Иностранцы имеют те же права, что и местные жители, а значит, могут покупать в собственность объекты жилой и коммерческой недвижимости как физические лица на всей территории страны. Исключение – земли сельскохозяйственного назначения площадью более 1 тыс. кв. м. В этом случае покупателю необходимо будет открыть юридическое лицо.
Процедура покупки недвижимости иностранцами в Албании чётко регламентирована законодательством и состоит из нескольких этапов.
Этап 1. Резервация объекта, заключение предварительного договора, или договора задатка
Для оформления договора задатка иностранным гражданам необходимо при себе иметь заграничный паспорт и документальное подтверждение наличия средств и их происхождения. Последнее требуется, если сумма, которая вносится в качестве задатка, превышает €7 тыс. (Сумма задатка включается в сумму платы за недвижимость.) Продавец, помимо паспорта, должен представить документы, подтверждающие его право на владение (hipoteka).
Для подписания документа стороны встречаются у нотариуса, который в обязательном порядке проверяет недвижимость. Он делает запрос в Национальное кадастровое агентство, которое в течение полутора-двух часов присылает всю необходимую актуальную информацию об объекте в электронном виде. В документе указывается расположение недвижимости, ФИО владельца, площадь, а также сведения о том, является ли данное имущество предметом споров и т. д.
Данная выписка из кадастрового агентства действительна 72 часа, в течение которых должен быть заключён предварительный договор (в ином случае нотариусу надо будет делать запрос повторно). За это время покупатель может провести дополнительную проверку объекта, например, если появились разногласия о соответствии границ недвижимости указанным в планировке. Такая проверка осуществляется сертифицированным топографом за счёт покупателя. Стоимость – около €1 за кв. м.
После этого нотариус составляет текст договора и заверяет его. В документе указываются личные данные и реквизиты сторон, информация об объекте, стоимость сделки, сроки и условия оплаты, дата заключения договора, гарантии. Обязательно прописываются права и обязанности сторон. В случае если покупатель не выполняет своих обязательств, он теряет задаток. Если сделка срывается по вине продавца, тогда он возвращает задаток покупателю в двукратном размере.
Договор составляется на албанском и русском языках в трёх-четырёх экземплярах, которые имеют одинаковую юридическую силу.
Затем нотариус блокирует объект в кадастровом агентстве на срок, прописанный в договоре. После этого никто не может совершать с недвижимостью никакие юридические действия.
И наконец покупатель вносит задаток. Обычно это 10–30% от стоимости недвижимости. Размер предоплаты зависит от продавца и его склонности пойти на уступку. Оставшаяся сумма выплачивается постепенно.
Продавец либо даёт расписку покупателю за полученную сумму аванса, либо расчёт осуществляется в присутствии нотариуса и факт передачи наличных средств отражается в договоре. Выплатой задатка покупатель резервирует за собой объект.
Важно!
За чистоту сделки полностью отвечает нотариус. Он несёт ответственность за установление подлинности свидетельства о владении недвижимостью и проверку истории объекта до составления финального договора купли-продажи.
Этап 2. Оплата сделки
Оплата объекта осуществляется в срок от недели (при 100% оплате) до шести месяцев (при рассрочке) с момента подписания договора о задатке. Согласно действующему законодательству Албании покупатель перечисляет деньги на транзитный расчётный счёт нотариуса, что способствует прозрачности сделки.
Помните!
Покупатель в Албании с правовой точки зрения максимально защищён. Деньги на транзитном счёте нотариуса лежат до тех пор, пока не будет подписан договор купли-продажи и покупатель не получит на руки свидетельство о праве собственности.
Этап 3. Заключение договора купли-продажи
На этом этапе вносится последний платёж. Основной договор купли-продажи подписывается, когда покупатель полностью перевёл всю сумму по договору на транзитный счёт нотариуса.
Если сделка заключается с девелопером, то нотариальная купчая или окончательный контракт, который закрепляет за покупателем право владения недвижимостью в Албании, подписывается после окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Об этом в государственном реестре делается запись, подтверждающая официальный переход титульных прав собственника.
На подписании окончательного договора купли-продажи обязательно присутствует сертифицированный Министерством юстиции Албании переводчик с того языка, которым владеет покупатель. Основной договор составляется на двух языках: албанском и родном языке покупателя (в четырёх экземплярах), и покупатель должен понимать текст.
В документе указываются личные данные и реквизиты сторон, кадастровый номер недвижимости и его цена. Затем происходит его подписание и закрепление нотариальной подписью.
Этап 4. Регистрация права собственности
После того как нотариус заверил договор купли-продажи, сделка регистрируется в Национальном кадастровом агентстве и вносится запись о новом собственнике жилого имущества. Таким образом осуществляется переход права собственности.
Албанское законодательство предусматривает выдачу свидетельства о праве собственности на имя нового владельца в течение 30 рабочих дней (не более) после регистрации нотариусом договора купли-продажи в кадастровом агентстве.
Свидетельство может получить как сам покупатель, так и его доверенное лицо. Сегодня свидетельство выдают как в бумажном, так и в электронном виде (нотариус напрямую направляет новому собственнику ссылку для скачивания документа).
Расходы при покупке
При приобретении недвижимости в Албании с покупателя не взимается никаких налогов.
Покупатель оплачивает:
- услугу перерегистрации объекта на своё имя в Национальном кадастровом агентстве (€80)
- муниципальный сбор, если сделка заключается на первичном рынке. Размер сбора от €3 до €10 за кв. м.
- услуги специалистов, сопровождающих сделку: юристов, нотариусов, переводчиков и пр. Гонорар нотариуса составит от €150 до €450 согласно установленным государственным тарифам, риэлтора – от €1000, переводчика – €11-12 за страницу.
- страховку на недвижимость (при покупке у застройщика). Это требование действует с 1 января 2020 года и касается как резидентов, так и нерезидентов страны. Стоимость страховки сроком на 10 лет составляет 1% от цены недвижимости, указанной в договоре купли-продажи.
- подключение воды и электричества в квартиру (в случае с новостройкой). Плата производится единожды в местном отделении коммунальной службы в размере €170 за услугу (включая покупку и установку счётчиков).
Собственнику необходимо ежегодно платить налог на жилую недвижимость в размере 0,05% от минимальной кадастровой стоимости недвижимости в конкретном районе и налог с аренды – 15% от выручки.
Никаких других налогов не предусмотрено.