Было время, когда на «своей» земле практически каждый мог делать, что хотел. Получив в пользование земельные наделы под садово-огородные нужды, дачники умудрялись даже на мизерном клочке земли разместить дом, чаще сезонный, а иногда и полноценный жилой дом, пригодный для круглогодичного пребывания. С принятием современного Земельного кодекса «хаос» в сфере недвижимости стабилизировался, но еще не изжил себя. Тем не менее, сегодня действуют жесткие правила согласования частного строительства и оформления построенного дома в собственность.
Актуальные требования закона к индивидуальному строительству
• С чего начинается стройка?
• С прорисовки проекта?
• А может быть с рытья котлована или закладки фундамента?
• Нет, «правильная» стройка должна начинаться с согласования всех проводимых работ с представителями власти на местах.
Ранее таким документом выступало разрешение на строительство. Теперь РНС обязателен к получению только при возведении коммерческих объектов: гостиниц, торговых центов, многоквартирных домов и др. Если стройка предполагает «создание» объектов для личных и семейных нужд, то правила следующие.
• Строительство некапитальных объектов не требует от владельца земельного участка каких-либо согласований и утверждений.
• Возведение капитальных построек предполагает, что такой объект недвижимости будет поставлен на учет в кадастре, а права на него внесены в базу Росреестра (ЕГРН). Для нежилых строений (баня, гараж и т.д.) — этого условия вполне достаточно.
• Строительство зданий, признаваемых жилыми домами, потребует от владельца предварительного согласования строительных работ. А вот перечень согласующих ведомств будет зависеть от конкретной ситуации.
Теперь обо всем по порядку еще раз и с подробными разъяснениями.
Капитальные-некапитальные объекты
Что является и не является капитальным строением закон прямо не говорит. Все толкования приходится делать от обратного.
• Некапитальную постройку можно демонтировать и переместить куда-либо, причем ее назначение и характеристики, как объекта, останутся неизменными. У объекта без признаков капитальности нет связи с фундаментом, заглубленным в землю.
• Следовательно, капитальные сооружения должны иметь фундамент, который не отделим без ущерба для строения (раз), сделан из прочных материалов, таких как бетон, плита, кирпич и т. п. (два), заглублен в землю (три).
В любом случае, очень «тонкий», специфичный момент. Любые сомнения насчет отнесения строений к капитальным и некапитальным разумно развеять на консультации у грамотного юриста. Это лучше, чем строить предположения и рисковать.
Разрешение-уведомление
Что касается уведомительного порядка согласования строительных работ, то подразумевается, что перед началом стройки владелец земельного участка направляет в местную администрацию уведомление по установленной форме. Чиновники проверяют законность намерений и при отсутствии «противопоказаний» утверждают документ. Если в течение 7 дней ответ не получен — уведомление также считается согласованным.
Как только строительные работы будут окончены, на дом составляется технический план и вместе с уведомлением об окончании строительства направляется в местные органы власти для проверки. В случае, если все строительные нормы и правила будут соблюдены, то следующим шагом станет постановка дома на учет в кадастре и регистрация прав собственника на объект.
Обращаем внимание!
Блокированные дома: таунхаусы, дуплексы и пр., предназначенные для проживания более одной семьи, относятся к коммерческому жилью и требуют оформления проектной документации для получения разрешения на строительство.
Это общий, так сказать, базовый порядок. Но в каждом правиле есть свои исключения. Помимо администрации будущему собственнику недвижимости зачастую приходится согласовывать строительство еще с несколькими ведомствами.
Дополнительные согласования стройки
Закон устанавливает перечень территорий, которые отличаются особым правовым режимом использования. Это различные охранные зоны. Разберем на конкретных примерах.
• В радиусе 30 километров от взлетной полосы располагается приаэродромная территория, поделенная на несколько зон. Каждая зона имеет свои ограничения на ведение хозяйственной деятельности в ее пределах: от полного запрета до условного разрешения после получения одобрения уполномоченным ведомством. Таковыми являются Росавиация для гражданских аэропортов и Минобороны для аэродромов совместного базирования.
Так как нахождение в непосредственной близости от взлетной полосы несет потенциальный вред для местных жителей, то получить положительное согласование можно только после проведения ряда экспертиз и исследований (уровень шума, загрязнений и радиации, др.). То есть дополнительно придется потратить время и деньги на оформление заключения Роспотребнадзора и СанПина. Также потребуется представить градостроительный план и схему отступов от границ участка (ГПЗУ, СПОЗУ), которые в иных случаях не нужно прилагать к уведомлению.
• В пределах столицы и области сосредоточены культурные, археологические, исторические и иные объекты, признаваемы культурным наследием. Каждый из них имеет свою охранную зону. Под государственную защиту может попасть даже земля (культурный слой). Без предоставления гарантий сохранения таких объектов закон запрещает (существенно ограничивает) хозяйственную деятельность.
Для согласования строительства с Минкультуры потребуется, как минимум, разработать проект мероприятий по сохранению памятника, как максимум, провести историко-культурную экспертизу и получить подтверждающее заключение. Без письменного согласования Минкультуры уведомление о строительстве принято не будет.
Особо «удачливые» граждане могут оказаться владельцами земельных участков, расположенных сразу в нескольких охранных зонах. Например, «попасть» в границы приаэродромных территорий сразу двух аэропортов, как в Люберцах («Домодедово» и «Жуковский» / «Раменское»). Или, как в Ступино, «получить» два согласования — с Минприроды (охранная зона природного заказника «Вальцовский») и собственником аэродрома «Крутышки».
Все указанные мероприятия по согласованию строительства задействуют дополнительные ресурсы, временные и финансовые. При этом результат никем не гарантирован: получив положительное решение в одном уполномоченном ведомстве, можно натолкнуться на непримиримый отказ в другом. Тогда останется последний вариант — отстаивать свои интересы в суде.
Строиться без разрешительных документов — вообще афера. Есть, конечно, вариант оформить постройку по «дачной амнистии», но там слишком много правовых нюансов, чтобы столь легкомысленно надеяться на благоприятный исход.
В любом случае, начали Вы строительство или только обдумываете планы, посоветуйтесь с толковым юристом. Дельный совет еще никому не помешал!