Частый вопрос последнего времени - что вообще происходит? Почему льготную ипотеку дают на новостройки, а цены растут на вторичном рынке (новостройки тоже дорожают, но с этим уже смирились).
Нелогичный 2020
Весенний карантин ударил по многим отраслям экономики. Поначалу досталось и рынку жилья. Но пока участники оценивали глубину предстоящего кризиса, заработала льготная ипотека. Снижение рыночной ставки на новостройки с 8,5 до 6,5% быстро вернуло покупателей на рынок жилья. Резко затормозивший рыночный механизм вновь пришел в движение. С начала лета маховик роста цен начал постепенно набирать обороты. В стране продолжал действовать карантин, многие потеряли работу, а в отделах продаж выстраивались очереди за ипотекой и новостройками.
Дальше - больше. Рост спроса и последующий рост цен привел к тому, что на рынок вернулся инвестиционный подтекст. И в 2020 году его формировали не только родители, которые стремились отоварить материнский капитал и дать "достойный старт в жизнь своим детям", на рынок вернулись спекулятивно настроенные покупатели ("куплю сегодня -продам в начале 2021").
Все это привело к тому, что неповоротливый рынок, переходящий на проектное финансирование, не справился с своевременным пополнением предложения новыми проектами. Остался единственный вариант сбалансировать ситуацию - поднять цены.
Сообщающиеся сосуды рынка
Как так получилось, что льготная ипотека на новостройки запустила процесс роста цен не только на новое жилье, но и на старые квартиры вторичного рынка?
Все просто - первичный и вторичный рынки жилья - это сообщающиеся сосуды. И если один из них начинают накачивать спросом, заполняя сосуд ипотекой, рано или поздно это отразится на втором. Таки произошло в 2020 году.
С лета цены на новостройки начали стремительно расти из-за недостатка предложения и большого числа покупателей, готовых примерить на себя роль "льготного ипотечника". Уже к осени для многих покупателей покупка новостройки становится все более неочевидным решением. Этим пользуются и агентства недвижимости, которые начинают переориентировать покупателей на вторичный рынок, показывая более привлекательные ценовые варианты в готовых домах, построенных несколько лет назад. Пиковый спрос на новостройки пришелся на летний период, маятник достиг своей крайней точки и начал движение в обратном направлении. Но вторичный рынок зажат рамками жилого фонда и числом продавцов в конкретный период времени. Как результат - с него быстро вымыли самые интересные и ликвидные предложения. Выбор начал сокращаться и цены, как и на первичном рынке начали быстро расти.
В отдельных городах эта модель развития рынка имеет свою специфику и особенности, но в целом она характерна для многих региональных центров. Но рост цен на дешевой ипотеке и в стагнирующей экономике - это крайне неустойчивая модель. Это должны понимать все участники рынка, в том числе те, кто решил поспекулировать на ковидной ипотечной лихорадке.
Если темы рынка жилья, ипотеки, развития городов и региональной статистики интересны вам, подпишитесь на Дзен, / Телеграм-канал / YouTube /Twitter /Яndex мессенджер , чтобы не пропустить, что-то важное.
25.12.2020
Михаил Хорьков
Уральская палата недвижимости
