Сегодня маленькая квартира-студия считается самым недорогим и при этом достаточно комфортным жильем, которое продается в Москве. Ее же часто называют «инвестиционной квартирой». Кто ее типичные владельцы?
- Молодые специалисты, приехавшие делать карьеру в столице;
- Студенты и молодые люди, которым купили отдельное жилье родители;
- Родители, которые покупают квартиру «на вырост» своим еще маленьким детям;
- Инвесторы, которые рассматривают ее как средство сохранить деньги и/или как инструмент для получения пассивного дохода.
На жилищном рынке в конце 2020 идет настоящая гонка. С одной стороны, льготные условия по ипотеке сделали ипотечный кредит гораздо доступнее. С другой стороны, это породило ажиотажный спрос, количество квадратных метров на продажу сократилось и цены бойко поползли вверх. Получилось так, что все преимущества льготной ипотеки оказались нивелированы ростом цен на рынке.
Дополнительно «помогла» рынку недвижимости пандемия: экономика замедлилась, часть строительных проектов отменилась, затормозилась или оказалась перенесена на 2021 год. Это дополнительно усилило дефицит на рынке недвижимости. И еще один «вирусный» фактор: люди стали стремиться быть подальше друг от друга. Это вызвало рост спроса на загородное жилье, но и в Москве тоже стали искать варианты как бы друг от друга изолироваться. Инвесторы, пытаясь сохранить деньги в трудном экономическом положении, тоже начали активно покупать «студии» и «однушки».
Все эти факторы повлияют на рынок и в следующем году, по прогнозам в 2021 цены на жилье в Москве подрастут на 12-15%. Поэтому если нужна квартира для жизни или для инвестирования – нужно успеть использовать шансы сегодня и успеть вскочить в отходящий поезд.
Осталось решить один вопрос: где взять деньги на эту инвестицию в недвижимость?
Традиционный ответ: квартира = ипотека. Но даже со всеми нынешними послаблениями и скидками, у ипотеки есть три сложных момента, которые мешают покупателям:
- Первоначальный взнос в 15-20% от стоимости новой квартиры. При средней цене «студии» в новостройке в 5 млн рублей и выше получается около 1 миллиона, который тоже надо где-то взять.
- Дорогая страховка с целым рядом ненужных опций, которую требует оформлять банк. Можно и не оформлять, но тогда подрастут проценты по ипотечному кредиту и, «сэкономив» на страховке, придется отдавать еще больше денег за ипотеку
- С ипотекой квартиру можно купить не там, где выгодно заемщику, а там, где выгодно банку.
Современный ответ: квартира = квартира. Причем недвижимость даже не придется продавать. Благодаря кредиту под залог недвижимости, заемщику доступно до 75% от стоимости квартиры. Если обеспечением стала среднестатистическая квартира стоимостью 10 млн рублей, доступные по залоговому кредиту 7,5 миллионов позволят купить не то что маленькую «студию» в новостройке, но даже полноценную однушку.
- Без первоначальных взносов. Просто прийти и купить квартиру там, где хочется и выгоднее.
- Когда вся сумма в руках, застройщика или продавца можно продавить на более выгодную цену. Каждый сэкономленный рубль – это рубль, пущенный на отделку или оборудование новой квартиры, а цена сбивается в среднем на 3-5%, что при 5 млн дает ощутимый бонус для покупателя.
- Никаких навязанных по условиям страховок и ставка 8,8% на срок до 20 лет дают невысокий ежемесячный платеж, который не заставит заемщика работать только на квартиру.
- Никто не запрещает пользоваться залоговой недвижимостью по усмотрению заказчика. Особенно этот вариант выгоден, если залогом стала уже имеющаяся «инвестиционная» квартира. После покупки владелец будет сдавать уже две квартиры, и арендная плата будет частично или полностью перекрывать расходы на выплаты по залоговому кредиту. Через несколько лет жилье само «выкупит» себя, потребовав минимальных вложений со стороны владельца.
Какой бы вариант маленькой квартиры вы ни выбрали, время поторопиться наступило еще вчера. С правильными финансовыми инструментами ее еще можно успеть выгодно купить.