Какие новшества принес в сферу недвижимости уходящий год, и что будет актуально на рынке в новом, 2021-м – рассказывают эксперты - практики, агенты, работающие в разных сегментах рынка.
Кризис 2020-го, пандемия коронавируса, вынужденная самоизоляция - все эти события привнесли в работу агентов недвижимости кардинальные перемены. Уходящий год для кого-то стал провальным, принесшим неожиданные неприятные сюрпризы, но многие эксперты риэлторского сообщества отмечают, что они, наоборот, использовали кризис как стартовую площадку для взлёта.
Мы попросили нескольких опытных агентов, работающих по авторской аукционной методике тренера агентов - миллионеров Александра Санкина, рассказать о том, каким для них выдался 2020 -й год, и какие новые тренды появились на рынке недвижимости.
Александр Хохлов, агент-миллионер, персональный риелтор FORBES, Санкт-Петербург (первый аукционный бутик по продаже недвижимости de luxe Khokhlov&Prokhorchuk):
– Если говорить о рынке аукционных продаж, то непосредственно наша команда в самый разгар пандемии первой проводила аукцион, в апреле, когда было закрытие города. Тем не менее, мы принимали все необходимые меры - маски, перчатки, обеззараживали территорию, проветривали помещение, проводили индивидуальные просмотры. И в самый-самый пик провели аукционную продажу в центре города, продали квартиру. Это был успешный опыт. То есть, в самом начале покупатели боялись. Тем не менее, жизнь продолжалась.
Если говорить про так называемую вторую волну, то, начиная с сентября-октября, в нашем сегменте элитной и премиальной недвижимости покупатели уже готовы были приобретать. Многие из них находились на удалёнке, на самоизоляции. Но, когда мы принимали входящие звонки, убеждали, что всё необходимое в целях безопасности будет предпринято, поэтому большое количество интересантов приходили на наши аукционы и участвовали в них. Так что, при правильной работе всё получалось.
В этом году у нас были знаковые аукционные проекты. Осенью мы делали две громкие премьеры. Это самый большой пентхаус Санкт-Петербурга, 1000 метров на Торжковской. А после этого, уже в ноябре, главный морской пентхаус, 648 метров. Плюс к этому у нас были продажи бизнес-центров. Поэтому, по моим ощущениям, сейчас уже, начиная с осени, жизнь продолжается. Собственники и покупатели премиальной недвижимости готовы к сделкам. Происходит оживление рынка, люди желают инвестировать.
Если говорить про рынок эконом-недвижимости, то у коллег, насколько я знаю, сейчас идут горячие сделки, покупатели с ажиотажем всё скупают. И многие аукционисты понимают, что им проще даже полностью не использовать метод аукционов, а делать так называемую быструю классику. И на эту тему у нас как раз были жаркие споры в сообществе аукционистов под эгидой Александра Санкина, но об этом еще поговорим отдельно.
Рынок горячий, сезон высокий, продажи есть. Безусловно, самое главное - чтобы сам агент верил в себя, верил в свою команду, верил в метод, и тогда всё получится.
Для нас этот год был прекрасным, мы вышли на новый ценовой уровень продаваемых объектов. Мы сейчас работаем с пентхаусами, с отдельно стоящими зданиями, бизнес-центрами, работаем с клиентами из списка Forbes. Поэтому смело двигаемся дальше, желаем всем удачи и процветания!
Модест Сагитов, агент-аукционист с 25-летним опытом работы на рынке недвижимости, Москва:
– Уходящий 2020-й год - это год возможностей на рынке недвижимости. К числу современных трендов я бы отнес следующие:
1) цифровизация сделок и риэлторских услуг, перенос многих операций в онлайн, что сохранится и в будущем;
2) "уберизация" рынка риэлторских услуг, сужение спроса (пик-брокер, пик-аренда, домклик, центры оформления сделок, нмаркет);
3) рост цен на всех рынках жилой недвижимости;
4) падение рынка продажи офисов и аренды коммерческой недвижимости.
Востребованы на рынке риэлторской услуги будут специалисты, способные продавать недвижимость по максимальной цене в гарантированные сроки. Сегодня рынок растущий, и высок риск собственника продешевить, продать по "вчерашней" цене. Но это не навсегда. Когда рынок станет падающим, возникнет риск продать по цене "завтрашней", то есть, по заниженной цене.
Армаис Оганезов, руководитель АН «Инвестправо, Москва:
– Год был, безусловно, нелёгким, но, одновременно, интересным. Ранее мы никогда не находились в состоянии изоляции. И это, конечно, не могло не повлиять на рынок. Это коснулось и работы с потенциальными клиентами, и работы самих риэлторских компаний.
Многие риэлторские компании сократили офисные площади или вовсе отказались от них, наладив систему коммуникации и контроля с использованием SRM, Zoom, Skype и других IT-продуктов.
⠀Пересмотрена система коммуникаций и с клиентами, например в нашей компании разработаны презентации, которые можно проводить, общаясь с клиентом удаленно. Совместно с некоммерческим партнерством КР «Мегаполис Сервис», вице-президентом которого я являюсь, мы создали платформу, позволяющую удаленно заключать договоры, в том числе, с получением предоплаты.
⠀Естественно, многим пришлось научиться делать качественную презентацию объектов, чтобы потенциальный покупатель смог оценить объект, не приезжая лично. Это и качественные фото, и видео, это и 3D-туры, и онлайн-показы. Для нас это было не ново, так как мы практикуем аукционы, а для аукциона нужна качественная упаковка, но многим другим агентам пришлось перестраиваться.
