Общаясь с коллегами и читая их статьи по ситуации на рынке недвижимости, чаще всего слышу - цены выросли из-за ипотечной ставки.
Это ошибка. Ставка играет роль, но не главную.
Сегодня я по пунктам разложу все причины подорожания недвижимости.
Также отвечу на вопрос - почему не стоит ждать снижения цен в 2021 году.
Частый вопрос конца 2020 года – почему я не купил квартиру весной 2020?
Это читается между строк при разговоре с клиентами.
Как говорила моя мама – все мы умные задним числом. Но близок локоть, да не укусишь.
2020 год заканчивается на высоком подъеме цен и спроса.
Согласно «официальной» статистике, которая периодически проскальзывает в интернете – стоимость за 1 кв.м поднялась не более, чем на 15-20%.
Я же как практик говорю, что стоимость увеличилась до 50%, а в некоторых объектах и локациях и более.
Это касается как рынка новостроек, так и вторичного рынка.
Часто клиенты спрашивают – новостройки подорожали, а что с ценами на вторичке?
Почему многие считают, что вторичный рынок развивается своим вектором? Рост цен на новостройки автоматически влечёт рост цен и на вторичку. Особенно это касается «новой вторички».
Так что, если вы слышите, что цены на новостройки выросли на 5-10%, то смело эту цифру можете применять на вторичный рынок.
Отвечу на вопрос – почему это произошло.
Не разобравшись с причинами этого года, невозможно прогнозировать следующий.
1️⃣ Окончательный переход застройщиков на продажу квартир с использованием эскроу-счетов.
Все новые объекты в 2020 году выходили в продажу уже по новым правилам. А те, что выводились еще по старым схемам продажи, «ушли» с рынка.
2️⃣ Следствие – с рынка ушли небольшие застройщики. Конкуренция стала ниже.
3️⃣ Значительное сокращение предложений на рынке недвижимости. Застройщики, скорее всего, осознанно не стремились выводить большое количество предложений, тем самым создав ажиотаж среди покупателей. Как думаете, могли застройщики сговориться?
4️⃣ Коронавирус. Закрытие границ. Сокращение рабочей силы. Возможно и это - причина сокращения предложений. Зачем увеличивать объемы строительства, если строить будет некому? Так застройщики могут просто сорвать сроки сдачи в будущем.
5️⃣ Вымывание на рынке дешевых локаций.
Застройщики потеряли интерес к Девяткино, Кудрово и Янино. Все новые локации были связаны больше с редевелопментом территорий. Это в основном места близко к воде или центру города.
Еще застройщики именно в этом году начали делать акцент на различных «плюшках» в ЖК, привлекая к объектам больше внимания. Это тоже не может не сказаться на цене. Если раньше застройщики боролись ценой, то сейчас качеством предложения.
6️⃣ Субсидированная ставка.
Да, это тоже причина подорожания. Но я считаю, что не главная, как утверждают другие агенты. Почему? Ответ выше.
Кроме этого - валютные колебания, нестабильность на нефтяном рынке, да и просто человеческий страх сыграли свою роль.
Что ждать от 2021 года? Будет ли дешеветь недвижимость?
Нет, не будет! Ответ в причинах роста цен в 2020 году.
Что из указанных выше 6 пунктов не будет работать в 2021 году? Ответ очевиден.
Да, государство сейчас, понимая сложность ситуации, предпринимает соответствующие меры. Ведутся переговоры со странами СНГ о частичном открытии границ для допуска специалистов на наши стройки.
Президент сказал, мы должны не допустить дефицита предложения и нарастить его количество. Как это сделать? Государство должно вывести на рынок подконтрольного застройщика, обеспечить его заказами и рабочей силой. Это реально, но даже не за год.
А вот слухи о снижении ипотечной ставки (цитата) «до европейского и мирового уровня», о котором сообщил Мишустин – сигнал к тому, что стоимость недвижимости будет только расти. Дешевая ипотека влечёт за собой увеличение стоимости жилья.
Помню разговоры 3-5 летней давности - многие мечтали о кредитах, как в США и Европе. Я уже тогда говорил, что это закончится увеличением цены, и тем, что это все нивелируется. Вот сейчас бы с теми людьми поговорить.
Выскажите своё мнение по всей этой ситуации.
Как считаете – стоит спешить с покупкой или нет? Может я не все моменты учёл?