В марте 2020 г. коронавирус, карантин и нефтяной кризис вызвали обвал спроса на недвижимость, что грозило обрушить строительную отрасль России и вызвать дальнейшее падение смежных отраслей экономики. Поэтому правительство ввело временную (до 1 ноября 2020 г.) программу льготной ипотеки под 6,5%, одной из целей которой было повышение доступности жилья для граждан. Основной же целью программы была поддержка застройщиков, поэтому она распространялась только на покупку новостроек.
Весной-летом люди под влиянием карантина и падения доходов перешли в сберегательный режим, опасаясь тяжелых последствий пандемии. Однако ограничения привели к парадоксальным эффектам:
1. На зарубежный туризм в 2019 г. люди тратили 25 млрд. долларов в год, это более 1,5 трлн. руб. Границы были в основном закрыты, большинство людей остались дома, чтобы не рисковать здоровьем и экономить. Поэтому на отдых было потрачено намного меньше.
2. Закрытые торгово-развлекательные центры, спортивные и культурные объекты, отсутствие мероприятий привели к тому, что люди, даже несмотря на падение доходов в отдельных отраслях, сократили расходы еще больше. Оказывается, на развлечения люди тратили гораздо больше, чем мы привыкли считать.
Только за 2 квартал 2020 г. доходы россиян упали на 700 млрд. руб., но расходы снизились на 1,9 трлн. руб., поэтому лишние 1,2 трлн. руб. остались на руках населения. Неожиданно, правда?
В марте-апреле цены на нефть и экспортная выручка нефтегазовых компаний рухнули, следовательно, доходы бюджета России, которые очень сильно зависят от налогов на добычу полезных ископаемых, также упали, и с июня Центробанк перестал препятствовать снижению курса рубля. Ведь при слабом курсе национальной валюты экспортеры получают за вырученные доллары больше рублей. То есть теперь государство было вынуждено спасать нефтегазовую отрасль, заодно поддержав свои доходы.
С начала пандемии Центробанк снижал ставку, чтобы поддержать спрос на кредиты со стороны предприятий и населения и оживить таким образом экономику. Это привело к тому, что ставки по вкладам и кредитам стали рекордно низкими. Держать деньги на вкладах стало менее выгодно, а кредиты стали дешевыми, как никогда ранее.
Ближе к концу лета россияне успокоились после первой волны коронавируса и перешли к обычной жизни. И что увидели:
1. Растущий доллар.
2. Падающие ставки по вкладам.
3. Рекордно низкие ставки по кредитам.
4. Ожидаемый рост инфляции.
5. Непотраченные весной и летом деньги на отдых и развлечения.
6. К этим факторам добавились иррациональные, но традиционные слухи о трех «Д»: девальвации, деноминации и дефолте.
Все эти факторы привели к тому, что народ решил, что надо «спасать кровные» и успевать взять дешевые кредиты. А где россияне привыкли спасать сбережения и инвестировать? Правильно: доллары, автомобили и недвижимость. Пока все это не подорожало. Ожидания роста цен привели к покупкам, покупки взвинтили цены. Этот эффект называется «самосбывающимся пророчеством». Слух вызвал спрос, и цены выросли. Так пророчество сбывается, люди считают его верным, хотя к его исполнению привели действия самих людей.
Ажиотажный спрос привел к тому, что предложение на рынке сократилось. В автосалонах кончились машины. У застройщиков раскупили квартиры. Возник дефицит. А люди у нас еще со времен СССР охотятся за дефицитом. В финансовых решениях главенствуют эмоции, а не анализ. Например, доллары по 70 рублей в июне были никому не нужны, а по 80 в октябре почему-то всем понадобились. Как говорил Василий Алибабаевич в «Джентльменах удачи»: «Все побежали, и я побежал».