⠀За этот год всех перестали удивлять сделки, которые происходят удаленно. Многие собственники и покупатели с лёгкостью принимают практику решать все вопросы максимально через удаленные инструменты. Одним словом, этот год подтолкнул к развитию и массовому принятию такой формы сделок, как удалённая.
⠀Одновременно мы видели на рынке ценовую болтанку. На начало года наблюдался небольшой рост цен. После того, как нас отправили на карантин, рынок замер, и реальные цены, по которым проходили сделки, показывали падение, благодаря снижению ставки рефинансирования, падению % по вкладам и одновременно понижению % по кредитам, ряду правительственных мер, плюс сформировавшемуся за время карантина отложенному спросу. После окончания карантина мы увидели рост цен, который не остановлен, по сей день.
⠀Кроме того, за время карантина мы увидели смещение интереса в сторону загородной недвижимости, как аренда, так и покупка таких объектов. И цены даже во время карантина заметно выросли, но на текущий момент такой динамики уже не наблюдается.
⠀Аукционный метод продаж по методике Санкина приобретает всё больше поклонников, набирает обороты, но на фоне успеха всегда есть и критики, и те, кто явно пародирует Аукционы и тем самым вредит и методу, и собственникам, и всему риэлторскому сообществу. Мы успешно провели не один аукцион во время карантина. Так что, для тех, кто не впал в уныние и работал, рынок был достаточно интересный и живой.
⠀И именно в такие периоды, как никогда, нужна риэлторская услуга. В то время, когда сам СОБСТВЕННИК в растерянности и не знает, что делать, мы ему показываем выход. Например, во время карантина у нашего клиента- продавца сложилась ситуация, при которой он мог потерять бизнес, но мы помогли ему продать квартиру в самый, если можно так сказать, пик, и он решил все свои вопросы.
⠀Что будет в следующем году:
- Удалённые сделки навсегда вошли в практику и будут только развиваться.
- Цены ещё какое-то время будут подрастать, но потом, скорее всего, мы увидим сценарий, как между 2014-м и 2016-м годами. Если, конечно, правительство что-то не придумает, чтобы поддержать своих граждан, например, увеличит их реальные доходы, чтобы последним было чем гасить свои ипотечные кредиты.
- Аукционы по методике Санкина и дальше будут работать на благо собственников.
- Поменяется концепция строительства многоквартирных домов с учётом возникающих потребностей жильцов в случае очередного карантина.
- Всё будет хорошо.
Василий Герман, агент-аукционист, партнёр АН Century 21 Coworking, Москва:
– Всегда стараюсь смотреть на картину мира глазами парадоксальной логики, где девиз «Чем хуже, тем лучше». Это помогает видеть лучшие возможности и решение текущих задач, а также перспективу там, где в обычном режиме мышления её сложно увидеть.
В свете этого все более, чем понятно:
Бизнес у большинства рушится, безработица растет, идёт активная девальвация (обесценивание) рубля, за ней идут следом, как сёстры, инфляция и деноминация. Пузырь будет продолжать и далее надуваться до критической массы, пока не лопнет. Возможно, не позже августа (сентября) 2021 года. В попытке сдержать эту негативную тенденцию будет происходить дальнейшее уменьшение процентных ставок по кредитам и активное закредитование населения. Эта ситуация будет усиливать самые мощные импульсы: желание получить и страх потерять. Собственники недвижимости будут пытаться решать текущие вопросы, как при любом надвигающимся кризисе, путём продажи своих активов. Соответственно, продажа через аукцион, позволяющая получить максимальное предложение по покупке в назначенный срок, будет еще более актуальна. Значит, возможности агентов-аукционистов будут еще более востребованы. Аукционный метод продажи будет набирать обороты, особенно, в дорогом сегменте, как в жилой, так и в коммерческой недвижимости.
Светлана Муханова, брокер коммерческой недвижимости, Москва:
– Декабрь — лучшее время, чтобы задуматься о планах на грядущий год. Сегодня заглянем в будущее и посмотрим, что нам готовит 2021.
1) Лайт-аукцион как основной способ продаж (такой способ был разработан на основе аукционного метода Санкина). Это, когда в рекламе идёт заниженная цена для привлечения внимания, а потом корректно в работе цена поднимается вверх. Это могут делать только люди с великолепными коммуникативными бизнес-навыками, желательно, закончившие профессиональные курсы по такой методике.
Реальные цены не вызывают отклика сейчас. Вызывают отклик заниженные (обычно это 30-50%). А если вы прямо сейчас подбираете себе помещение для бизнеса, имейте в виду этот ход и будьте готовы к встречному движению вверх. Но если на той стороне объявления профессионалы - Вы не разочаруетесь!
2) Эффект отложенного спроса.
Крупные ритейлеры (Ozon, Яндекс - Лавка, X5 Retail) уже начали искать новые помещения. Потому что цены сейчас минимальны, а предложение максимально. Вслед за ними вскоре последуют и менее крупные игроки. Но ждать повышения рынка спокойно не стОит - волна спроса может иссякнуть, и тогда понижать ставку придётся всерьёз!
3) Повышение активности на рынке в начале следующего года.
Да, вроде бы всё плохо, но торговые обороты продолжают расти. Реального снижения покупательской способности не наблюдается. Это значит, что стоит ожидать увеличение спроса на коммерческую недвижимость. Но только для тех помещений, которые интересны новым форматам арендаторов.
Если ваши планы на следующий год связаны с продажей или арендой недвижимости, мы поможем вам их осуществить!
Пресс – служба Первого Профсоюза Риэлторов России