Юридическая проверка чистоты объекта недвижимости – очень частая процедура при покупке жилья на вторичном рынке. Но упор такой проверки по большей части делается на сам объект: в порядке ли правоустанавливающие документы, нет ли неучтенных наследников или несовершеннолетних собственников, кто прописан и вовремя ли он выпишется и так далее. При этом непосредственно собственнику уделяется порой до преступного мало внимания, а ведь именно он может создать массу проблем уже после подписания договора и регистрации права собственности в Росреестре.
Без бумажки мы букашки
Российский менталитет таков, что даже если недвижимость приобретается у пожилого человека, большинство покупателей стесняется потребовать предоставить справку из ПНД об отсутствии психических заболеваний, которые приводят к отсутствию дееспособности.
Иногда такой документ может запросить банк, если недвижимость приобретается в ипотеку, но она требуется далеко не всегда. Если же кредитная организация промолчала, покупателю чаще всего и в голову не придет попросить такую бумагу у продавца.
Впрочем, даже если покупатель получает искомую бумагу, это не панацея. Ведь справка доказывает только то, что продавец не состоит на учете в ПНД, то есть у него не было заболеваний, которые привели бы к потере дееспособности. Но лишение дееспособности в России происходит путем вынесения решения судом после врачебной комиссии, а комиссию такую никто не будет собирать, если нет запроса. При этом очень небольшая часть родственников официально оформляет опеку над бабушкой, у которой признаки просветления случаются реже, чем государственные праздники. То есть пожилой человек с сильно выраженной деменцией формально считается здоровым и отвечающим за свои поступки.
Покупателю сделка с таким индивидом грозит тем, что по прошествии некоторого времени ее можно оспорить через суд. Конечно, деньги теоретически должны будут вернуться к покупателю, но потраченное время, нервы и средства на ремонт ему никто не компенсирует.
Как избежать неприятностей
Некоторые покупатели полагают, что добровольная психиатрическая экспертиза продавца убережет их от всяких неожиданностей в дальнейшем. В некотором роде такой подход оправдан. Хотя недееспособность в нашей стране признается только судом, врач может определить признаки психического расстройства, и покупатель сможет вовремя отказаться от сделки. Однако такая экспертиза будет стоить недешево, ведь приглашать специалиста придется в частном порядке, а продавец имеет полное право отказаться от освидетельствования.
Второй способ – заключать сделку в присутствии нотариуса, который по закону должен гарантировать дееспособность обеих сторон. Однако в случае возникновения разногласий, решение об установлении дееспособности будет за судом. С другой стороны, покупатель в таком случае будет иметь право требовать от нотариуса компенсации издержек, если сделка в результате будет расторгнута.
Третий способ: проверка органов опеки. Но она поможет только в том случае, если у вас есть возможность получить доступ к персональным данным, и если недееспособность гражданина уже установлена судом. В противном случае информацию вам не дадут.
На деле гораздо проще пообщаться с соседями. Если за продавцом наблюдаются странности, вездесущие соседки вам об этом быстро доложат. Конечно, никакой юридической силы их показания иметь не будут, но вы сможете избежать проблем, отказавшись от сомнительной сделки.
Как всегда спасибо за подписку и лайк!