Срок окончания льготной ипотеки был назначен на 1 ноября, и люди просто боялись не успеть воспользоваться выгодным предложением от государства. Ажиотаж привел к бурному росту цен в октябре на фоне снижения предложения. Ведь застройщики не могут удовлетворить спрос мгновенно, ведь строительный цикл занимает несколько лет. Поэтому льготную ипотеку продлили до 1 июля 2021 г.
Что имеем в итоге? За год цены на первичном рынке недвижимости выросли в среднем по России на 10-30%. Следом подтянулась и «вторичка», на нее льготы не распространялись, но даже обычные, не льготные кредиты под 8-9% выглядят для населения привлекательными. В Улан-Удэ предложение на первичном рынке очень небольшое, поэтому усиление спроса привело к подорожанию строящихся квартир на 40-50%.
Берем кредитный калькулятор и видим, что сейчас ежемесячный платеж и сумма переплаты за кредит при покупке жилья в кредит под 6,5% сейчас стали выше, чем при покупке жилья в кредит под 9% год назад. Выросшие цены нивелировали выгоду от доступной ипотеки. В2020 году на рынке недвижимости надулся «ипотечный пузырь» - рост цен, не обоснованный фундаментальными факторами, а вызванный, в основном, дешевыми кредитами.
Государство хотело сделать жилье доступным, а получилось наоборот. В начале действия льгот покупка была выгодной, но сейчас высокие цены и платежи по кредитам не позволяют большинству людей воспользоваться льготами. Хотя основная (но широко не декларируемая) цель введения льготной ипотеки достигнута: застройщики спасены и осваивают новые стройплощадки. Однако, винить только их в росте цен нельзя, ведь на это повлияли рыночные механизмы спроса и предложения. Поэтому сейчас глава ЦБ Э.С. Набиуллина выступает с инициативой отменить льготную ипотеку, чтобы не раздувать пузырь дальше.
Что будет дальше? Дальнейшая динамика цен на недвижимость будет определяться реальными доходами населения, которые в 2020 г. упадут на 4% и в 2021 г. вряд ли будут расти. Не все, кто в спешке брал ипотеку, трезво оценили свои возможности платить по долгам. В условиях продолжающейся пандемии велик риск снижения доходов у многих людей. Очевидный рост инфляции также уменьшает объем свободных денег у населения.
Не исключаю рост дефолтов по кредитам. Желающих покупать жилье по неадекватно высоким ценам уже сейчас становится заметно меньше. Поэтому люди, купившие квартиры с целью перепродажи (а таких немало), могут и не увидеть ожидаемого роста цен. Конечно, все может измениться. Доступные кредиты могут и дальше гнать цены вверх, но платежеспособный спрос ограничен возможностями населения. Все эти причины, на мой взгляд, вызовут снижение или стагнацию цен на недвижимость в России.
Глубину снижения предсказывать не возьмусь, вряд ли она составит более 5-10%, ведь владельцы квартир намного менее эмоциональны, чем владельцы акций. Квартира в глазах собственников всегда останется квартирой. То, что акции всегда останутся долями в бизнесе, очевидно далеко не всем.
Всем, кто сейчас хочет купить квартиру в кредит, я рекомендую рассчитать, чтобы ежемесячные платежи не составляли более 30-40% от доходов, и предусмотреть сумму на отделку квартиры, ведь обычно застройщики сдают жилье в черновом варианте. Тем, кто хочет продать квартиру, не стоит надеяться на вечный рост цен. А тем, у кого жилье есть и хочется обменять его на другое, вообще спешить не вижу смысла.
А тем, кто уверен в том, что недвижимость может только расти в цене, напомню 2009 и 2015 годы, когда покупателей на рынке было совсем немного. Экономика циклична, и за взлетом, как правило, следует спад. Ничто не меняется под луной. Чем дольше я наблюдаю за рынками, тем больше в этом убеждаюсь.
Подписывайтесь на канал!
Здесь информация об авторе канала. За 19 лет на фондовом рынке и 14 лет в банке я повидал немало.
Больше интересных видео на моем YouTube канале.
А в моем Инстаграме вы можете найти все сразу.