Еще 5 лет десять назад инвесторы мечтали сдавать однушку возле метро и получать постоянный пассивный доход. Потом на рынок появлялись другие инструменты: апартаменты, деление на студии, доходные дома, коммерческая недвижимость, переделанная в жилое помещение.
Так какие стратегии сейчас актуальны?
Я рекомендую присмотреться к загородной недвижимости. Наблюдаю картину, что люди из города все больше выезжают, спрос на загородное жилье возрастает. Каждый раз, когда арендуешь дом для какого-либо мероприятия, испытываешь массу трудностей. Количество предложений особенно на популярные даты немного. Этот инструмент менее популярен среди инвесторов потому, что он операционно затратный. Разве, что использовать его как пассивный инструмент через управляющую компанию. Эта история не касается больших домов и супер эконом дач. Дефицит в среднем диапазоне домов, которые можно сдавать от 60 до 120 тысяч в месяц. Это должен быть дом для круглогодичного проживания.
Говоря про средний сегмент домов, я подразумеваю средний участок 6-10 соток, чтобы его было недорого обслуживать. Дом для проживания условно 4-х человек – до 120 квадратов. Расстояние до города 10-15 км. Чтобы была история, что вы проживаете за городом, но есть возможность всегда добраться до города, до инфраструктуры.
Второй тренд – это коммерческая недвижимость. Впервые за всю историю, она стала гораздо дешевле жилой. Офисы всегда можно переоборудовать, их можно использовать под жилье, под офлайн-бизнесы. Коммерческая недвижимость, офисы особенно хорошего а-класса будут востребованы, когда люди перейдут из удаленки в офлайн.
Что искать из коммерческой недвижимости? Хорошие офисы в Москве, не в области, с пониманием того, что сейчас они не будут сдаваться с хорошей доходностью в денежном потоке. Хорошо, если найдется помещение в пределах третьего транспортного кольца на 120-130 тыс. за кв. метр. Квартиры стоят там 200 тыс. за кв. метр. Коммерческое помещение может быть не 40 метров, а 7-15 кв. метров. Взять некий актив, который сейчас будет сдаваться с небольшой доходностью, но в перспективе его перепродажи.
Третий тренд – это, безусловно, апартаменты. В основном около 90% помещений мы покупаем апартаменты, которые находятся в Москве. В области все апартаменты разобрали, потому что там более низкая стоимость на них и выше конкуренция.
Главная мысль, которую я хотел бы донести по управлению объектом – это не разделять посуточную аренду и долгосрочную. Да, это два разных бизнеса, две разные категории.
Если человеку комфортно заехать на неделю, почему бы и не предоставить ему это. Квартиры для посуточной аренды полностью готовы для проживания на любой срок. Посуточный бизнес приносит дохода больше, но он требует огромного количества расходов. Такой бизнес выгоден, если заниматься им самостоятельно. Он позволяет не простаивать объекту, а загружать его пока он будет сдаваться по более высокому ценнику.
Что нужно для старта и какую стратегию выбрать?
Чтобы зайти на рынок, нужно от 2,5-3 миллионов рублей с учетом привлечения ипотеки. Я бы рекомендовал смотреть объекты с площадью в 50-60 кв. метров. Если бюджет больше, то можно смотреть в Москве, меньше – в области. Рассматривайте развивающиеся направления, например юго-запад, север.
Если есть возможность использовать дополнительные скидки и бонусы от государства типа льготной ипотеки, маткапитала, либо другой, то однозначно будет выгоднее купить квартиру. Если бонусов и льгот нет, то апартаменты. Сдавать лучше на средний срок. Чем дольше живут гости, тем лучше, но оставлять возможность заселять от двух недель от месяца.
Прежде всего, нужно определиться: вы пассивный инвестор, который довольствуется тем, что есть на рынке, либо вы хотите использовать инструменты более эффективно. Для пассивных инвесторов советую заниматься только долгосрочной арендой. Для активных, кто хочет получить массу интересных историй, может заниматься самостоятельно. Еще есть вариант обратиться в управляющую компанию. Решение всех существующих вопросов по объекту мы возьмем на себя и обеспечим эффективное управление объектом. Если вас заинтересовал такой вариант, переходите на сайт, оставляйте заявку, мы с вами оперативно свяжемся!