприятие по факту занималось отмыванием денег и выведением в офшоры. К счастью в поселке была организована инициативная группа, которая отвоевала поселок у бандитов (по другому их не назвать, ведь конечный бенефициар всего этого мошеннического холдинга, в настоящее время отбывает наказание в колонии). Сейчас наш поселок находится на самоуправлении, здесь есть определённые сложности и трудности, но они решаемы путем совместных переговоров на собрании.
А с какими трудностями сталкивались Вы при покупки участка?